买房糊涂帐，问： 怎样利用builder的incentive

builder给8万incentive，原本只能用在房价和closing cost上，现在似乎有可能随便用。我这个帐就算不明白了。比如，如果48万的房子，用在房价上，就是40万的房子了，然后8万downpayment，借32万。但是如果可以随便用，realtor说人人用在down上，房子就是48万的。downpayment9万6，借38万4，这样虽然upfront cash 只需要9万6减去8万，是1万6 （closing在两种假设下都先不算）但是借贷不是多了很多？这个帐应该怎么算？细算预计居住的年头么？但是财产税不是贵的房子多么？是否还要算省下的现金的可能的回收率？怎么比较两个options?
谢谢回复。