夕子的魔幻星球

夕子做過記者、PR和廣告人;出过书、写了很多文章,也买卖了很多房子;現居多倫多。
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你要会走一条聪明的桥

(2011-09-27 20:39:04) 下一个

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在刚刚过去的周一晚上,夕子照例去加拿大中文电台与主持人小马同学谈天说房。我们两个都属于极度发散思维的女人,可以从魁北克自由行一直聊到怎样侍弄花花草草,最后还能回到我们安居乐业的主题中。而这期的话题我们探讨的就是这个季节房产的特殊景象,那就是不论从亚洲到北美,房产界都有一个“金九银十”的说法,也就是九月十月是下半年房产交易的一个高峰。在北美,这个说法应该改成“银九金十”,因为从每一年度的逐月成交数量和平均价格的数据看来,每年的两个交易高峰期,一个会出现在4、5、6月,另外一个就是10月。

自从步入九月,我们同行的脚步就越来越忙碌了。最近有很多客户来到夕子的办公室,他们的问题很相似:我们要换房了。但是,如果把自己房子卖了,但是买不到房,或者买的房子成交日期比卖的晚,一家人住哪里去?如果买的房成交比卖的时间早,去哪里弄首付去?(大部分买家都需要等待自己的房子卖掉,拿到钱以后去付新房的首付)。有的买家会选择把新买的房子成交日和卖房子的成交日放在同一天,这样卖房的钱在同一时间自动成为买房的首付,交割就是律师的事情了。

可是,如果是二次购房的人应该知道,这个方法真的是因人而异。因为交割当天要等到下午4-5点才能拿到房门钥匙,而6点后这个房子的产权才会真正属于你,那么如果买卖的房产交割在同一天,势必会手忙脚乱焦头烂额。忙碌事小,如果因此耽搁了交割时间引起不必要的纠纷甚至诉讼,就得不偿失了。

究竟如何解决这个让人头痛的问题呢?

别担心,世上无难事啊,有一条聪明的桥是专门解决大家这个普遍的问题的——名字叫做搭桥贷款(Bridge Loan)。

搭桥贷款,顾名思义,就是在买房和卖房的重叠时间里,短期假设一个“桥”,让买房能够提前拿到首付,而有时间等待卖房成交。这个概念,夕子打算用一个例子来说明。

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张先生,目前有一个房产,价值大约40万,还有25万贷款未还清。张先生准备买一个大一些的房子,目标价位在70万。

张先生有三个选择:第一个,先卖掉,拿到钱了在买新房。这个方法的问题显而易见,就是张先生必须在卖掉之后,找一个地方暂时住下来,把所有的家具家当搬到暂时住所里,然后买了房子后,再搬进去。这个方法对于在加拿大居住时间长的家庭来讲无疑一个噩梦,搬家的费用不说,但是收拾东西就让人掉好几层皮。当然,还有找一个短期的,足够大的地方能够放家当,生活还要不受影响,这就更加难办了。

第二个选择:就是买房卖房同一天成交。这个方法的好处在于不需要担心资金问题,也不用担心没有地方住的问题,也不用考虑搬两次家的问题,但是最大的问题却是,一旦成交过程中有任何差错,卖出那一边延迟成交,那么买房的就没有首付,或者说卖房成交了,买房却延期了,那么一家老小住到哪里去?那些家具怎么办?

这个风险不是很多人认同,夕子见过太多的成交延期的情况,原因有多种多样,钱不到位的,银行延期的,律师延期的,政府延期的。因为成交的过程中,律师要帮助做非常多的琐碎的事情,一旦中间某个环节出了问题,那么房子就不能按时成交了。同一天买卖被耽搁了,自然会有一连串的违约问题,到时候所有的损失和费用,可能都要由问题的源头来负担。

第三个选择:就是先买房子,后卖房子。当然大家会问,房子没有卖,哪里来的首付呢?这个就用到了搭桥贷款Bridge Loan了。上文提到的张先生的例子就可以帮助大家理解这个概念。假如张先生买大房子的成交日设在10月10号,而卖40万小房子的成交日是在10月15号,张先生在10月15号卖房子一定可以拿到15万现金作为大房子的首付,那么正常的按揭贷款为55万,就可以凑足70万的房款。银行在10月10号会把55万的正常贷款发到张先生的律师账户上,同时由于张先生能够提供一份完成的,确定的小房子的买卖合同,银行能看到他的售价是40万,现在还有贷款25万,银行在10月10号先行借给张先生15万,借款期为5天,利率可能是在5%左右。这个不是高利贷,而是一个短期的搭桥贷款,15万的贷款额,5%的年利率,5天大概是102块,利率的差别对于总利率来讲影响非常小,可能总共是二三十块钱的差别。当然,银行还可能收取一定的手续费,一般来说在两百块左右。到了5天以后的10月15号,张先生的小房子成交了,拿回15万的现金,还清银行的搭桥贷款,这个交易就结束了。

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聪明的桥虽好,但是需要的条件也是非常严明而具体的:

第一条:卖房必须是无条件的完成的买卖合同

如果只是说有意向去卖,或者说卖了,但是还有贷款或者验房等等条件的话,银行不承认这是一个确定的交易,也就不能支持搭桥贷款了。

第二个是买房卖房的间隔时间不可以太长。

这个时间在不同的银行有不同的要求,有的银行要求最长30天,有的银行要求最长15天,如果中间差别太长,银行会认为这个卖房可能会有变化,那么他借出来的搭桥贷款就收不回来了。

第三个,是搭桥贷款金额只能是等于或者小于能从卖房中收回的现金。

换句话说,如果需要的贷款金额大于你卖房收回的钱,就拿不到这个贷款。

银行一般来说都很乐意提供搭桥贷款,因为这个贷款的风险相对较小,只要他们做足检查工作,有律师配合,那么收回贷款不是问题。对于买家来说,贷款的申请很简单,交易的过程有律师帮忙处理,并不需要客人特别去做什么,买家有充足的时间可以对新房做一些简单的修补装修,准备搬家的安排,打扫原来的房子,搬家就不会那么着急,也不会由于可能出现的推迟一天成交导致全家人无家可归,要去住酒店。

希望搭桥贷款的解释能帮助大家了解购房过程中的一些常用程序,也扫清一些换房时的顾虑,让大家花多一些时间去专注于寻找自己的新家。

所以说,做聪明的消费者,也要懂得走这条聪明的桥。

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moonlight_path 回复 悄悄话 Very useful information. Thanks for sharing
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