夕子的魔幻星球

夕子做過記者、PR和廣告人;出过书、写了很多文章,也买卖了很多房子;現居多倫多。
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四十万时代的来临

(2011-01-11 18:56:58) 下一个

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虽说这是我们传统意义上的房产交易淡季,但是随着圣诞新年的过去,夕子的办公室的门口开始车马辐辏、熙来攘往了。很多的客人都是FIRST HOME BUYER,对于这些第一次踏入加拿大房产市场的新人来说,很多人把价格限定设置在45万以下。在大家的脑海中,45万加币的半独立屋或者TOWNHOUSE,对于一个年轻的家庭,应该可以有很多的选择。

可是,一段时间的看房旅程下来,发现结果并不乐观。记得有个客人趴在我的办公桌上郁闷地说道,夕子啊,你的电脑是不是坏了,我都出到这么高的价钱了,怎么还是没有房子?也有很多客人对我说,夕子啊,我的好朋友前年买的房子,也就三十几万啊?怎么现在没这个价位的FREEHOLD了呢?我已经跑到这么北面去找了,怎么还是没有呢?

夕子每个月都会出一份市场分析报告,这份报告是根据每个月的MARKET WATCH,地产局实打实的数据分析得出的结论;正好,又到月初时分,我们先一起看看这份报告,也许会心里瞄出一些端倪——

 2010年官方数据:12月成交4千4百间,平均价格43万4千,成交量比2009年减少20%,成交价格上升5.3%。整个2010年成交8万6千,和09年基本持平,成交价格43万1千,比09年上升了9.1%。

最终数据显示,10年初TD银行的估计比较准确。TD银行预计2010年大多地区房价上升8%左右。事实上在年初的上涨狂潮中,市场已经在2月份完成了任务。如果市场持续火爆,2010年将造成暴涨的局面,泡沫将不可避免。加拿大央行的连续加息以及对贷款政策的调整成功地遏制了上涨失控的局面,市场在4月份见顶之后,开始进入5个月的调整期,9月份方才在市场自身力量中恢复过来。

从1976年开始的大多市场成交数据来看,以1976年的6万1千为起点,到现在的43万,这过去的34年里平均年增长率为5.9%。期间出现过从86到89年的非正常上涨,房价从11万在四年内直接跳升到27万,催生了巨大的市场泡沫。那段时间的虚假繁荣在北美自由贸易协定的大背景下被戳破,大量美国企业撤走工厂,加拿大大量失业给社会造成很大压力。房价从疯狂的27万在之后的四年内直线回落到20万6千,这段时间是对之前暴涨的一种修正。这个修正维持到了97年,当市场价格与理性的5%~6%的年增长率下的市场价格接轨之后(以1976年6万1为基数,年增长5.9%,到1997年刚好是20万5),市场重新步入升途。而这之后的上升就平稳很多,每年的上涨幅度都在5%左右。以97年21万为基准,到上个月的43万为止,年平均增长率是5.6%.

从上面的历史数据来看,大多地区房地产市场平稳的基准大概可以认为是年增长5%到6%。当某一段时间市场上涨过速,之后将会出现市场滞涨,或者负增长,以进行调解;如果某一段时间市场出现特殊情况的上涨缓慢或者下跌,市场将会在之后出现补涨,将市场平均价格拉回平均线附近。这个方法对市场长期的预测可以有所借鉴。

从市场的价格水平来看,2010年的43万将成为多伦多进入40万时代的风向标,也就是说市场很大一部分房屋价格将向40万靠拢,或者说超过40万。买家在06,07年看到的三十万出头可以买到房的情况将越来越艰难。

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独立屋依然是市场价格领先的先锋部队,现在大多地区华人比较偏好的区域中,北约克的独立屋均价已经超过80万,列治文山的独立屋均价也超过60万,甚至在富豪山庄内,已经非常罕见低于一百万的房子。万锦市独立屋也难求到50万以下房龄和条件比较合适的房子了。在多伦多的历史上,几大豪宅区的独立屋在过去的几十年间,价格逐级攀升,在传统豪宅区比如玫瑰谷,森林山这些区域,虽然从过去的几十万一路攀升到现在动辄都是三四百万的房子,但是在今天依然不乏买家钟情,并没有因为价高而无人问津,就是一个好的例子。优秀的社区在未来市场成长的过程中,依然将会领跑其他房型。

半独立屋和无管理费的镇屋作为独立屋的备选,受到了财力不够的买家的钟情,价格上升依然有力,而位置好,社区好的半独立屋和镇屋,价格往往也不菲。社区已经成为影响房价最大的因素,一些地区的两卧室镇屋价格,甚至超过稍偏的独立屋价格,已经成为常态。

带管理费的镇屋在一些社区依然受到周边环境的困扰,价格上涨乏力。社区居民的构成,社区交通的便利性,社区学校的教育水平都成为了限制这些区价格升值的因素。当然,在某些买家的特殊情况下,比如工作,家庭,购房预算等等限制下,选择这些价格能够承受的房产并没有不好,但是从长远升值的角度来看,这些房产就不是一个好的选择。

市中心的高层Condo又是另外一番景象。由于城市化的集中,生活方式的改变,导致市中心房屋需求的不断上升。市中心雨后春笋般拔地而起的新Condo也只能满足购买需求的巨大胃口而已。市中心有特点的楼盘,比如生活尤其方便的社区,靠近学校的社区,靠近金融区,靠近繁华的商业区的楼盘都受到年轻人的疯狂追捧。这些社区的人群以小家庭为主,崇尚时尚,快节奏,追求简单和夜生活,对于房屋的大小和家庭并不在意,而往往概念,创意和格调更加能吸引他们。市中心的Condo依然保持着旺盛的生命力,价格以稳定的每年10%逐级攀升,成为金字塔尖的一部分。一些好的社区由于独特性,价格上升的速度还要再快。

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而离开市中心的Condo就要看周边交通的方便程度和生活方便程度。如果楼龄偏大,交通并不是四通八达,周围较多低价的出租为主的公寓楼,社区居民比较混杂,这样的楼盘在过去的很多年里我自岿然不动,哪管他人上天入地。这样的楼盘不管居住还是投资,都不是好的选择。所以Condo楼盘的位置就成为决定Condo价格的定海神针。

2000年初,买家对于40万的房屋称之为“贵族房”,往往对于35万的房屋还憧憬,到了2010年,贵族房应该升格到60万,而我们将会慢慢习惯40万的“平民住宅”。那么到了2015年会是什么情况呢?我们拭目以待:)

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