美国的东西两岸房价上涨

最近两年，美国的东西两岸房价上涨空前，传出了很多神话，尤其是在华人居住比较集中的地区纽约、洛杉矶的大小城市如亚凯迪亚、圣玛利诺的高级住宅区，房价成倍上张，一个普普通通的公寓住房，两三年之前只有二十万左右，今天都在四十万以上。不由引起人们怀疑这样的房价是否有泡沫，会不会象1990年前后的美国房事大泡沫，升到了高价位之后一下子有如云霄飞车般下滑？不过在洛杉矶从事多年房地产的专业工作者黎明先生认为，最近一波的房价不会跌落，因为与十多年之前的情况不同，三大因素牵制其中的原因。 首先是现在人们手上有钱。上世纪九零年代的时候，美国和前苏联刚刚结束了冷战，前苏联全部瓦解，共产主义的最强大对手已经成为历史，美国在里跟时代花费巨资建立起来的太空战，瞬间没有了对手，于是建立在加州南北各地的一大批军用科研基地、军用工厂没有用武之地，发展太空战耗费的句子现在要开始裁减还债。减少开支的结果是一大批科研人员、工人裁员，这是一大批高薪阶层。加州房地产立刻缺少坚实的资金来源和买家，他们反而要将自己的房子出售，引起不久前炒起来的房价统一滑落。而今天买房的人大多数都是美国婴儿潮出生的人，也就是大约在二次世界大战一九五零年代前后出生的人，他们都受到过良好的教育，不是在美国的大公司中有一分较工作，就是自己开设公司，成为手头比较宽裕的企业家。同时这些人的父母大约在八九十岁左右，很多都已经去世，他们给自女留下的遗产包括了当年以及低价格买下的房产。这些人手头上是切切实实有余钱的。 第二个原因是美国的房地产已经有多年只有跌落，没有上涨，而从长远来看，任何房地产总会以一种平稳的态势上涨的。例如三十多年之前的美国房产，今天一般都已经涨了两倍左右。这是与美国的通货膨胀概率以及经济发展同步成长的。但是从一九九零年代开始房地产一落千丈之后，美国的房地产就没有顺著经济上涨，这是不符合美国的房地产增长规律的。例如亚凯迪亚一座二十五年之前建造的公寓，当时价格是十六万左右。十年之后大概在一九九零年之前张到了二十五万元左右。第一波的房地产泡沫使之在一九九四年跌到了十七万，也就是说十四年中的房地产只上涨了10%，这在美国的经济发展中是反常的。从此之后，房地产开始慢慢反弹，自一九九八年进入全面复苏阶段，到了2000年之后开始飙升，到了目前2004年的五月这幢房子的价格在四十万左右，虽然从目前来看这种涨价有点离谱，两年中上涨了100%，但是考虑到十多年中并没有上涨只有下降的情况，那么，二十四年涨到今天的价位也是正常的，因为这十几年的涨价实际上是补了前十多年的缺课。 最后一个原因是跟我们的新移民大量涌入美国有关。这一次的美国房价飙升的地点主要是在美国的东西两岸的大城市如纽约和洛杉矶。这两大城市现在已经成为美国新移民最集中的地区。由于中国的经济强大和新的掘起，出国移民的人数显著增加，这些人与十多年之前来求学的中国人不一样，他们手中有大把的金钱，一到了美国就开始买房子。根据权威的房地产公司统计，洛杉矶的购房者约有80%是第一次购房，也就是说这些人都不是来炒作房地产的，而是想要购房自己住的，这种房子一般不会有很多水分，也是保障房地产不陷入泡沫化的原因。 【本報記者胡清揚鑽石吧報導】南加州熱得不得了的房地產市場是否會崩盤？不僅屋主與投資人萬分關注，也是地方政府、開發商與都市規劃專家們關注的焦點。21日，由南加州政府聯合會(SCAG)主辦的第四屆地區住屋年會，與會專家們再度確認南加州住屋供不應求，未來十年房地產市場不至於崩盤。 不過，專家們也呼籲各級政府必須建立共識，朝著興建設計精良的多單位住宅與住商混合大樓的方向發展。他們認為，精良的設計(Design)可以解決密度(Density)問題，住屋不足與交通惡化是密不可分的。 南加州住屋開發公司購地與規劃主任西莫(John Seymor)指出，南加州六縣現有人口1700萬人，未來20至30年還會增加六百萬人，需要再建造兩百萬戶新屋。然而過去十年，南加州增加50萬份工作，人口增加190萬，但只建造40萬戶新屋，遠低於南加州需要的63萬3000戶新屋。 西莫指出，不僅南加州存在新屋供不應求問題，全加州都如此，加州每年需要25萬戶新屋，但實際產量只有14萬3000戶。 持續增加的人口也改變南加州人的生活型態。以南加州某大城為例，十年前每戶房屋平均住3.92人，如今平均住4.53人，許多成年子女搬回家和父母同住。 高漲的房價也讓愈來愈多人買不起房子，全加州買得起新屋的比率降至28%，橙縣、范杜拉縣、洛杉磯縣、河濱縣買得起新屋的比率只有22%、28%、31%、38%，遠低於全美的55%。購屋人被迫購買偏遠地區的新屋，拉長了交通線，高速公路車滿為患，人們花在路上的時間增加。 南加大教授暨都市總計畫主任麥爾斯(Dowell Myers)也指出，加州存在住屋供需失調問題。他說，九○年代，全加州興建111萬戶新屋，僅及八○年代207萬戶的一半，而且九○年代多單位住宅興建得太少，人口卻依然增加，造成市場供需出現斷層。他認為，新移民不斷湧入，嬰兒潮世代未來十年還會購屋，這兩股勢力支撐下，南加州房屋市場未來十年不至於崩盤。 麥爾斯也再三強調，新移民是新屋的主力買主，比率高達90%以上，相當驚人。而逐漸步入老年的嬰兒潮人口，轉而購買免園丁的集合住宅，也使得集合住宅房價走俏，短期內集合住宅的價格不至於大跌。 住屋供不應求，土地又有限，業界專家們力促政府雙管齊下。Fregonese-Calthorpe公司負責人John Fregonese建議地方政府，一方面鼓勵業主與開發商改建市區老舊建築與商場，朝向興建設計精良的住商混合大樓發展，一併解決住屋、交通與商業稅收問題。另一方面則鼓勵開發商興建設計精良的多單位住宅，讓土地使用達到最高效益。 談到土地使用，Olson公司負責人Mark Buckland強調，舊社區重建好處多多，既不讓市政服務造成額外負擔，還會讓附近社區增值，並增加政府的產業稅收。再者，重建計畫比較不會遭遇反開發團體與環保團體的阻力。強烈反對任何新開發案的保守人士與團體，總是令開發商們頭痛萬分。 不過，與會專家們也指出，解決南加州住屋不足問題不能忽略品質管理。他們認為，高密度開發案成功與否，關鍵在於精良的設計與規劃，住商混合樓宇也可以設計得美觀又實用，市政府審核申請案時，必須嚴謹把關。 吴琦幸