正文
大功告成
ESCROW OFFICER相当重要
大家作房地产交易时，都知道参与者有买家、卖家、经纪、银行等，但有一个人在
有关交易上，占有相当重要的角色，他就是那位Escrow Officer。当买卖双方达成
交易协议后，一定会在产权公司(Title Company)，开立一个Escrow 户口；而买卖
双方的钱银交易，都会经过Escrow户口来处理。
产权公司是有责任来为客户确定物业的产权没有问题，同时为买家及贷款银行提供
产权保险，这几项在地产交易中相当重要的功用，主要就是由产权公司中的那位Escrow
Officer或Title Officer所提供。
当大家设立Escrow户口后，Escrow Officer首先会为大家做一个Preliminary Title
Search，来调查被购买物业的产权有否问题，然后向买卖双方及贷款银行 发出一份
报告。如果产权有问题，Escrow Officer便要帮助大家解决问题，然后为银行及买
家提供产权保险。
到交易接近完成时，Escrow Officer的功用，就是以一位中间人角色，将所有要签
署的文件收集，并取得买卖双方及银行同意的条件，才通知买卖双方签署文件。若
所有条件符合，Escrow Officer最后才把交易的款项交给卖方，把产权转给买方。
所以有一位负责任、充足专业知识及经验的Escrow Officer来帮助房地产交易，是
相当重要；大家在完成交易时，勿忘向他们致谢意。
夫妇持有产权的方式
在加州居住的夫妇，他们所拥有的物业，如果没有采用生前信托(Living Trust)，
则拥有产权的方式，一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是
两个人共同拥有，优点是有自动继承权，无需经由法庭认证，而缺点是只有死者的
一半才可以获得成本提升至市值。而Community Property则刚好相反，好处是获得
全部成本提升至市值，缺点是要经过法庭认证手续。
二零零一年七月一日开始，加州批准了一项新的夫妇拥有产权方式，叫做Community
Property With Right of Survivorship，是将Joint Tenancy及Community Property两
者的好处放在一起。这种方式可以有自动继承权，所以无需通过认证，但又可以获
得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业，若未有做生前信托，就应
用此方式来拥有产权。
生前信托与房地产物业
家庭拥有房地产，最好考虑找律师为您设立生前信托，将来子女续承产业时，可以
避免认证PROBATE过程，省下律师费用和时间，也保留流私隐权。
可是，单单设立了生前信托是不够的，因为如果产业没有放入生前信托，便取不到
生前信托的好处，即等于白造了。将房屋「放入」信托，其实只要将屋契修改，由
以前夫妇共同拥有产权，改为由夫妇以信托人TRUSTEE的身份拥有。一般律师在为您
设立信托之后，都会顺便为您更改屋契。
有了生前信托，不会妨碍房地产买卖。卖出房屋时，夫妇便以信托人身份，去进行
交易。要买入新房屋，只要屋契上有正确的具名便可以了。
有些生前信托，根本不将个别房地产资料放在信托文件；即使在信托后面附上房地
产资料，将来也可以自己将资料修改。这部分资料是是为后人提供方面，让他们知
道父母有什么资产而已。
重新贷款时，还有一部分银行机构，不想借贷给作为信托人的贷款人，但这个情况
已逐步改善。即使银行有此要求，ESCROW公司也知道如何将物业取出信托，重贷完
毕时再帮您放入信托。
买屋月底成交较有利？
大家买新屋做的房屋贷款。如果可以选择的话，在月头抑或月底完成贷款手续(Closing)
比较有利呢？
原来通常房屋贷款的利息，是迟一个月才支付的，例如九月份的利息，是在十月初
才支付。唯一的例外情况，就是当办理贷款手续完成时，那一个月的利息要在完成
贷款时预先支付。所以大家在贷款费用单上看到一些利息金额，就是这些预付的利
息。
假如在该月五日完成贷款，就要预先支付该月五日至月底的利息；如果在二十五日
完成贷款，就要预先支付该月由二十五日至月底的利息。所以，如果在买房屋时要
尽量减低预先支付的利息，就应该越接近月底完成贷款手续越好。理论上，如果在
月底完成贷款，在一个月之后才需要开始付利息。
这个方法不是真正省却利息，而只是帮助减少要预先支付的利息，对买屋后手上资
金较紧的家庭，可能有一些帮助。还有贷款时间有关的，就是在年头成交比年底成
交较好，因为在年底成交，可能在那一年内支付的利息和地税，都不能足够让您利
用逐项扣减(Itemized Deduction)。
ESCROW OFFICER相当重要
