处乱不惊的八月

一年之中，我最爱的就是秋天。告别夏天的酷热和焦躁，还未迎来刺骨的寒风；明朗清澈，秋天的一切来得烂漫而从容。

果实都变得甜美而芬芳，美酒也酿得正是时候，螃蟹海胆和生蚝都是最肥美多汁的最佳状态；DVP的两旁的峡谷开始变得黄黄红红绿绿，美丽多姿；一场风过来，有树叶轻轻摇摇地飘落；让你怎能不热爱秋天？

秋天的从容也影响了房市，8月多伦多的房地产市场可谓处乱不惊。8月共成交7542间房屋，平均价格为45万1，相比7月份下降了2.6%和1.6%。

市场清淡，一直在我们的预计当中。7月和8月的市场本来就是度假的季节，过去的十年中，每一年都如此。价格的规律在2011年依旧没有例外。在春天的时候，夕子担心过市场过热的问题，平均价格在5月份飙升到48万5，比去年的平均价格高了12.5%。这个半年上涨超过10%的速度如果维持三年，我们的房价将会涨到76万（43万为起点，每半年涨10%，连续三年），这才是真正的泡沫。

到了7月和8月，价格终于安静地回到了应该的位置，45万出头的范围才是2011年合理的价格，那么过了8月份，会不会事情有变化呢？

闭门思考没有用，让我们走入实战的市场看看：

市场存货远远低于预期，拉开又一场交易高峰的帷幕

庆幸的是，7月8月份低迷的成交量给市场积攒了一些存货。很多热门地区开始出现同一条街有两个三个Listing同时存在，这给买家很好的机会，可以比较和砍价。但是，从整个GTA来看，存货依然不足。夕子说过，过去的数据显示，平衡的市场里面，保持2万间以上的存货，才将不会出现疯狂的抢Offer的情况，而8月底整个GTA的存货是1万7千间，依然低于预期。

在往后的9月和10月，会是一个市场交易的高峰，很多卖家将会再次回到市场，存货也会因此而得到补充，但是三千间房屋的存货缺口，将会给入市的买家很快构成压力。社区里挂牌的房屋将在一两个月内风卷残云般消失，而准备好了的买家将再次面临无房可买的状况，而不得不去和很多人一起竞争同一间房屋。很多热门社区的房价在这个情况又会出现跳升。

贷款利率仍然处于极低的水平，市场的热度不减

极低的贷款利率是最近几年推动房价上涨的因素之一。尤其是现阶段固定利率在3%左右，对于房主来说，一个月30万的贷款费用比五年前便宜了300多块，反映在房价上，就是说买家不介意多付大概5万块，每个月的开销还是一样。
我们都知道美国联储和加拿大央行都发表了申明，预计低利率将会维持到2013年，那么明年，后年，这个基础将依然存在，低利率还会维持房价的高企。很多分析家会质疑，那么2013年以后，利率上涨了怎么办，房价会不会暴跌？夕子想提醒两个事实，第一，如果把这几年的通货膨胀加到房价里面，现在的房价不会是45万，可能已经50万了；第二，房主的收入在过去的五年，还有将来的两三年里，将继续上涨，房租也会一直上涨。现在一个有一两年经验的程序员的收入，已经在6万左右，回想2000年，程序员的收入是多少，希望老移民朋友们给夕子一些信息支持这个说法。

就业市场依旧蓬勃向上，购买力依然旺盛

美国的就业市场依然一塌糊涂，加拿大也不怎么样，但是在多伦多，貌似就业市场比我们想象的要好一些。2008年很多企业受冲击之后的大裁员，搞到401公路上早晨Rush Hour不塞车的奇观，看看现在，9月刚开学，高速上就开始明显比8月份拥挤了。夕子一直说过，看就业，不一定要看官方数据，还可以看看身边朋友的普遍现象，以及商场里购物者的拥挤程度，就能略知一二。多伦多稳定的就业市场将会给房价稳定的支持，一旦出现短期的回调，买家盘算了每个月的收入支出，依然会坚决入市。

一叶知秋，从CONDO出租市场看大环境

夕子还想和大家分享另外一个现象，就是市中心的Condo出租市场。在8月份，算是开学前的准备，在8月底，有一个十分有意思的现象，就是9月1号入住的一室一厅，整个Downtown西至Spadina，东至Jarvis，北至College，总共只有三间房屋价格低于1600。要知道这个范围集中了Downtown最密集的Condo，但是诺大的市场，居然残渣都没有剩下，可见市场对出租房的需求有多大。夕子本人有一个CityPlace2年新的1+1DEN挂牌出租，8月30号挂牌，叫价1650，第二天就收到了5个Offer，每一个经纪都央求夕子网开一面，租给他的客人，要不然他的客人就要无家可归了。在BAYVIEW/SHEPPARD,夕子的另外一个HOUSE出租的LISTING,挂牌4900每月，2天内以5500的高端租金租掉。

出租市场火爆的原因，其实源自新移民的涌入，和整个出租市场房价的上浮。在2005年，Downtown一室一厅的平均价格还在1200左右，有时能见到1100块看湖景的房子，现在1500块是撞大运，而就算是破旧的Apartment都要1300以上，而且租客自己支付电费和暖气。这样的市场，对于租客来说，真的是别无选择。

当然，Downtown生活的单身和年轻夫妇一般来说收入都不错，平均家庭收入都有10万以上（平均人均收入5万在Downtown实在是稀松平常），每个月可以支付的现金有6千到7千，养活一个2000以内的房子是在是不在话下。这也是Downtown市场火爆的一个原因之一。

9月，将会是忙碌的一个月，我们预计成交量和成交价格都会比8月上浮2%到3%甚至更多，而10月将是今年最后一个忙碌的季节。有已经READY的买家，不要太挑三拣四，看到中意的，就尽快下手吧，免得又被卷入疯狂的抢offer大军。