夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出过书、写了很多文章，也买卖了很多房子；現居多倫多。
大年初三接财神，给大家拜个大年，祝我的读者们虎年大吉，万事如意，财源广进，恭喜发财！
也感谢很多读者们从2005年就开始的一路不离不弃，用心呵护，夕子这厢有礼了！
回到我们2022年1月的房市。新年伊始，地产市场就给了我们一个大大的难题：我们大多地区闹房荒了！没房源了！
存货不足最直接体现在抢Offer大战上，不管是East gwillimbury，世嘉堡，还是万锦列治文山，北约克，密市和Oakville，独立房的抢Offer大战完全无视圣诞新年或者大雪和极寒的天气。
我的所有同行朋友们，大家几乎每天都在奔波于各类抢OFFER大战中。有个同行好友最近几个星期一共去抢了11次OFFER，对于心理和体力都是一个极大的挑战啊！
好友在电话那头抱怨，无论Weekday还是weekend，可以说每一天都在抢OFFER，每一天都是空手而归，别说客户，自己的心情都非常受影响。
造成这个火热的现状是什么原因呢？
很简单，就是两个事儿，Supply 和 demand，供与求。
售出待售比是推动市场价格上涨的直接因素，因为售出待售比过高，意味着市场上的存货很快会被买走，出现市场奇货可居的现象，卖家就可能借此机会抬高卖价，而买家也不得不接受，或者是买家自愿多加几万十几万甚至几十万，从而能够在抢Offer的竞争中胜出，这个额外的加价，就最后成为了平均价格上涨的来源。
这几天我重温吉诺里维斯的动作片系列-《极速追击》。感觉今年的房地产市场犹如在影片里的黑板上悬赏的金额一样，不断的擦掉已经破纪录的数字，再写上新的更加令人咋舌的数字。
刚刚为一个西边的70年代建造带管理费的TOWNHOUSE抢offer抢到100多万而惊呼；马上东边就又出来一个类似房型卖到120万的。独立屋就更不用说了，2500尺以下的万锦独立屋，分分钟卖到200万以上。我在朋友圈上感慨，现在的北边三个区，Richmondhill Markham, Vaughan, 独立屋迎来了均价两百万的时代。
这些交易记录一次次挑战我们的心理承受能力，也一次次推翻了传统买房卖房前所做的市场分析数据，简直是不按常理出牌嘛！
不单是house抢抢抢，今年连condo市场都加入进来，一个北约克或者万锦的condo，七八个OFFER也是稀松平常的事情。1+1,600多尺，十几年的CONDO，都可以卖到90万，实在令人咋舌。要知道，几个星期前，同样户型的成交记录也就70万出头啊！
其实，市场供给其实很多时候不受到房价上涨下跌的影响，而是受到经济环境的影响。我们说房地产这个产品是一个特殊产品，他有自己的需求特点，从而对价格的弹性没有普通商品那么大，当价格上涨的时候，不一定会出现同比例的供给增加。
多伦多市场的供给，其实季节因素对于供给的影响要远远大过价格的影响。
大家也不必因此而惊恐，甚至有种世界末日的惶恐。
让我们来看看过去这么多年的数据——
多伦多的房地产市场其实每年大同小异。
寒冷的11月到2月，因为季节和节日的缘故，房源少，买家也相对少；交易量和房源都会降低；从3月开始，大家收心回来工作生活，一切步入正轨。房子也收拾妥当，卖方多起来，买房也增加，交易量从3月会一直火到5月。
6月7月8月这三个月，受到暑假影响，又是一个低谷。
然后随着开学号角的吹起，金九银十又是一个新的小高潮。这样就形成了一年的一个供求销售链。
市场足够稳定，这样的供求关系会一直非常平衡地存在。
如果大幅度变化唯一的可能就是有突发状况。
通过吸引大量移民去刺激并大幅度推动移民市场是加拿大这么多年一直致力于发展的事情。也希望可以拉动内需。
记得2008年的时候，温莎底特律地区，多伦多的Oshawa地区，都受到汽车行业整体萧条的直接打击，汽车厂大幅裁员，周边城市的屋主由于失业，不得不搬离这个地方，被迫出售自己的房产。
在2009年，温莎一些地区，社区里80%的房产都在出售，而根本没有买家，这样的市场，供给就被人为地创造出来了，与房价完全无关。
而市场的需求，就来源于新移民的数量，本地居民就业的情况，负担能力的高低（负担能力就和房价挂钩了，房价涨太快，买家就不愿意买了）等等其他因素。
在过往，夕子反复强调，需求主要来源于两个源头：
一个是移民的速度。
另外一个是本地的就业情况。
二者成为推动多伦多房地产市场并行的两个驱动机。
移民不必多说，全加拿大的移民政策一直在调整，但是总体仅仅限于结构的调整，整体数量却一直保持上升的态势，也就是说移民到多伦多的人数在未来的五年或者十年，应该会保持稳中有升的态势。
而多伦多的经济情况也相对比较特殊，这里集中着最多的金融业，服务业的职位，以及城市由于不断扩张而需要的开发。
在过去的一百年里，多伦多经历过很多大事件，包括多伦多大火，29年的经济大萧条，二战，70年代的高通胀，89年的房地产泡沫破灭等等，但是整个城市的扩张步伐却从来没有停止过。
夕子翻看过TTC的历史资料，里面包含了过去的老地图的影像，不敢想象，50年前，30年前的多伦多，都是一个什么样子，而我们今天人口济济的世嘉堡，万锦，列治文山，在50年代只是荒郊野外，连公车都没有，而30年前也不过是新开发的一片住宅区，正如我们今天看到的列治文山的北面，接近Aurora的地区，以及万锦的东北方向。
所以长久来看，移民的涌入，城市的扩张，本身就决定了多伦多市区房地产行业的未来发展方向，唯一需要担心的就是在发展的过程中，如果出现价格上涨过快，会发生泡沫堆积，而某个时间集中挤泡沫的风险。
在挤泡沫的过程中，担当导火线的因素，可能是利率上涨，可能是就业下滑，那么看美国现在就业改善的过程，应该最近出现大规模失业的可能性不大，利率上涨也是很多人分析和讨论的焦点，然而美国要从金融危机中走出来，唯一的方案就是通过注入流动性，刺激经济增长。在刺激经济的趋势下，流动性泛滥，利率只会维持极低的位置，除非刺激过度出现高的通货膨胀，否则利率暴涨的可能性也非常低。
2022年多伦多房地产市场，其实夕子最担心的，还是市场存货不足。
从2021年全年的情况看，淡季都没有出现售出待售比远远低于40%的情况，只是在最冷的假日12月和1月出现短暂的萎缩，随即就复苏。
今年1月份夕子身边抢Offer的情况有越演越烈的趋势，从MLS上翻看各个热门区域待售的房屋，似乎非常难找到可以挑选的标的，夕子手边的买家都无所适从，或许最终也不得不加入抢Offer的大军中，别无选择。
所以看看2022年，需求与供给都不会有大的变化，只是市场不平衡会一直贯穿2022年，供给不足将会成为市场最头痛的地方。
唯一市场供给充足的地方，或者就是市中心的Condo市场了，但是具体到最好的地段，比如金融区，Bay College地区，依然会被租房者把存货一扫而光，挤破头要住到这附近的年轻人，将会是市中心Condo的有力支持者。
跟随大势，今年的祝福语应该改成，恭喜发财，祝抢offer拔得头筹，虎虎生威！也再次恭祝各位读者朋友虎年好运，都可以买到心仪的好房子，卖到高价！投资成功！
