手把手教你用HELOC 来付房子贷款

此法适合穷人， 富人就算了哈。
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Year Balance（莫给级）/Debt paid(累计) /Interested Paid(累计)
1 324,652.44 28,847.56 22,992.44
2 293,783.06 59,716.94 43,963.06
3 260,764.32 92,735.68 62,784.32
4 225,446.55 128,053.45 79,306.55
5 187,669.68 165,830.32 93,369.68
6 147,262.47 206,237.53 104,802.47
7 104,041.81 249,485.19 113,421.81
8 57,811.78 295,688.22 119,031.78
9 8362.85 345,137.15 121,422.85
10 0 353,500 121,492.90

上面的数据是个例子. 假设目前新贷款额大概为$324,652.44。利息为30 年, 6。75%。 每个月付贷款$2270。 用HELOC1０年付清了贷款。

具体做法是, 除了付$2270的贷款外, 另外从HELOC借钱付本金. 借多少? 从这个例子来看，第一年是大概24600刀 (28847.56+22992.44)-2270x1２=24600. 那么这个24600刀分摊到１２个月，每个月借２０５０刀。这个钱是要付利息的。 那么要付多少利息， 怎么降低利息。 这个手把手一下:

开通了HELOC后, 用它来付第一次房贷, 这个数额在这个例子里是2270(monthly payment)+2050(extra principle borrowed from HELOC). 如果你的HELOC利息是７。５%一年， 注意， 这个是年利率。 我们把它分到每周上， 那么24600刀就得付利息24600*0.075／52=３５刀。 这个能不能负担， 可能大家都能吧。 好了， 如果再有办法降价这个利息， 是不是更好呢。 那当然， 多多宜善， 呵呵。 那具体怎么作呢。 用你的工资来冲帐。如果你的HELOC balance为零的话, 你是不能把工资等现金转进去冲账的. 你必须用它的钱, 有一个balance, 钱才能转进去把balance变成零. 所以你一定要carry一定的balance, 这个balance的多少和你每年你想借多少有关， 这里就是24600刀。

通常你最好是在工资发下来的前几天付你的房贷, 比如是$2270+2050那么多钱, 那么这笔钱你在工资进来冲账的时候要付比如7.5%的HELOC利息. 因为只有几天, 所以利息很少的, let us say it is a week, $35. 等工资发下来后, 你就转入HELOC冲账. 你可以全部冲完， 如果你可以全部冲完， 说明你有余钱， 这个办法其实不适合你。 你得贷款更多来用这个办法。 如果我们每次工资不多， 冲不完， 还有一点balance. 因为数额小, such as $500, 所以这段时间一直到你下次再用HELOC付账的时候, 利息会很少. 我就不算了. 如果是2周一次的工资， 那么中间还有一次冲账的机会。 又一次减少你需要付的利息。 这个期间你的利息就比３５刀低了。 低多少看你冲了多少的帐。 少到几块， 多到２０-３０块， 反正比３５块少。不多吧。每个月， 每年就这么来回搬运. 有点拆东墙补西墙的味道, 但是你可以从中利用HELOC来付更多的本金. 这样积累的结果就是可以帮助你尽快付掉本金, 把利息降下去.

这大概就是一个概念. 第2年以后我就不算了（上面例子的数据是每年累积的）。 道理一样的. 不知道我讲清楚没有. 就是利用OPM来付贷款， 不一定是房贷， 任何其他的贷款都可以。 算不算杠杆的作用?

阿贝这回看懂没有啊， 呵。
具体算法可能不完全准确， 大家就看看这个理念就好了。
今天很闷， 刺激大家一下。 虽然股市掉了钱， 房子上还有办法搞点回来。。。


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来源: 大丫 于 07-07-30 15:51:35 [档案] [博客] [旧帖] [转至博客] [给我悄悄话]

回答: 手把手教你用HELOC 来付房子贷款 由 free2005 于 2007-07-30 14:12:50 The idea is that the money pay to mortgage will go to bank. You can no longer use it any more (unless you do a re-finance). But you can use your HELOC as a checking account. It means you first borrow money from HELOC to pay part of your mortgage. Then direct put your pay check into HELOC. So you do not lose lots of money due to the interest rate difference (usually interest rate of HELOC is higher than Regular Mortgage). Your pay check is not all for your mortgage payment. You also need use it for your daily expense. You usually also need reserve some for unexpected event. After you deposit your pay check into your HELOC account, all your living expense can be came out from the HELOC account. If you control it well, you can save some interest payment on your mortgage (your regular checking account do not give you any interest or very little interest). The downside of this method is that usually your mortgage is fixed interest rate. The HELOC is adjustable rate. If the rate on HELOC goes too high, you may not save as much as you expected.