中国人投资美国地产的阶段总结和几个趋势

   （导读：文章分析了近来影响投资美国地产的几件国内外大事；中国投资者的主要人群组成和注意事项；中国投资人要做的功课；中美地产业界对于投资美国房产服务的几个趋势。）


  自今年三月，中国来美投资房产的局势有很大的发展，我就“与时俱进”，做一个总体的分析。

  三月份国内国外发生了这么几件大事，影响到中国投资人来美房产投资：

1. 搜房网的抄底团来美，轰轰烈烈，好不风光。可惜，一个房产都没有成交，引无数中外媒体竞砸砖，包括中央电视台的《东方时空》专题报道。也打压了中国雨后春笋般的美国投资旅游团的行程。来美国投资考察是好事，不必过急。
2. 中国商务部出台《境外投资管理办法》，在简化了程序，放松了审批，支持中国人投资海外资产。大家知道中国政策所向，无所不成。
3. 美国和欧盟的经济振兴计划出台，上万亿美金砸下去，要振兴经济。这涉及到新兴扶植工业的商机，和美元贬值的紧迫性。现在手上有美元现金的人是如坐针毡。
4. 中国的地产管理法征求意见稿中，提出“70年房产有偿续约”，又给中国房产投资人增加和很大的不确定因素。
5. 中国两会后，房市出现“小阳春”，成交增加，房价又涨，举国高兴，大家对美国的关心少了。

  到美国投资房地产的事，也引起了美国的地产业界人士关注。近期中国投资人得到的信息，也是比较理性和实际了，什么“一美元抄个别墅”的炒作少了。泼泼冷水也好，投资本来是一件很需要冷静的事。

 综合近来的经验和未来趋势，来美国的投资者的组成，主要有以下几类：

1. 考虑子女在美国发展，主要是在学校附近买房产。为要来上学的孩子和已经在美国上学的孩子，买个房子。这样的投资房产的位置极其关键，如果房子离学校每天要多走20分钟，反而会给孩子成为累赘。买这样的房子，一定要用到可靠的当地房产经纪。
   
2. 参与投资绿卡计划，为自己和孩子有条后路。这类的项目很多，鱼龙混杂。比如美国费城会议中心的项目，在中国招来了147个投资人的7350万美金，现在项目搁置，不知所终。所以投资以前，由第三方专家咨询，是很必要的。
3. 投资商业房产，获得回报。美国的房产是永久地权，商业房产又有现金回报，以房养房。所谓孙子兵法说的：“善用兵者，役不再籍，粮不三载，取用于国，因粮于敌，故军食可足也。”投资回报，还可以再投入卖房，扩大生意。
4. 买短期居住房产。这类投资人多为富豪，国内已经有几处房产。因生意和休闲，家人经常来美国，要一个落脚之处。这种投资人对对地点要求高，对隐私要求高，回报要求不高，只要不亏就行。他们特立独行，是不可能和投资团一起来的。所以上次抄底团来，当地代理带着团员去看纽约千万美金豪宅，实在也是被忽悠来，不得已。
5. 投资机构，和投资基金。他们大多投资生意，和商业房产。他们资金量大，一般在美国有办事处。比如中国建设银行，中国海外投资公司。
6. 中国的中小企业来美国并购，和开拓市场。一些中国的中大的生产企业，他们在中国发展挣到了钱，产品一般也已经进入了美国，但是经过多重代理，还贴的是别人的牌子。他们要来，购买美国类似企业，和销售渠道，大力开展自己在美国的市场。还要中国的高科技公司，看重美国的生物，医药，能源类的高科技公司，通过并购，迅速提高自己的国际竞争力。我们现在接触的项目中，也有一些这样的。

  中国投资者，有这几件事情要做：

1. 做好功课，了解美国投资的制度和过程。如果真的要投资，几十万美金的投入，值得花些时间，好好研究一下。也应该找专业人士咨询，不要被没有美国资质的人的忽悠。我以前有多篇文章，介绍美国投资。
2. 做长期投资的计划。什么来美国“抄底”，“炒房”，统统不要。美国的投资是很专业的事，真正的好的投资人，在市场升的时候赚钱，在市场降的时候也能赚钱。一定要盯紧现金流，以房养房。要做好至少三，五年的准备。专业的投资指导，无法从不专业的人那里得到。
3. 做好准备工作。资金要转成美金，放到能够很快转到美国账户的渠道，在美国找到授权律师，设立房产房主的公司，以避免将来税务，隐私的麻烦。

  中美房地产业界对于来美投资，有以下几个发展的方向：

1. 美国投资商业和地产的优越性和中国房产投资相比，越来越明显。这主要是因为中国地产业暴利，投资人的利益无法得到保护。目前看来，这个趋势，只会越来越加剧。
   
2. 美国的地产专业人士会组成联盟，提供为中国投资者的服务，也拒绝中国来到不专业投资团费力不讨好的噪音。鉴于以前投资团投资人和组织者的表现，今后服务看来是要收费了。同时，也会提供更专业的针对中国人的量体裁衣的服务，提供统一的服务质量。我们天晨国际，就已经在美国组成了一个由各地地产专业人士的交流网，专门服务中国投资人。
3. 在中国也会出现专业的美国房产投资顾问。最先的这种公司，多是当地的“土公司”，以中国的道理套用美国，慢慢也有“洋公司”，提供专业服务。美国富饶房产在北京的办事处，也马上就开张了。“洋公司”地方基础较弱，行事规范，所以起步较本地公司慢一些。

 
（作者陈航，美国富饶房产，投资美国房产顾问，[e-mail] )