第三章 房地产业:云想衣裳花想容

第三章

房地产业

云想衣裳花想容

暴利 隐形

公平 惯例

 

一项统计资料显示，近年来中国有上百个城市党政机关，采取房产置换、公开拍卖等多种方式，腾出办公楼房，配合城市现代化建设和旧城区改建计划。

中国第一个宣布要拍卖政府机关办公楼的城市是青岛市。珠海市政府亦宣布，将把位于市中心的政府大院改建成商城 ，这又是“官衙商占”的例子。

屹立在上海外滩黄浦江畔的上海市政府大楼，于一九九四年初宣布高价出让使用权，这座大楼原是汇丰银行上海总部旧址，五十年代成为上海市人民政府办公楼。据传，汇丰银行已出高价一点七亿美元角逐大楼，上海市政府已计划将再度以出让使用权数十年的方式，将外滩上的其他政府办公楼交给国内外金融机构重新装修使用，令外滩重现三十年代金融中心的光辉，成为“中国华尔街”。在此前后，广州、宁波、南宁、南昌、德州、泰安等地的党政机关，也都竞相他迁，将原址改作商业用途。

这是中国经济很令人感到离奇的一点：官厦变商铺。其实这些政府机关办公大厦许多年前，原本便是商用，几经风雨，中国经济在走了一段路后，是否重踏旧途，走上另一个循环？

一九九四年五月十八日，中国地产市场在京启用。业内人士分析，这将使中国地产市场无规则、分散化的隐形状态逐渐消失。

据中国地产市场总裁高怀银分析，自从国家土地有偿使用制度起步以来，土地投机严重，交易成本上升，国家土地收益流失让人痛心，培育和规范地产市场成为当务之急。中国地产市场的建立将有助于消除土地隐形市场，加强资产管理。

该市场是中国首家现代化的地产交易中心，它遵循的原则是公平、公正、公开、合理和合法，中国土地使用权将可以在这里公开交易，同时这里也将是最具权威的国家地产信息发布场所。

中国地产市场将作为国家地产市场的核心，政府和发展商的土地使用权的公开交易有助于增强中国地产业的良性发展，同时作为中介机构，中国地产市场兼具物业交易、物业代理、物业评估、地产策划测量和国际交流等功能。

同时，中国第一家大型中国地产信息网系统亦开始启用，此系统将集纳国家政策、各地地价动态、交易行情和招商信息等。

中国地产市场实行会员制，并第一次同时吸纳土地机构和房地产交易机构及有一定实力和信誉的房地产开发公司。会员可借助电子计算机和信息网与国内乃至世界的地产信息联网，从而完成房地产的公开交易。

据地产界专家分析，土地作为基础性生产资料和有形资产将在未来中国的经济中占主体地位，中国地产市场的建立，表明中国政府对土地使用权公开交易的态度，将利于优化土地资源配置，对中国房地产开发和地产市场体系完善有特殊功能，将会使国有土地资产增值保值效果明显，这将有可能引起新一轮房地产开发和交易规模的扩大，与以往不同的是，新一轮的房地产热将是有序、规范和公开的。

一九九四年初在金融信贷的支撑下，中国房地产业进入高速回升时期。一九九三年房地产业增长率百分之八十八点一，是中国经济和投资增长率的六倍。金融业是房地产发展的重要基础，金融信贷规模与结构，直接制约着房地产发展的快慢。一九九四年金融信贷资金规模有百亿元的增加，单就出售公有住房一项，至少有九百亿元资金存款，仅此，将会使中国人民银行按存款核定贷款量有所增加。而贷款规模增加，进而会带来房地产市场供求活跃              ，交易量提高。

用于房地产的金融信贷，国家采取了倾斜政策。银行调整房地产金融政策，信贷投放重点侧重在住宅建设和配套的基础设施建设等领域。非住宅建设的房地产信贷资金则仍被控制。在房改政策上，各地的“安居工程”、“康居工程”、“居者有其屋”计划是信贷的核心，建设银行首先是配合国家出售公有住房政策，优先发展个人购房抵押贷款及住房开发建设贷款和与发展住房开发建设有关的项目贷款。

不过中国房地产业炒卖楼花现象严重，土地收益流失过大等问题依然突出，尤其是土地资产流失每年至少在二百亿元以上。房地产业方面的立法依然加紧进行。相信立法进程亦可促房地产业回升。另外房地产业中介服务机构纷纷成立，具有A级资质的土地估价机构，已经国家土地局审批的达四十多家。中国地产市场正式启用，会减少房地产的隐形交易，这一切都显示新一轮的房地产热是规范的。

按照国际惯例，房地产业应称不动产业。中国房产和地产需要统一，并且房产要随地产走，土地中的投机行为需要规范。

房地产业是中国今后允许外商切入的服务产业，外资进入要求房地产业在运作时应遵循国际惯例。但由于中国没有落实房产服从地产的原则，推行土地使用权有偿转让后，由于房产和地产是连在一起的，房产的所有权可能是私人的，但地产的所有权仍是国家的，房产的出卖、转租目前还没有完全服从于土地产权的处理。许多旧房的出售使卖房实际上变成了高价卖地，反而使地产服从了房产。

