夕子的魔幻星球

夕子做過記者、PR和廣告人;出过书、写了很多文章,也买卖了很多房子;現居多倫多。
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处乱不惊的八月

(2011-09-14 09:25:56) 下一个

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一年之中,我最爱的就是秋天。告别夏天的酷热和焦躁,还未迎来刺骨的寒风;明朗清澈,秋天的一切来得烂漫而从容。

果实都变得甜美而芬芳,美酒也酿得正是时候,螃蟹海胆和生蚝都是最肥美多汁的最佳状态;DVP的两旁的峡谷开始变得黄黄红红绿绿,美丽多姿;一场风过来,有树叶轻轻摇摇地飘落;让你怎能不热爱秋天?

秋天的从容也影响了房市,8月多伦多的房地产市场可谓处乱不惊。8月共成交7542间房屋,平均价格为45万1,相比7月份下降了2.6%和1.6%。

市场清淡,一直在我们的预计当中。7月和8月的市场本来就是度假的季节,过去的十年中,每一年都如此。价格的规律在2011年依旧没有例外。在春天的时候,夕子担心过市场过热的问题,平均价格在5月份飙升到48万5,比去年的平均价格高了12.5%。这个半年上涨超过10%的速度如果维持三年,我们的房价将会涨到76万(43万为起点,每半年涨10%,连续三年),这才是真正的泡沫。

到了7月和8月,价格终于安静地回到了应该的位置,45万出头的范围才是2011年合理的价格,那么过了8月份,会不会事情有变化呢?

闭门思考没有用,让我们走入实战的市场看看:

市场存货远远低于预期,拉开又一场交易高峰的帷幕

庆幸的是,7月8月份低迷的成交量给市场积攒了一些存货。很多热门地区开始出现同一条街有两个三个Listing同时存在,这给买家很好的机会,可以比较和砍价。但是,从整个GTA来看,存货依然不足。夕子说过,过去的数据显示,平衡的市场里面,保持2万间以上的存货,才将不会出现疯狂的抢Offer的情况,而8月底整个GTA的存货是1万7千间,依然低于预期。

在往后的9月和10月,会是一个市场交易的高峰,很多卖家将会再次回到市场,存货也会因此而得到补充,但是三千间房屋的存货缺口,将会给入市的买家很快构成压力。社区里挂牌的房屋将在一两个月内风卷残云般消失,而准备好了的买家将再次面临无房可买的状况,而不得不去和很多人一起竞争同一间房屋。很多热门社区的房价在这个情况又会出现跳升。

贷款利率仍然处于极低的水平,市场的热度不减

极低的贷款利率是最近几年推动房价上涨的因素之一。尤其是现阶段固定利率在3%左右,对于房主来说,一个月30万的贷款费用比五年前便宜了300多块,反映在房价上,就是说买家不介意多付大概5万块,每个月的开销还是一样。
我们都知道美国联储和加拿大央行都发表了申明,预计低利率将会维持到2013年,那么明年,后年,这个基础将依然存在,低利率还会维持房价的高企。很多分析家会质疑,那么2013年以后,利率上涨了怎么办,房价会不会暴跌?夕子想提醒两个事实,第一,如果把这几年的通货膨胀加到房价里面,现在的房价不会是45万,可能已经50万了;第二,房主的收入在过去的五年,还有将来的两三年里,将继续上涨,房租也会一直上涨。现在一个有一两年经验的程序员的收入,已经在6万左右,回想2000年,程序员的收入是多少,希望老移民朋友们给夕子一些信息支持这个说法。

就业市场依旧蓬勃向上,购买力依然旺盛

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美国的就业市场依然一塌糊涂,加拿大也不怎么样,但是在多伦多,貌似就业市场比我们想象的要好一些。2008年很多企业受冲击之后的大裁员,搞到401公路上早晨Rush Hour不塞车的奇观,看看现在,9月刚开学,高速上就开始明显比8月份拥挤了。夕子一直说过,看就业,不一定要看官方数据,还可以看看身边朋友的普遍现象,以及商场里购物者的拥挤程度,就能略知一二。多伦多稳定的就业市场将会给房价稳定的支持,一旦出现短期的回调,买家盘算了每个月的收入支出,依然会坚决入市。

一叶知秋,从CONDO出租市场看大环境

夕子还想和大家分享另外一个现象,就是市中心的Condo出租市场。在8月份,算是开学前的准备,在8月底,有一个十分有意思的现象,就是9月1号入住的一室一厅,整个Downtown西至Spadina,东至Jarvis,北至College,总共只有三间房屋价格低于1600。要知道这个范围集中了Downtown最密集的Condo,但是诺大的市场,居然残渣都没有剩下,可见市场对出租房的需求有多大。夕子本人有一个CityPlace2年新的1+1DEN挂牌出租,8月30号挂牌,叫价1650,第二天就收到了5个Offer,每一个经纪都央求夕子网开一面,租给他的客人,要不然他的客人就要无家可归了。在BAYVIEW/SHEPPARD,夕子的另外一个HOUSE出租的LISTING,挂牌4900每月,2天内以5500的高端租金租掉。

出租市场火爆的原因,其实源自新移民的涌入,和整个出租市场房价的上浮。在2005年,Downtown一室一厅的平均价格还在1200左右,有时能见到1100块看湖景的房子,现在1500块是撞大运,而就算是破旧的Apartment都要1300以上,而且租客自己支付电费和暖气。这样的市场,对于租客来说,真的是别无选择。

当然,Downtown生活的单身和年轻夫妇一般来说收入都不错,平均家庭收入都有10万以上(平均人均收入5万在Downtown实在是稀松平常),每个月可以支付的现金有6千到7千,养活一个2000以内的房子是在是不在话下。这也是Downtown市场火爆的一个原因之一。

9月,将会是忙碌的一个月,我们预计成交量和成交价格都会比8月上浮2%到3%甚至更多,而10月将是今年最后一个忙碌的季节。有已经READY的买家,不要太挑三拣四,看到中意的,就尽快下手吧,免得又被卷入疯狂的抢offer大军。

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