2006年，第一次投资房产。当时看中了一栋两层的独立屋，4 bedrooms（均在二楼）、2.5 bathrooms，要价$167,500，带租约（尚余半年）。
当时心动的原因是：
1)政府估价将近20万。卖家要价比较低。
2)带租约，对于我这个菜鸟来说，一买下来就有租金收入，很省心。说不定还可以续租。
于是做房检。没有大问题，只是灌溉系统(Sprinkler System)是比较山寨的型号，inspector是个老中，说不懂如何检测。我于是还价$165,000。成交。
在这一步已经犯下好几个错误：
1)主卧室(Master Bedroom）在楼上的屋子，相对不受欢迎。我有听闻，但没有亲身体会，因此觉得无所谓。
教训：如果是两层，一定要买 Master 在楼下的。一层屋子的比两层的更好卖。
2)建房商(Builder)是一家很山寨的小公司。当时我根本没考虑 builder 的问题。后来才发现房子的做工很马虎，有的的东西甚至不符合建筑规范(Code)。
教训：一定要选好的、有规模的 Builder。
3)灌溉系统是坏的。这不仅仅是浇花淋草的问题。房子所在的地区属伸缩性土质。如果土壤得不到滋润，会严重收缩。地基得不到土壤的承托，就会破裂。房子的结构就会有问题。别指望租客会主动帮你浇水。
教训：房检一定要认真。好就是好，坏就是坏。绝对不能跳过不检。
4)当时因为是买出租屋，自己检查(walk through)的时候就没有像买自住屋那样仔细和挑剔。后来才发现有许多破损。租客说搬进来的时候就是这样子的。我只能哑巴吃黄莲。
教训：买什么房子都要像自住房那样仔细。接手租约，文件要齐备（像 move-in condition form）。
半年后，租约到期。房客不再续约。我就急着找新房客。因为以上提到的缺陷，反应不是很热烈。于是心里头开始慌了。经纪便劝我接受 Section 8 房客(政府资助的低收入房客)。我对 section 8 的负面案例其实有所听闻。但当时心慌找不到租客，脑子一短路就同意了。
当然并不是说 section 8 就不能做。但有两个条件：一是房子是低端的。二是你懂得怎样和 section 8 的政府部门和租客打交道。我有朋友就是专做 section 8 的。手头上有80多幢房子，全是 section 8。
我的 section 8 房客曾经报告天花漏水。开始以为是楼上的浴室漏水，修了半天，花钱无数，仍漏。原来是空调的排水管断裂漏水。后来才明白排水管之所以断裂，是因为房子的结构变形。房子的结构变形，是因为地基移动。地基移动，是因为土壤干燥而收缩。土壤干燥是因为长时间没浇水。没浇水是因为租客懒。就算有自动洒水系统，穷租客也会因为想省水费而关掉。没有自动洒水系统，更别指望租客会帮你手工淋水。于是花一大笔修地基。又花一大笔装淋水系统。
房客不剪草、乱扔垃圾、房子一塌糊涂，这些都是小事了。更离谱的是去偷邻居的东西，警察找上门。最后要闹上法庭，逐客出门。房子已经是满目疮痍了。
教训：
1)淡定。空档是经营出租房的必要组成部分，毋需惊慌，宁缺勿滥。英语说：“What's worse than no tenant is a bad tenant.”