房产和地产分别管理的问题早晚要统一，这既包括国家组织管理机构的合并，也包括法律政策上的一致，还包括基本业务上的一致，土地产权证、土地使用权证和土地房屋产权证也需要一致，将来为了便于交往，后两证有可能合二为一。

土地投机行为是世界各国在房地产业中都会遇到并且需要解决的，买块地不对它进行任何投资，等待它自然升值在中国是不允许的，这是因为，在中国现阶段下开发商获得土地价格偏低。增收土地增值税曾是外资介入房地产业时争论颇多的一点，不过，对中国现状来说，是有必要的。

一九九四年，天津市政府推出市中心危改招商地块八百四十四万平方米供海内外客商选择。外商改造许多城市中心地带的旧屋陋房是这些年中国房地产业的焦点。 外资的介入使中国房地产业有了更多的血液。但多年以后，当所有城市的黄金地带都林立着外资的高楼大厦，那时，中国人会心理平衡吗？不知道。

一九九四年上半年，房地产业在上海北京等大城市持续升温，小城市则趋于平淡稳定 ，外资地产投资重点趋向于普通居民住宅。

外资的房地产项目多投向于中国的康居工程，在中国范围内，以住宅为重点的房地产项目较往年没有减少而有所增加。房地产业中市场自动调节因素明显增加，普通住宅的需求增大便直接调节资金的流向。

同时房地产业在南方诸省有些降温，但上海、北京等大城市依然被外商看好，天津由于地价低也是被普遍关注的地区，但一些小城市的房地产业开始趋于平淡而稳定发展。一些外商对增值税的出台有些顾虑而持观望态度。

中国政府有目的引导房地产业发展基点，即从老百姓的需要建普通住宅，一些城市的旧城改造也将加快。适应于旧城改造，外资的介入将成为重点。国家需要和地方政府联手来做这些事，因为中国人均住宅仅为七点五平方米。

人们通常认为，房地产业发展进入转折是由于国家加强调控的宏观调控，但行家分析这有其深刻的内在原因，即从整个经济运行看，资金短缺已成定势，而商品房投资致使资金“瓶颈”加剧。另一方面受土地资产价格上升预期利益的诱惑和炒地致富示范效应的影响而产生泡沫式的虚假繁荣，使得中国房地产业应趋向正规发展。专家还分析银根抽紧并没有出现“逆资产效应”，即并未因股价和土地价格的下跌，导致资产价格全面下跌而引起经济衰退。

基于此，有关人士提醒说，侥幸地期望经济再度高速增长从而促进房地产业超速发展赚钱是不切实际的，另外从融资手段到经营水平等都应在提高“质”的同时，在项目决策上盯住住宅，尤其是中低档住宅，还应盯住基础设施建设。

国家土地管理局局长邹玉川接受采访时称徒弟增值税征收的原则是，既要使地产商有利可图，又要保障国有资产不致流失。因为土地的增值主要是依靠政府对于大环境的投入来带动。

据调查，在中国，地产商的投资回报率一般不会低于百分之五十，而这事实上已经保证了其合理的利益。

邹局长不赞成所谓土地增值税给地产商尤其是外商造成了打击的说法。他说土地增值税给地产商尤其是外商造成了打击的说法。他说土地增值税征收的对象是针对牟取暴利的房地产商人，对于合理的回报率国家是给予保护的。在未来出台的土地增值税征收实施细则里，将会体现这一点。

他说条例公布后，国内外房地产界一些人士提了许多意见，主要认为税率偏高，在计算增值税时有些应该扣除的项目没有扣除。其中有些意见是合理的，在制定实施细则时应予考虑。随着实施细则的出台，中国房地产市场将加速步入法制化轨道。

他透露，实施细则已延期推出，为的是征询更详尽的意见。在总原则不变的前提下，细则将在扣除项目上更多地考虑开发商的切实困难，使税赋公平合理。

在各种房地产交易会中虽然各路房地产商使出浑身解数，印制精美的售楼画册，但成交占推出总数比例依然少。有一段时期中国的高档公寓别墅几乎滞销。

中国百姓拥有自己的房产梦似乎依然远，虽然房改措施屡屡出台。一九九四年三月，国务院房改小组已明文说要改变住房福利性实物分配的体制为工资性货币分配体制；建立以中等收入家庭为对象的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的住房交易和维修管理市场，逐步完成住宅投入产出的良性循环……但普通工薪阶层看到的依然是商品房价高得令人难以接受。

商情显示，西宁的一般住宅在九五0 至三000元/平方米，南昌在八七0 至二八00元/平方米，长沙在一六00至三五00元/平方米，沈阳在一二五0至四三00元/平方米，上海在二000至四五00元/平方米……要买一套舒适的房子对年收入一万元左右的一户中国百姓讲，是奋斗很多年的事。房地产市场没有居民的资金参与，难火。

