(林修荣)如何轻轻松松作地主.

出租物业相当有税务好处，但管理却不容易。要减低麻烦与风险，一定要小心选择租客。以下是一些选有丰富经验的业主提供的贴士。


善用租屋申请表

租屋申请表是一份好重要的文件，因为它让您对租客的背景有认识，亦都让您可以查核申请人提供的资料。申请表也通常要求申请人详细列出个人的资料，包括雇主名称、工作地点与工资，以前租住房屋业主姓名与联络电话等，业主可凭申请表上资料进行核对。申请表可在文具店购买，或在网上免费下载。

申请表格亦是您曾考虑每一个申请人背景的实证，除了应将申请表保存在案之外，核对过程中获得的资料，与及您对申请人背景的分析等资料，亦应该详细记录下来，万一您被申请人指控歧视时，便可提出充足的资料，去证明您曾经细心考虑每一个申请人的背景，而您作出选择租客的决定乃基于「商业因素」，故没有歧视的成分。

当有人来看屋时，您应该先要求他出示有照片的个人身份证明文件，并且要检查照片是否他本人，与及抄低资料，然后才带他看屋。如果你有任何原因，不想单独带他看屋，你便应该找多一个人陪著你，因为时不时都有人假装看屋，而实际上是打劫的事例，都是小心点比较好。

所有对租屋有兴趣的人，您都应该给他填写租屋申请表，即使你不想租给那个人，因为你您要避免被人怀疑你歧视。对每一个申请人，您都应该告诉他你将会详细考虑他们的申请，并会查核他的信用和其他记录，之后才通知他。

如果租屋的是超过一个成年人，即使是一对夫妇，您应该要每一个人都填一份申请表，因为你您要知道将来是那些人将会住在那房子。

申请人填写表格之后，您应该马上核对表格上的姓名，地址，驾驶执照号码，与及工卡号码。申请表当然要有申请人的签名，签名要与证件上的签名吻合。您亦可以考虑将证件影印存底。


有些业主要收申请人一点查询信用记录的费用，加州容许业主向申请人收取实际的费用，但不能超过$37.57。如果您收取费用的话，应该每一个申请人都收，千万不要因人而异。

要取得申请人的信用报告，有好几个途径。第一，您可以直接向信用记录公司(Credit Bureau)购买，但近年来有些信用记录公司不想供给报告予第三者。第二，可以用一些信用报告公司(Credit Reporting Agency)，这些公司由记录公司处得到资料。第三，可以用一些租客背景调查公司。

业主不可随便入屋

业主租屋给住客，之后除非有特发和紧急事故，是不能随便进入住客的居所。

可是，在有些情况下，业主是需要进入住屋的，例如：需要作维修、让其他申请租住的人参观、在打算卖出房屋时让买家参观等。在这些不是突发的情况，业主必须预先通知住客，才可以进入。在加州，业主必须以书面通知，而且需要给予合理的通知时间，通常是起码二十四小时；假如业主的通知是用邮寄，就要六天前寄出才算是合理通知时间。

加州租务法例对准备出卖房屋的业主，有个特别的规例，就是业主或房地产经纪只要一次用书面通知租客，让租客知道业主准备出售房子，之后只需要在买家检查房屋之前二十四小时，以口头通知租客便可以了。

假如业主不按法例，随便地进入租客居所，租客有权循法律途径，要求业主赔偿损失。

处理租客安全按金

租客完结租约，搬出租住房屋的时候，业主处理安全按金（SECURITY DEPOSIT）应该合法和公平。

加州法律规定，在租客通知业主将要搬迁之后，业主要用书面通知租客，有权以要求在未搬出之前的一个合理时间，由业主作一次「最初的检查」。这个检查的目的，是让租客知道有什么需要修补清理的项目，让租客有机会在搬迁前做好，去减抵安全按金要被扣除的情况。即使您所在的州份没有这个条例，与租客一同检查一次，增加彼此的沟通，也会帮助减少将来为退还按金的争议。


业主要扣除按金，必须有充分的理由，而且要详细地在二十一天列出清单，以书面通知租客。业主千万不要因为不喜欢那位租客，扣除按金时特别严格，结果导致不愉快情况，甚至要对薄公堂。

业主只能在租客对房子有损坏时才可以扣除按金，一般「正常使用的损耗」是不能扣除按金的。地毯旧了，或墙壁有花痕甚至钉孔等等，都是属于正常的损耗，业主不应该太吹毛求疵。

