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分享投资房失败经历

(2012-05-20 09:01:09) 下一个

分享失败经历

来源:  于  [] [博客] [旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] 本文已被阅读:3099次
本贴内容已被 [helloguys] 在 2012-05-18 17:16:18 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

2006年,第一次投资房产。当时看中了一栋两层的独立屋,4 bedrooms(均在二楼)、2.5 bathrooms,要价$167,500,带租约(尚余半年)。

当时心动的原因是:

1)政府估价将近20万。卖家要价比较低。

2)带租约,对于我这个菜鸟来说,一买下来就有租金收入,很省心。说不定还可以续租。

于是做房检。没有大问题,只是灌溉系统(Sprinkler System)是比较山寨的型号,inspector是个老中,说不懂如何检测。我于是还价$165,000。成交。

在这一步已经犯下好几个错误:

1)主卧室(Master Bedroom)在楼上的屋子,相对不受欢迎。我有听闻,但没有亲身体会,因此觉得无所谓。

教训:如果是两层,一定要买 Master 在楼下的。一层屋子的比两层的更好卖。

2)建房商(Builder)是一家很山寨的小公司。当时我根本没考虑 builder 的问题。后来才发现房子的做工很马虎,有的的东西甚至不符合建筑规范(Code)。

教训:一定要选好的、有规模的 Builder。

3)灌溉系统是坏的。这不仅仅是浇花淋草的问题。房子所在的地区属伸缩性土质。如果土壤得不到滋润,会严重收缩。地基得不到土壤的承托,就会破裂。房子的结构就会有问题。别指望租客会主动帮你浇水。

教训:房检一定要认真。好就是好,坏就是坏。绝对不能跳过不检。

4)当时因为是买出租屋,自己检查(walk through)的时候就没有像买自住屋那样仔细和挑剔。后来才发现有许多破损。租客说搬进来的时候就是这样子的。我只能哑巴吃黄莲。

教训:买什么房子都要像自住房那样仔细。接手租约,文件要齐备(像 move-in condition form)。

半年后,租约到期。房客不再续约。我就急着找新房客。因为以上提到的缺陷,反应不是很热烈。于是心里头开始慌了。经纪便劝我接受 Section 8 房客(政府资助的低收入房客)。我对 section 8 的负面案例其实有所听闻。但当时心慌找不到租客,脑子一短路就同意了。

当然并不是说 section 8 就不能做。但有两个条件:一是房子是低端的。二是你懂得怎样和 section 8 的政府部门和租客打交道。我有朋友就是专做 section 8 的。手头上有80多幢房子,全是 section 8。

我的 section 8 房客曾经报告天花漏水。开始以为是楼上的浴室漏水,修了半天,花钱无数,仍漏。原来是空调的排水管断裂漏水。后来才明白排水管之所以断裂,是因为房子的结构变形。房子的结构变形,是因为地基移动。地基移动,是因为土壤干燥而收缩。土壤干燥是因为长时间没浇水。没浇水是因为租客懒。就算有自动洒水系统,穷租客也会因为想省水费而关掉。没有自动洒水系统,更别指望租客会帮你手工淋水。于是花一大笔修地基。又花一大笔装淋水系统。

房客不剪草、乱扔垃圾、房子一塌糊涂,这些都是小事了。更离谱的是去偷邻居的东西,警察找上门。最后要闹上法庭,逐客出门。房子已经是满目疮痍了。

教训:

1)淡定。空档是经营出租房的必要组成部分,毋需惊慌,宁缺勿滥。英语说:“What's worse than no tenant is a bad tenant.”

