一个利用高利贷投资的实例分析
(2013-07-29 07:40:58)
下一个
一个月前我刚刚过户一个房子,买入价$450K。这个房子的卖主是一个3个人的合伙LLC。过户时我看到HUD-1显示那个房子上有3个mortgage,都是私人的名字。我就问了一下卖主怎么回事。他说他们是用的hard money. 在我们这里附近有个投资俱乐部,那里有放贷人,也有借款人,他说如果需要的话他可以带我去参加会议。放贷人一般都是有点积蓄的中老年人士,退休金帐号内的几十万资金可以动用,就是所谓的自主控制下的房地产投资基金之类的。
我的卖主以10%的利率借贷2年,买地皮建房子花了半年左右,房子建好后出租一年半,卖掉,再还本金,保留利润。具体的数字大概是:
买地皮,建房子总投资:35万(借贷总额)
两年利息支出:7万
地产税:忽略不计(新房10年免税)
管理费:自己管理
修理费: 新房保修一年
出售价:45万
一年半房租收入:8.6万
过户费及手续费: 2.5万
净收入:9.1万。
使用高利贷空手套白狼,两年之内盈利9万元。如果以0为分母的话,收益率是无穷大。
我接下来将要买的他翻新的一个房子也是这么做的,借贷30万买一个房子翻新,出租一年后卖出,售价50万。净利润超过10万元。