有些城市，例如：三藩市、BERKELEY，洛杉机等都规定业主要为按金付利息

业主与租客

多数住客都满意业主

投资出租物业，其中一个头痛的问题就是业主与租客之间的关系。业主若出租房屋给予一位不良及时常欠租的租客，这当然令人十分头痛。相反来说，若租客向一位不合理或不负责任的业主租房子，亦会是十分麻烦。

然而业主与住客之间是否经常处于一个敌对的情况呢？政府人口统计处属下等一个部门，最近发表了一个全国性的统计，显示大多数的租客都对业主满意。百分之六十八的租客，对房屋维修完全满意。百分之七十七的租客称，当需要施行重大的维修工作时，业主马上就会办理。百分之八十三的租客认为，有问题发生的时候，业主都能够迅速地解决。从这一项统计看出，大多数投资出租物业的业主，都会花精神及时间，好好地管理他们的物业，并与租客建立一个良好的关系。

由于租金的收入是决定出租物业价值的主要因素之一，业主有好的租客，彼此之间建立一个好的关系，亦彼此尊重对方的权益，所谓和气生财，其实对双方都有好处。

租屋按金规例

若想租屋住，屋主通常会要求租客提供甚么资料、及要求他们付多少按金？

根据加州民事法，屋主在考虑把房屋出租前，有权查问租客的工作收入、社安咭号码、驾驶执照、甚至要求批准他去申领租客的信用纪录，来了解他们过去与银行的交易情况，有否破产等不良纪录。

屋主同时有权问租客关于过去屋主的资料，让他能联络对方，查看这位租客过去当住客的历史。

加州民事法第1950.5条，亦给予屋主有权向租客收取不超过两个月租金的按金，若连同家具出租的房屋，屋主就可以要求收取三个月租金的按金。

当租约期满，屋主检查了房屋，若有不属于原来、或普通使用损耗的损毁，屋主是可以从租客按金中，扣起合理的维修费用。

至于屋主何时需要退还按金给租客？加州法例规定，屋主要在租客迁出后三个星期内退还按金，若要扣起部分按金，屋主必须以文字清楚列明。若屋主不按加州法例办理，租客可以去小额钱债法庭提出控告，一旦胜诉，除了取回所有按金外，更可能有额外赔偿。

业主应否参加租金补助计划

联邦政府对低收入家庭，提供一种租屋援助，称为Section 8计划，是由政府补贴部分租金，补助方式是由房屋与市区发展局(HUD)，将一些租金票据(Voucher)，发给一些合资格家庭，由他们去找一个愿接受Section 8票据的出租物业。该物业的业主，必须先加入该项计划，对他们而言，租屋给Section 8计划住客的好处，就是不用担心收不到租金，因为大部分租金都是由政府支付。

但参加Section 8计划，对业主而言，有否短处或限制？事实上，有数项限制业主必须注意。

第一、要与政府部门打交道，物业要给政府检查及批准，而且租金受政府管制，甚至出现租金比市场租值为低。

第二、与租客的合约上要列明，当要求租客迁出，必须具备合理的理由，并不能像一般租屋方法，不提供任何理由，只需三十日前通知住客迁出便可。

第三、刚开始时有大量的文件来往，有时最初数月的租金，可能要延后相当时间才收到。

所以业主在考虑是否加入Section 8计划前，必须先衡量个人物业的情况。事实上，Section 8计划是一个不错的计划；若参加后感到不满意，是可以退出的。

业主不可以歧视租客

业主在租屋时，不可以有歧视行为。至于如何才属于歧视行为？一些明显的歧视行为，大家都知道是不合法。例如，选择住客时考虑他们的种族、肤色、宗教信仰、国籍背景、性别、年龄、身体及精神状况等，都属于歧视行为。

在加州选择租客，如果考虑他们的婚姻状况、性取向、是否同性恋等，都属于不合法。业主在选择租客时，亦不能拒绝有小孩子的家庭，唯一例外是该房屋是专为老人而设立，这些老人房屋是指所有住客，都在六十二岁以上，或在主要城市的房屋，至少有七十个单位，而住客全部是五十五岁以上。

考虑身体有残障的住客时，应特别小心，加州法例规定，业主要让残障人士具备同等享用住屋的权利，业主通常是需要对住客规则、制度、以及服务作出合理的迁就，并且不能拒绝残障住客自己作一定的装修，使生活更方便舒适。

至于歧视行为，包括不想租给某些住客时，便讹称单位已出租，或对某些住客有额外要求或规则。但业主是可以选择有良好信用的租客，并要求他们有基本的收入，不过有关条件必须一视同仁。

