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周末灌水:老瞎瞎说忽悠专业房地产从业者(real estate professional)之法律规定

(2015-04-11 14:57:16) 下一个

周末灌水:老瞎瞎说专业房地(real estate professional)之法律

 

前两天老瞎推荐了一篇鸟语关于专业房地者之法律(real estate professional)定的牛文(Tax Geek Tuesday(?): The IRS Finally Figures Out The Real Estate Professional Rules以下简称“鸟语牛文”)了避免瞎说误导,特提醒了有趣且能读鸟语者自行阅读。我相信大多数点看了老瞎新帖的朋友都自行看了篇牛文。有仇啊?!

 

鸟语牛文有点儿长,而且不管作者如何声明使用了直白浅显的鸟语,老瞎很确定对不少鸟语不很灵光,对美国税法不那么熟悉的新移民来说,文中的鸟语还是挺绕的。下面是我认为 该鸟语牛文 中最要紧精华内容是:

 

如何在报税时合法使用在从事房地产业(生意)中的亏损折抵你的其他正常收入,如何合法规避摆脱Form 8525中规定的Passive Activity Loss Limitations根据美国税务局(IRS)的规定,只有当报税人声称自己符合美国税务局规定的专业房地(real estate professional)税人才可以合法地使用在从事房地产业(生意)中的亏损不受收入限制地折抵你的其他正常收入。这个问题就转化为什么人可以合法地声称自己是 专业房地(real estate professional)。在实际报税操作中,人们发现仅仅是普通税人对专业房地(real estate professional)的税法定感到困惑,就最牛的著名四大会计师所的从甚至美国税务局的专业税法律师们在对于专业房地(real estate professional)的税法定的解上都同存在困惑甚至错误解析。象的造成源自于美国税务局(IRS)规定的内在矛盾性。熟悉美国法律和税法的朋友们都知道,由于历史原因,美国法律和税法这么多年来在不断地更新修改完善,变得越来越复杂。不断打补丁使其完善的直接结果是不可避免地出现了众多的内在矛盾从而构成了无数的税务法律灰色地带(tax loopholes,而这些灰色地带的解释权在美国税务局手中,一切由IRS说了算。用北京人常用的歇后语来说就是这属于王八的屁股---龟腚(规定)。

 

该鸟语牛文作者根据过往针对专业房地(real estate professional)判例以及IRS定(IRC § 469总结出以下要点任何税人若想成为专业房地(real estate professional)须满足下面四条(特指在该报税年):

 

1该报税人必从事法律定的房地产业或生意。

2该报税人必须满足 实质参与Material participation) 税法(Reg. Section 1.469-5T)规定中的七种房地产经营活动之一。

3、该报税人在实质参与法律定的房地产业或生意的经营中所花的时间过所参与的非法律定的房地产业或生意活所花时间(特指非房地产的日常工作,比如擒屎皇们的W-2工作)

4该报税人在实质参与法律定的房地产业或生意的经营中所花的时间750小时。

几乎肯定会有朋友抬杠:这有啥啊?这几条我早就知道了,哪里还用你老瞎忽悠啊?我也无法满足这些条啊!

针对可能的常见问题,多忽悠几句:

1、这里没规定你一定是掏粪的擒屎皇,也没有要求你是有执照的房地产经纪人。

2、实质参与请自行阅读规定细则,这方面估计疑问最少;

3、和4、这两条一定抬杠的最多,不过也最简单最关键。仔细研读2、,再将您的所有相关法律允许的活动所花时间和所做的实质参与的经营活动统统记录下来备查,您也许会发现,满足34、两条会比你想象的容易得多得多。(比如上网查找购买下一个白菜房的机会,做市场调查决定最合适的租金或者倒买倒卖的价格,等等等等,上网在文学城BSO bull shxting是否能算这类时间则要您自己参考法律规定决定LOL

 

再次声明:老瞎不是专业会计师,不是执业律师,以上所言均为瞎说、大忽悠,典型的bull shxting。如果您被误导了,仅仅说明您比老瞎更加脑残!!采用任何上述内容的后果,请您自己为自己的行为负责。老瞎强烈建议您咨询专业人士!!!!

 

又耽误了您的宝贵的几分钟听我胡扯!谢谢阅读,报税顺利,周末愉快!

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