手把手教你如何在中国买房子

手把手教你如何在中国买房子
By BayFamily 

第一步：家庭内部取得高度统一。国内买房虽比西天取经要容易一点点， 但比回国吃喝玩乐要难一点点。 多半要和国内的婆家、娘家的利益，忠孝之类的东西搅在一起。中国的官老爷又特难缠，远程遥控更是鞭长莫及。 树立坚定的统一联盟很重要。

第二步：想明白没什么在中国买房，给亲人改善条件？降低美元贬值风险？给自己养老用？长线投资？短线投资？两者兼有？目标明确，才能制定出有效计划。  决定是否贷款、在何方贷款，在哪买房、买什么房。

第三步： 想想自己的亲朋好友在哪里，房子是一定要有人照看的，即便你托付给管理公司。决定好在中国那个城市后，和朋友亲戚取得联系。问问人家是否愿意帮忙。

第四步：作作功课，了解一下当地的市场。 官方的统计数据非常不可靠。最有效的是去和房产有关的BBS看看。 那里和投资理财论坛一样。有第一手的信息，和最新的成交经验。除了全国范围的，人人皆知的搜房网（www.soufun.com), 焦点网（www.focus.cn)以外， 各地还有很多非常有特色的网站。 比如我常去上海的安家网 (www.anjia.com), 豪宅网（www.haozhai.com).

第五步：去中国大使馆办理委托、公证。 你需要办理以下文件：
1） 委托书, 去大使馆网页下载表格。
http://www.chinaconsulatesf.org/chn/qianzhen/gzrz/W020031102614521093447.pdf

 用中文填写，尽量不要用手添，要在计算机上填好，打印出来。实在觉得自己字好的，别忘了用黑钢笔填写。

委托书，原件要办五份。千万不要只办一份，国内的个个部门，个个是老爷，全要原件。所谓五份原件，就是打印五份表格，在大使馆，当着书记员的面，签五个签名。 这样大使馆就会给你五个红图章。国内人都喜欢红图章，复印的不要！

委托书这样写， “兹有XX、XX(夫妻名)委托XX，在XX市，办理房产购买、交房验收、银行贷款、产权过户、注册登记、税金缴纳、等其它一切相关手续。“  即使是你一个人买房，建议你把夫妻名全写上。 不然，会有后患，下面我再解释。 别忘了”等其它一切相关手续“，买房手续繁琐，不定你忘了那个。

委托书不要用英文写， 更不要去办Notary和州务卿公证认证的傻事。 直觉找大使馆，填中文。当然住小城市的兄弟们就幸苦了，得亲自来一趟。

2）收入证明。 需要你单位HR写封Employment letter. 收入证明是贷款是给银行看的。 银行要做你的生意，所以要求不严。想省事的，就不必跑大使馆了。 光有Empolyment Letter是不够的， 国内人迷信图章，所以你的弄几个章在上面。我是找Notary, 当着他的面把原信复印， 然后由他公证我的签名证明原件和复印件相同。 这样的公证本质上一点意义也没有，无非是收集点图章。但我在国内试了几次，屡试不爽。 最好找有钢印的Notary， 一大堆图章一敲，文件就看起来像那么回事了。

在上海，有的银行要1040税表。你把它打出来，当着Notary签字，敲图章。

3）婚姻证明。 比如在上海，无论你是以个人名义还是夫妻名义买房，都需要婚姻证明。 不然，你必须办个单身证明。规矩比较奇特，但草民也只能乖乖听话。  要是在美国结婚，把结婚证复印一下，和收入证明一样如法炮制，图章一敲，一路绿灯。 要是在中国结婚，把原件寄回去就可以了。

不要自己去翻译收入证明和婚姻证明。 这两个文件都是给银行的，多交500人民币他们帮你翻译，这样省了很多公证翻译的麻烦。

上面的三个文件是我的经历，中国的其他城市可能和北京上海不一样。

第六步：开银行帐号。 国内的人现在没法帮你开帐号。 你要是回国的话，记得千万抽空自己开个帐号。将来总是有用的。没有帐号也不要紧， 可以用别人的帐号，贷款也可以。

建议你完成以上六步后，再去看房子，正在买的时候，好的楼盘走的很快，来不及等。很多人空谈回国买房很多年而没有行动，往往是因为被看房子绊住了。

第七步：看房子。 其实国内的房子没什么可看的。 公寓房基本上没有什么变化。几室几厅，换过来倒过去就那么回事。 但有许多在美国不成问题的东西，国内非常在意。比如，南北通透，朝向、阳光遮挡。 顶楼和一楼不要买，再便宜也不要。 二楼不能买，因为二楼以上的污水管在二楼汇总。 其他的楼层就是看个人喜好了。

我在国内买的房子，之前一个我都没看。 地点重要，房子无所谓。 看房子会让你错过很多时机。

第八步： 汇钱。 要汇大量的美元的话，会有一点麻烦。 现在规矩有点乱。以上海为例，需要是直系亲属。总额不能超过5万美元，一次不能超过一万。 但执行的也不是那么严格。 再多的钱也有办法，只是比较麻烦。

第九步：等待。 剩下的事全都是国内人帮你办了。 房产证一两年才能下来。 装修、出租。麻烦事还很多。

常见问题：
1）付现金还是贷款？ 
取决于你的Goal是什么。房产投资的秘密就是借鸡生蛋和Leverage。 所以，你要发财，就要贷款。人民币也好，美元也好。别怕麻烦。 别担心别人笑话你穷。  如果是自住，现金比较好。 贷多少？那要看你有多贪心了。

2)新房还是二手房？
国内新房会有Premium，因为二手的东西，大家总是不喜欢。 投资的话，应该买二手房，因为你将来售出的房子总是二手的。二手房立刻会有租金收入，无需装修。  但买二手房手续买起来很麻烦。还有欺诈风险。你得有比较铁的关系帮你才可以。还有一点，别为了面子在国内买房。 装修不值钱，增值的是土地。 把钱化对地方

3)自己名义还是他人名义？
长期投资和未来自己自住的，还是自己的名字比较好。 短线操作，他人的名义比较好，进出方便，但要有信得过的人。

4）税收和费用
国内的税非常混乱， 政府也不知道是真糊涂还是趁火打劫，借宏观调控的名义，税法是朝令夕改。今天这个费、明天那个税。昨天上海又宣布执行20%的个人所得税。 长期风险，各自把握吧！

5）入市时机。
说到这，要挨砖头了。 上海房价，横盘了两年多，种种迹象表明，现在是下一轮大涨来临的前夜。 但中国整体经济风险很高，随时会爆发大的经济、政治危机。 两者熟重熟轻，没有人知道。 我的策略是，坚持在国内用人民币贷款。赚了是升值的人民币，亏了的话，可以Default拍屁股走人. 

这样无论如何，不会影响我在美国的生活, 但又对冲了因为中国发展，我在美国成为相当穷人的风险。 

P.S. 泳装提示：我只是教人游泳，但不鼓励裸泳，大潮退去，光屁股别怪我。这里游泳高手很多， 我也是刚学会，现卖现买