2)除非你真的有经验、有魄力、有勇气、喜欢挑战，否则别碰 section 8。并非歧视穷人，但穷人多数没有额外的钱去保养房子(何况不是自己的房子)。在美国吃政府福利的“穷人”就更不用说了。
3)No pay, no gain。要想有好租客，先要有好房子。如果房子状况不好，先花点钱装修。否则日后的麻烦更多。
麻烦房客搬走后，我要进行“战后重建”。打算把地毯换成仿木地板(laminate)，比较容易保养、清洁；墙身要修补、重新油漆；前后院要清理......清单很长，不能尽述。
当年在 craigslist 上买东西的时候认识一装修师傅，白人，30来岁，感觉挺 nice。他说他的房子是自己建的，觉得很牛。于是便找他估价。估下来要将近 $15,000。他很 nice，很多琐碎的小项都不帮我算钱。又说帮我做 concrete 的 coutertop。说外面要收好几千，他只收我几百。
因为这样，我放松了警惕。一开始，我付了 50%。他开始施工。后来空调被盗(户外的 condenser unit)，室内太热，他们就停了工做别家的工程。等我修好空调，他们又忙不过来，断断续续地帮我施工。那白人说资金周转不过来，不断问我要钱。我也傻乎乎地给了。
后来全额付清了，他还说缺钱。我问怎么回事。他说前一段日子他在忙另一单工程，没留意这边的工程进度。结果工人(老墨)偷懒，他也不知道，工钱照付。我问那怎么办。他很是抱歉，说无论如何也会帮我完成。但始终是断断续续。我问他为啥，他说他要完成另外几个工程才有钱给我这个工程买材料。
这时候工程已经拖了三个月了。我没有租金收入，房贷、保险、水电、房地产税还是得照给。我脑门一热，说我这边不能拖，我借钱给你吧，你收到其他工程款就还我。他又是道歉、又是多谢。
后来的结局大家都能猜到，工程始终没有完成，借的钱也是肉包子打狗－－有去无回头。我不得不另外请人收拾烂摊子。损失的租金就不提了。
教训：
1)大宗的工程，一定要找有规模的公司。价钱可能稍贵，但比较安全。
2)“先吃后付”，或者用信用卡支付。有规模的公司都接受这样的方式。对消费者有保障。
3)敢于承认失误，不要抱幻想。发现势头不对，就应该“斩仓”
4)合同上要注明完工限期及误工赔偿。对出租屋，时间就是金钱。
在装修期间，我发现地基的问题非常严重。虽然已经修过，但下雨之后，地基的移动把新铺的地砖都挤坏了。楼上的门框也严重变形。怎个严重？锁舌和对应的舌孔相差两寸之遥。
经此惨败，再也无心恋战，由求租改求售。show 了几回，得到的反馈是“这个 floor plan 很不好－－主卧在楼上；厕所门开在厨房；没有门去后院(得绕道屋外)......”。这时才知道自己当年是多么白痴。
当然，这世上只有买不到的东西，没有卖不掉的东西。最后割肉蚀让，终于结束噩梦。
希望以上失败经历对大家有参考作用。
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P.S. 对相关问题的回答：
1. 地基问题
这是由 Texas 的土质造成的。在夏天要用 soaker hose 来保持地基周围土壤的湿润。我当初是不以为然的。亲眼目睹惨剧之后才相信。
2. 一层和两层的问题
一层总比两层的抢手，虽然平均尺价较贵。这是因为：
1)人总是懒的。能不爬梯就不爬梯。
2)方便照顾小孩。不用上上下下。没楼梯对小孩也更安全。
3)中老年人更不喜欢爬梯。没楼梯对老人也更安全。
4)一层房子的通常更省电，因为土地就是最好的恒温器。
5)一层的房子更易保养/维修。譬如说，一屋的房子可以把热水器放在车库，两层的就得放在阁楼(否则水压不够)。一旦漏水，后果不言而喻。一层的房子，如果需要装个吊扇什么的，可以爬到阁楼上去做，很简单。两层的房子，如果要在一楼装个吊扇，自己想像吧。
6)一层的房子，就算地基沉降不均匀，对结构的影响也比两层的小。
7)由于地价的问题，新盖的房子都是两层的。一层的就物以稀为贵了。
当然，如果你需要的较大的居住面积，就只有两层的可选。但如果面积相同，许多人是宁愿选一层的(起码在 Texas 是这样)。
3. 主卧在一楼还是二楼的问题
参见以上几点。主卧在楼下是比较方便的。“空巢”之后，楼上可以不开空调、不打扫，只在楼下生活就可以了。