2)除非你真的有经验、有魄力、有勇气、喜欢挑战,否则别碰 section 8。并非歧视穷人,但穷人多数没有额外的钱去保养房子(何况不是自己的房子)。在美国吃政府福利的“穷人”就更不用说了。

3)No pay, no gain。要想有好租客,先要有好房子。如果房子状况不好,先花点钱装修。否则日后的麻烦更多。

麻烦房客搬走后,我要进行“战后重建”。打算把地毯换成仿木地板(laminate),比较容易保养、清洁;墙身要修补、重新油漆;前后院要清理......清单很长,不能尽述。

当年在 craigslist 上买东西的时候认识一装修师傅,白人,30来岁,感觉挺 nice。他说他的房子是自己建的,觉得很牛。于是便找他估价。估下来要将近 $15,000。他很 nice,很多琐碎的小项都不帮我算钱。又说帮我做 concrete 的 coutertop。说外面要收好几千,他只收我几百。

因为这样,我放松了警惕。一开始,我付了 50%。他开始施工。后来空调被盗(户外的 condenser unit),室内太热,他们就停了工做别家的工程。等我修好空调,他们又忙不过来,断断续续地帮我施工。那白人说资金周转不过来,不断问我要钱。我也傻乎乎地给了。

后来全额付清了,他还说缺钱。我问怎么回事。他说前一段日子他在忙另一单工程,没留意这边的工程进度。结果工人(老墨)偷懒,他也不知道,工钱照付。我问那怎么办。他很是抱歉,说无论如何也会帮我完成。但始终是断断续续。我问他为啥,他说他要完成另外几个工程才有钱给我这个工程买材料。

这时候工程已经拖了三个月了。我没有租金收入,房贷、保险、水电、房地产税还是得照给。我脑门一热,说我这边不能拖,我借钱给你吧,你收到其他工程款就还我。他又是道歉、又是多谢。

后来的结局大家都能猜到,工程始终没有完成,借的钱也是肉包子打狗--有去无回头。我不得不另外请人收拾烂摊子。损失的租金就不提了。

教训:

1)大宗的工程,一定要找有规模的公司。价钱可能稍贵,但比较安全。

2)“先吃后付”,或者用信用卡支付。有规模的公司都接受这样的方式。对消费者有保障。

3)敢于承认失误,不要抱幻想。发现势头不对,就应该“斩仓”

4)合同上要注明完工限期及误工赔偿。对出租屋,时间就是金钱。

在装修期间,我发现地基的问题非常严重。虽然已经修过,但下雨之后,地基的移动把新铺的地砖都挤坏了。楼上的门框也严重变形。怎个严重?锁舌和对应的舌孔相差两寸之遥。

经此惨败,再也无心恋战,由求租改求售。show 了几回,得到的反馈是“这个 floor plan 很不好--主卧在楼上;厕所门开在厨房;没有门去后院(得绕道屋外)......”。这时才知道自己当年是多么白痴。

当然,这世上只有买不到的东西,没有卖不掉的东西。最后割肉蚀让,终于结束噩梦。

希望以上失败经历对大家有参考作用。

 

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P.S. 对相关问题的回答:

1. 地基问题

这是由 Texas 的土质造成的。在夏天要用 soaker hose 来保持地基周围土壤的湿润。我当初是不以为然的。亲眼目睹惨剧之后才相信。

2. 一层和两层的问题

一层总比两层的抢手,虽然平均尺价较贵。这是因为:

1)人总是懒的。能不爬梯就不爬梯。

2)方便照顾小孩。不用上上下下。没楼梯对小孩也更安全。

3)中老年人更不喜欢爬梯。没楼梯对老人也更安全。

4)一层房子的通常更省电,因为土地就是最好的恒温器。

5)一层的房子更易保养/维修。譬如说,一屋的房子可以把热水器放在车库,两层的就得放在阁楼(否则水压不够)。一旦漏水,后果不言而喻。一层的房子,如果需要装个吊扇什么的,可以爬到阁楼上去做,很简单。两层的房子,如果要在一楼装个吊扇,自己想像吧。

6)一层的房子,就算地基沉降不均匀,对结构的影响也比两层的小。

7)由于地价的问题,新盖的房子都是两层的。一层的就物以稀为贵了。

当然,如果你需要的较大的居住面积,就只有两层的可选。但如果面积相同,许多人是宁愿选一层的(起码在 Texas 是这样)。

3. 主卧在一楼还是二楼的问题

参见以上几点。主卧在楼下是比较方便的。“空巢”之后,楼上可以不开空调、不打扫,只在楼下生活就可以了。


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