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不再炎热的盛夏

(2012-07-24 21:02:06) 下一个

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坊间吵嚷传闻许久的贷款新政终于来了,炎热的盛夏刷地一下冷下来了。

7月9号开始,历史上的30年分期付款将又一次进入历史。

那么30年分期付款的结束,会给市场一个什么重大影响呢?让我们先看一看过去的6月成交数据变化。

6月的大多地区房地产市场维持着酷热,虽说在历史上面5月的高点之后都会有稍稍平静的一段小时间,但是这个平静在6月份却并不是那么明显。成交量依然维持在非常高的9422间,价格依然维持在50万以上,平均价格是50万8千6。

在这看似稍稍冷却的市场中,新挂牌的数量却相比5月新挂牌总数的1万9千间,减少到了1万6千间,待售房维持在2万间的市场平衡位置,而销售量依然在9000以上。

市场真正冷却的时间,发生在销量占挂牌总数的25%以下,也就是说市场存货足够4个月以上的销售。而市场数据显示自从2010年10月以来,市场存货最多的时候,只够不到3个月去消耗,而2012年的比例平均更加达到了52%,也就是说市场存货从2012年开始,就一直处于两个月就会被卖光的状态。

销量高,需求是主要驱动力量

市场存货一直以来都不够,有一个大的原因,就是买家太多。如果今年多伦多成交总量达到9万间以上(6个月已经有5万间,全年超过9万可能性非常大),那么过去10年从2003年到2012年的年平均成交量就能达到8万5千间。这个数字在过去的10年里面都一直保持稳定,说明一个现象,就是多伦多的房地产市场在不管是高利率,低利率;经济高增长,低增长,都能维持一个相对稳定的发展。成交数量的稳定,说明当前的大部分买家依然是实实在在的需求在推动,而不是简单的赚钱吸引来的疯狂的热钱。

低利率,催生价格涨幅超过平均涨幅

如果把多伦多平均房价从1975年到现在的数据做一个计算,刨除1985年到1989年的暴涨,和1989年到1993年的暴跌,市场一直处于一个平稳的上升态势,平均年涨幅在5.8%到5.9%之间。画一条平滑的曲线(每年累进5.8%到5.9%),可以看到,除了80年代末的狂潮之外,其他年份有90%都契合这个平均线。就连89最高点之后回落,也无一例外地回落到了这条曲线上,在1998年重拾升势的时候,重新回到了这个轨道上。

但是,2011年和2012年的涨幅却略微高于5.9%的平均涨幅。如果以2012年平均房价50万来计算,2012年相比2010年年均增长幅度达到了7.6%。或者说,如果以2010年的平均43万1为基数,每年涨幅为5.9%的话,2012年平均价格应该是48万4千。

而这个略高的增长幅度,直接源头就是夕子前面提到的需求太旺,存货不足。这个需求里面,低利率或许是其中的最大推手。2009年美国开始的量化宽松,让全世界流动性泛滥,结果就是利率一直被人为地推向一个又一个新低,而低利率意味着买房子月供比以往都更加容易,相对催生更多的买家进入买房大军。

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人口增长抵消新盖房屋的供给

大多地区一直以来都在新楼盘的阴影下,似乎汹涌的新落成的单位,将一定会给多伦多市场以重创。然而从两个角度看这个问题,2004到2007年,也是多伦多新楼盘蓬勃发展的一段时间,那个时候密集落成的新楼盘不比现在的少,而除了2009年初短暂的停滞之外,多伦多市中心的楼盘价格一直都没有放慢上涨的脚步。

大多地区的人口也是一个非常重要的因素,来源于多伦多市政府的网站上的数据,从2001年到2006年,多伦多市吸收了超过25万以上的新移民,平均每年有超过5万人以上定居多伦多。当然,这些人口不能全部都涌入Downtown,但是总人口的增加,也就意味着市中心的人口相应增加,来源可能有新移民,年轻的毕业生,大学生等等。多伦多市中心的出租房之火爆就是一个极好的例证。

在2008年,一个一房一厅的单位大概1250块就可以搞定,现在多伦多市中心一房一厅没有车位的单位,平均价格已经在1600左右,可选择的又少之又少。事实上,市中心居民对于房子的支付能力已经比5年前强很多,再加上越来越多的年轻人愿意住在市中心,大量的新落成楼盘,依然在两三个月之内,就被租房大军吞噬干净。

人口增长,成为了多伦多楼盘火爆的最直接原因之一。

贷款新政恐会成为降温契机

这次的贷款新政,将不可否认地将一部分需求收回囊中,减缓买家给市场价格不停提供的向上的压力。多伦多市场一路以来上涨,尤其是最近两年超常规的上涨,本来就需要一个缓和的阶段。

但是市场下跌这个论断,夕子会非常不看好。现在市场的活跃,以及各种刚性的需求,将给市场每年5.9%上涨以坚实的支持,而如果以2010年的43万1作为基数,2013年的市场平均价格应该是51万2,而2014年的平均价格应该是54万2。如果说要看空市场,那么一旦出现冷却,价格下跌,刚性需求的买家将发现自己不得不买的房子开始不像过去那样抢offer,更加会坚定地买入;而投资者发现租金一直上涨,自己买入投资房的现金流越来越改善,有能力的话,会有更多的投资者加入到买房大军中来。

所以,现在的市场有需求支持,并且看得见的未来价格趋势,将会给市场定海神针般的作用。过去两年价格跳升的状况,希望在今年下半年得到缓解,不要再把市场抢高,吹出难以控制的泡沫。

夕子将会在未来的文章里继续追踪市场存货和销售量的变化,及时为读者播报市场最新脉搏变化。

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