新加坡的开发商提醒说，狮城已只开发四居室五居室的房子，淘汰一、二居室的商品房，中国房地产业应有超前意识，然住二居室的房子在现在对普通人家已是奢望。另有专家提醒必须发展房地产信贷，银行提供按揭，可以通过分期付款的形式让普通百姓拥有自己的房子。房地产金融，成为中国百姓谈论的话题，越来越多的人从房地产广告上学会了“按揭”一词。

实践的百姓并不多。房地产市场缺少百姓参与。原因之一是手中资金尚缺，二是房改措施未全面明朗。

在北京采访一港商，他正在上海开发嘉定区的一别墅小区，来京目的是寻得贷款。他有本事让那片原本定于内销的别墅群迟迟不能完工。他悄悄地问记者，是不是国家果真对房地产业要紧缩？

政府信息透露，一九九四年国民生产总值增长率定在百分之九，这个百分之九的说法十分值得房地产业内人士研究。这一问题一个比较直观的背景是，一九九二年和一九九三年两年是中国国民经济十几年来发展最快的两年，分别达百分之十二点八和百分之十三点四，同时这两年也是中国房地产业十余年来发展最快的两年，完成开发投资分别比上年增长百分之一百三十五和百分之一百左右，均超过同年固定资产投资的百分之十。百分之九对房地产市场则意味着：企盼市场依然像以前那样“大火熊熊”已经不可能了。

经济学家吴敬琏接受记者采访时曾说：“目前，继续高速发展房地产必然是以通货膨胀为代价。”

专家分析，一九九四年经济发展速度之所以在前两年百分之十三左右的情况下回落于百分之九，是因为目前基础工业、基础设施的“瓶颈”作用正愈见严重；同时，几年来积累下来的通货膨胀的压力正逐步释放“能量”。速度降一些是必然的，对此作为国民经济“晴雨表”之一的房地产业必将有所反应。

开发商抱怨资金紧张。国家已强调上新的基建项目，不能搞无本投资，要有一定比例的资本金，不能挪用流动资金搞投资，银行要加强监督和管理。

如此看来，国家有意识地缓冲房地产业并压出开发商的水分，和前几年的因“炒”而来的暴利带动房地产业出现泡沫虚假繁荣比起来，此产业一九九四年发展要真实得多。房地产业正自动调节它的周期，目前不在峰顶处。

和前几年明显不同的是一九九四年房地产界的中介服务机构多起来，这其中包括物业管理、地产公估和房地产销售代理等。专家分析，房地产市场的热点分散，趋于完善，但最终集中在普通商品房开发上。

中国房地产业正出现从南方向内地城市推进的趋势，原有的一些热点区如深圳、珠海、海南等地的房地产业呈稳中略降的态势，而上海、北京等大城市成了新的投资热点。和地域多元化同步，在产业结构上，房地产业也分出多元化的服务中介公司分头发展。

资料显示，一九九四年注册的房地产业的开发公司明显少于往年，而房地产物业管理公司以及地产公估公司和销售代理公司明显高出往年两成以上。

同时，房地产发展商开始关注普通商品房的开发，这和各地的平房改造以及国家的安居工程不谋而合。如上海规定在一年中开发的七百万平房米中，平价的职工住房应不少于五百万平方米，同时拆除旧房一百万平方米。而柳州市鼓励外资成片参与旧城改造，河北则需投入资金四十二亿元左右来安排“安居工程”一百至一百五十万平方米。安居工程在一九九四年全面启动，各地均有优惠措施出台，旨在吸引开发商，成为多元的热点中的焦点。

专家分析说，一九九四年房地产市场的状况其实准确地反映了中国此产业的现状，即一切才刚刚开始：大量建筑还处于产品阶段，只有建筑业的生产总值而没有房屋流通与经营的生产总值；土地有偿使用和出让制度依然在试探中，中国有偿出让的土地占出让和划拨之和的百分之一左右，地产收益占国民生产总值的比重还非常小；房屋商品化进程缓慢，作为城镇的房地产最终需求者还基本上没有进入市场，无偿地从政府或企业获得住房还相当多，所以中国在整体范围内并未形成真正统一的房地产市场。

专家提醒：房地产业在中国前景诱人，但果子一定要慢慢吃。《土地增值税暂行条例》一出，便引得海内外地产界一片哗然，即是一例，虽然开征土地增值税是规范地产市场的重要举措，但房地产是敏感产业，法规要慎行，国家对房地产业调控小心翼翼，不过关于此产业的立法工作频频，更说明了国家对房地产业的关注。

专家对房地产业前景乐观，认为中国经济发展促进城市化速度加快，将促使房地产处于一种稳定上升的状态并保持较高的利润率，而正在全面推行的房改将使大批公有住房进入买卖，这促使更多居民进入市场，扩大对房地产的需求。专家预测虽然中国房地产业几经波折，变得有些不温不火，但有实力的房地产企业集团正在增多，而另一方面金融对房地产的参与正逐步加深，相信房地产业会慢慢再次被加温。