50万时代的来临

其实我心里是有些忐忑的，当我写下这个标题的时候。

市场比我们想象中的还要步伐迅速。我时常在想，对于很多人来说，我们的终极理想是买一个双车库4个卧室的独立屋，最好对住森林或者湖泊，环境优美。但是，从年头攒到年尾，手里那么一叠的钱，还赶不上飞跃前行的房价。但是，这就是残酷而活跃的市场，对于加拿大的贷款来说，审批越来越严格，就是要谨防泡沫的产生，防止重蹈美国的悲剧。回望过去，每年的房价在坚定而极度平稳地增长。基本上每年平均2万多的增长额度。既不大富也不大贫，就是那么一步一步往上走着。没有任何后退的迹象和预兆。

我在2011年1月写过一篇文章，提到40万时代的来临。那个时候，多伦多平均房价是43万，基本上，这个价钱在列治文山，或者万锦市能买到一个不错的，10年以内新的镇屋，或者半独立屋。

一年以后，2012年2月，房价出现了很大的变化。列治文山和万锦的镇屋很多已经标价过了45万，48万，甚至有的热门地区超过了50万，把43万这个记录留在了身后。

2月份大多地区的平均成交价超过了50万，达到了50万2千，成交数量达到了7032间。2月份待售的房屋总数是14,546间，售出-待售比例在50%左右。

这个售出-待售比例是夕子第一次在月度报告中提出，目的在于追踪市场的存货，和消化能力，借此最快发现存货大量堆积，发现房地产市场的顶部。这个数据夕子在未来会用表格的形式，公布在每一期的月度报告中。

过去的一年零两个月里，市场总是缺乏存货。当比例高于50%的时候，就是说每两间挂牌的房屋，下个月一定会卖掉一间。在温哥华，这个比例在25%到35%之间，在卡尔加里，也在30%左右，那么40%到50%的比例就意味着，价格依然会随着不停地抢offer而上升。

Month

Jan-11

Feb-11

Mar-11

Apr-11

May-11

Jun-11

     而可以预见的2012年春夏，成交数量如果保持过去的平均每个月超过9000个的话，存货依然不足，价格上升将成定势。唯一夕子希望看到的，是大量的新建公寓和新建房屋上市，能够舒缓这个紧张的局面。

据不完全统计，多伦多现在有超过200个楼盘在建，这些楼盘将给多伦多提供超过5万个单位的供给（不精确计算，仅是夕子的个人估计）。大概四年之内，这些楼盘上市，假设有30%的楼盘出售，其余的出租或自住，那么每一年市场将会有四千五百个额外的待售楼盘。这些额外的供给，相比每一年9万个左右的成交量，在目前来看的市场容量下，将很容易被消化。

价格方面，平均售价现在已经超过50万，那么今年如果没有冷淡期的话，最终平均总价必定超过50万。只是，总价超过50万的时候，我们看到的增长速度要快过平均的5.8%到6%的速度，这个速度让夕子对市场的过热有一些担心。

市场过热，最好是有所冷静，由市场自行调节消化，稍稍停下脚步休息之后，再行升势。如果按照5.8%的速度来看，现在的价格大概超过了平均价格5%，这个5%如果有政府的干预，或许只需要一年的价格稳定，不再出现上涨就能修复。而这个干预，可以从贷款，可以从税收，可以从各种方面来干预。

但是现实情况是，低利率将维持到2014年，这个最大的推手将会主导很大程度上的市场需求，而新移民和本地自己的人口增长又没有放慢脚步，经济环境依然稳定，收入还在增长，最重要的，是出租房市场的租金出现了同步的上涨，并且市场依然严重缺乏房源。

市场内在的稳定和需求，会继续稳定地给予市场向上的支持，但是过快的上涨，需要市场适当的调整来休养生息。

夕子想提醒的是，当售出-挂牌比率低于25%的时候，我们就要担心市场胃口不足以消化存货。那个时候，我们再实事求是地分析需求都去哪里了，还有额外的供给是从哪里来的。目前来看，缺乏存货是主要原因，推动市场进入50万时代，是不争的事实。