大家作房地产交易时，都知道参与者有买家、卖家、经纪、银行等，但有一个人在
有关交易上，占有相当重要的角色，他就是那位Escrow Officer。当买卖双方达成
交易协议后，一定会在产权公司(Title Company)，开立一个Escrow 户口；而买卖
双方的钱银交易，都会经过Escrow户口来处理。
产权公司是有责任来为客户确定物业的产权没有问题，同时为买家及贷款银行提供
产权保险，这几项在地产交易中相当重要的功用，主要就是由产权公司中的那位Escrow
Officer或Title Officer所提供。
当大家设立Escrow户口后，Escrow Officer首先会为大家做一个Preliminary Title
Search，来调查被购买物业的产权有否问题，然后向买卖双方及贷款银行 发出一份
报告。如果产权有问题，Escrow Officer便要帮助大家解决问题，然后为银行及买
家提供产权保险。
到交易接近完成时，Escrow Officer的功用，就是以一位中间人角色，将所有要签
署的文件收集，并取得买卖双方及银行同意的条件，才通知买卖双方签署文件。若
所有条件符合，Escrow Officer最后才把交易的款项交给卖方，把产权转给买方。
所以有一位负责任、充足专业知识及经验的Escrow Officer来帮助房地产交易，是
相当重要；大家在完成交易时，勿忘向他们致谢意。
夫妇持有产权的方式
在加州居住的夫妇，他们所拥有的物业，如果没有采用生前信托(Living Trust)，
则拥有产权的方式，一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是
两个人共同拥有，优点是有自动继承权，无需经由法庭认证，而缺点是只有死者的
一半才可以获得成本提升至市值。而Community Property则刚好相反，好处是获得
全部成本提升至市值，缺点是要经过法庭认证手续。
二零零一年七月一日开始，加州批准了一项新的夫妇拥有产权方式，叫做Community
Property With Right of Survivorship，是将Joint Tenancy及Community Property两
者的好处放在一起。这种方式可以有自动继承权，所以无需通过认证，但又可以获
得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业，若未有做生前信托，就应
用此方式来拥有产权。
生前信托与房地产物业
家庭拥有房地产，最好考虑找律师为您设立生前信托，将来子女续承产业时，可以
避免认证PROBATE过程，省下律师费用和时间，也保留流私隐权。
可是，单单设立了生前信托是不够的，因为如果产业没有放入生前信托，便取不到
生前信托的好处，即等于白造了。将房屋「放入」信托，其实只要将屋契修改，由
以前夫妇共同拥有产权，改为由夫妇以信托人TRUSTEE的身份拥有。一般律师在为您
设立信托之后，都会顺便为您更改屋契。
有了生前信托，不会妨碍房地产买卖。卖出房屋时，夫妇便以信托人身份，去进行
交易。要买入新房屋，只要屋契上有正确的具名便可以了。
有些生前信托，根本不将个别房地产资料放在信托文件；即使在信托后面附上房地
产资料，将来也可以自己将资料修改。这部分资料是是为后人提供方面，让他们知
道父母有什么资产而已。
重新贷款时，还有一部分银行机构，不想借贷给作为信托人的贷款人，但这个情况
已逐步改善。即使银行有此要求，ESCROW公司也知道如何将物业取出信托，重贷完
毕时再帮您放入信托。
买屋月底成交较有利？
大家买新屋做的房屋贷款。如果可以选择的话，在月头抑或月底完成贷款手续(Closing)
比较有利呢？
原来通常房屋贷款的利息，是迟一个月才支付的，例如九月份的利息，是在十月初
才支付。唯一的例外情况，就是当办理贷款手续完成时，那一个月的利息要在完成
贷款时预先支付。所以大家在贷款费用单上看到一些利息金额，就是这些预付的利
息。
假如在该月五日完成贷款，就要预先支付该月五日至月底的利息；如果在二十五日
完成贷款，就要预先支付该月由二十五日至月底的利息。所以，如果在买房屋时要
尽量减低预先支付的利息，就应该越接近月底完成贷款手续越好。理论上，如果在
月底完成贷款，在一个月之后才需要开始付利息。
这个方法不是真正省却利息，而只是帮助减少要预先支付的利息，对买屋后手上资
金较紧的家庭，可能有一些帮助。还有贷款时间有关的，就是在年头成交比年底成
交较好，因为在年底成交，可能在那一年内支付的利息和地税，都不能足够让您利
用逐项扣减(Itemized Deduction)。
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