租借前要检查清楚

大家去图书馆借书、去租车或租屋时，都应该看清楚所租借的物品，有否损毁情况。如果不看清楚，则将来可能要为有关物品的损毁状况负责。

一位朋友去图书馆借书，发觉书中有部分地方损毁，但他并没有向图书馆方面作出反映，当他还书时，便被图书馆方面要求赔偿，最后要负上责任而感到吃亏。

租车的时候，应先绕著汽车走一圈，看清楚该汽车有否任何地方损毁，若有所发现，应立刻向租车公司反映。

租屋的时候，也应把房屋内、外部分看清楚，有否需要维修的项目，若有需要应立刻通知屋主。由于房屋内部设施并非新添置，一些家具都曾经被使用；当租客日后正常使用房屋内有关设施时，屋主是不能要求租客在正常情况使用下，要为日渐陈旧的设施负上责任。

为了要避免将来有所争执，租客可以在入住前，利用照相机拍摄房屋各种情况，将来迁出时，亦把房屋的情况拍摄下来，这样就可以避免很多问题的发生。

申请租屋要付费用吗？

当大家申请租屋，通常都要填写一份申请表，申请表上会问及大家各项个人资料，包括收入、职业、过往的住址等等。申请表最后一个部分，通常是要求大家同意业主去领取大家的个人信用纪录，现时不少业主真的会去领取，而且他们有权拒绝租给一些有不良信用纪录者、或信用不足的申请人。

至于收费方面，业主是有权向大家收取一项甄选费(Screening Fee)，用来支付他真正要付出的信用报告费用。根据加州民事法第1950.6条规定，甄选费用的最高收费不能超过三十元，亦不能超过业主真正付出的费用。此外，他一定是现时或短期内有吉屋出租，才能收取甄选费。当业主收取了甄选费后，是有责任向大家发回收据，证明他所付出的费用，而申请人是有权得到个人信用报告的副本。

如果大家过去信用纪录有问题，应考虑事先向业主说明白，并作出合理的解释，或提供其他有力资料，来证明自己是一个可靠的租客；这样，总比业主取得信用报告后拒绝大家，然后才作出解释为佳。

业主可以自由决定加租吗？

假如大家租屋居住，与屋主订有合约，租约中订明了租金价值，则业主在租约期内是不可以加租；但是，如果业主在租约期内把物业出售，新业主一定要继续遵守原来的租约，即不能在租约期内加租。

但如果租约期满，又没有与业主订立新租约，则租约就会变成按月(Month-to-Month)，业主只要给予三十天的书面通知，就可以自由加租，甚至要求大家搬迁出去，而且无需提供任何理由。当然，如果当地市政府有订立租务管制法案(Rent Control)，则要依法处理。

另一情况是，如果大家与业主不和，例如大家要求业主作出合理维修，或对房屋设施作出投诉，但并没有违反租约，又按时交租；不过，业主可能觉得大家麻烦，而大幅度加租，或干脆要大家搬迁出去。根据加州民事法例第1942.5条，业主这种行为，可能是报复性或歧视性，都是属于违法。如果业主在此情况中加租，大家应该准时缴交新租金，但同时间让业主知道大家对新的租金不满，然后与律师研究，业主加租，是否属于报复性行为，由律师教大家如何保护作为租客的权利。

租客不交租如何处理

租客如果不交租，业主是可以循法律的途径，要求租客搬走。这一个收屋行动，英文叫做Eviction。如果房屋的地点是有租务管制，例如三藩市、屋仑、洛杉矶等地区，业主更加要小心遵守当地的租务管制条例。有关条例包括收屋的行动是不可以用口头通知，而是要以三日付租或搬走的通知书，填好之后直接交到租客手上。

如果三日之内租客不付款，亦不愿搬出去，业主就要入禀法院，进行一项名为非法占住(Unlawful Detainer)的诉讼，然后将传票交到租客手上，租客收到传票之后，只有五日的时间去答辩。如果过了日期还未答辩，业主就可以马上向法院申请收屋；但假若租客答辩，便要排期上庭审讯，通常二十一日之内就可以开庭，然后法院就会作出判决。

这一种收屋的诉讼手续，通常都应该由租务律师来办理。收费的情况是视乎租客有否答辩，不答辩而自动胜诉，收费当然是较低，数百元便可办妥。但是如果要上庭审讯，那就会花上较多律师费。自己管理物业，而又懂得英语的业主，不妨自行学习如何处理，因为办理这些手续，不一定要经过律师。