近期房价的假摔嫌疑

谁是谁非任评说

现在房价回调的声音越来越大，似乎房地产马上就要崩盘了，但是仔细分析起来，这样的趋势还是有距离的，现在房价是一路上涨，适当的调整很正常也很需要，到价格拐点应当有很多的推动才对。

首先房价的支撑就是物价的上涨，通货膨胀的趋势不改，绝无房价独降的可能；其二是耕地不能占而拆迁成本大增，新增建设房屋成本相当高已经没有空间；再者就是中国的城市化进程不能扭转，大量的人口需要进城，房屋的需求旺盛；最后就是政府让房地产降价对于政府的利益也损害巨大。

而现在的土地交易价格确实降低了，这里面有明显的给政府博弈的味道，因为第一要给政府面子，政府调控这样紧，没有实际的下降，政府面子是下不来台的，这样的结果政府是不答应的；其二是土地价格下降是政府不愿意的，政府要求的是开发商降低房价而不是土地价格，房价与土地的差别在于房地产的利润，政府调控是想挤压开发商的利润可不愿意自己土地价格上割肉，所以开发商顺势一摔，是可以避免政府进一步更加严厉的调控的；其三就是现在到了年根，银行又收紧资金，企业会资金不足，所以土地价格会下降；其四是现在房地产在金九银十后逐步走向淡季，在淡季大减价本身就是商家的惯用伎俩，在其他商品销售上也是如此的；最后不可忽略的一点就是开发商兼并实力开发商数量的减少和招拍挂土地交易方式的成熟，开发商拿地更加理智，有实力的开发商之间在拿地时会互相规避，避免火拼，以往的土地天价的背后是各大实力开发商的火拼，现在这样大开发商两败俱伤的火拼越来越少了，这个市场不是充分竞争的市场。

政府非常想当然的认为在资金不足的情况下企业会降低价格抛售，但是事实上很难说，原因有几个：首先如果企业开始降价，那么就会引发退房潮的连锁反应，其二是企业给银行等债权人的抵押价值在那里，如果降价抵押价值就不足了，就造成银行可以提前收回贷款的条件被满足，企业更有问题了，其三是资金不足造成很多土地无法开发成为商品房进行销售，反而降低了供给。

最后要说明的是大家看到房价降价是期房和二手房的降价，不是现房的降价，开发商手里的现房很少，而且是被买期房的人挑选剩余的，房价也不真实，现在银行控制贷款，民间借贷的利率非常高，对于房地产已经达到30%以上，这样一来期房与现房的交易价格就要进一步的拉开，比如对于一年后交付的期房，如果利率是30%，那么二者的差价至少要30%，因为开发商降价30%卖期房肯定比借30%的高利贷买现房合算得多，同理如果是二年后交付的期房，就要差60%。所以近期的利率大幅度的增加，期房与现房交易价格差距肯定要大幅度拉大，期房的降价不等于现房和房价的降价，这是假象。同理对于二手房，贷款困难，要一次性付款购买的情况增加，肯定也是要降价的。

所以我个人认为当前房价的松动，是有很大的假摔嫌疑的，如果通货膨胀趋势保持不变，明年的建材、人工等再度暴涨，房价是没有跌的理由的，肯定还会快速涨价。