纽约州房地产经纪的一些要求

来源: NYRE 于 07-04-20 08:15:52


纽约州地产执照分real estate sales and broker 两种.
感兴趣的朋友可以到州政府网站 licence类去查各类执照的要求，以及考试认可教育机构的名录。然后就是参加培训（网上或课堂两种）。

通过sales资格考试后，必须挂在一个地产经纪公司名下才能拿到sales的执照，每两年需进修才能更新。只有broker 有资格开地产经纪公司签署佣金合同，但broker也要承担维持公司的各种开支（房租、保险、设备、日常运营费用等）。

成为broker需要有一定的地产买卖业绩并通过broker的资格考试。通过broker的资格考试但没有自己开公司却仍然给其他地产经纪公司做sales的，一般称为associate broker。

一般讲commission的分成比例是扣除花费的50%。但如果你卖的是其他公司listing的房子，那么你的broker与对方broker各拿50%，到你手里的commission不到四分之一。如果新手与公司的分成是三七开，那么你的commission就只有六分之一了。


如果你一直没有销售业绩，broker一般就不让你挂靠了。那么你就失去了sales资格，也没权力看MLS了，需要再找另外一个broker挂靠以重新获得sales资格。

另外，不管帮你买房还是帮你卖房，一般都是seller agent, 因为是seller 支付经纪们的commission。如果买方希望经纪站在自己的立场上为自己出谋划策，那么买方可以支付经纪一定的commission，但如果那样买方经纪去申请看房时就要预先声明自己是买方经纪。如果买方只支付经纪部分的commission同时不反对自己的经纪从卖方拿commission，那么这个经纪则需声明是dual agent。

但也是因为经纪是从卖方拿commission生存的，所以经纪一般先推销高commission的房子。如果卖房方一味压低经纪的commission，那么你的房子在市场的时间很久也就不难理解了。因为经纪是属於先付出后得到的职业，如果经纪认为无利可图，那么就不会用心做事了。无利谁早起呢？

如果是自己想买房或自己要卖房考执照大概可以挣对方卖房或自己卖房的commission的15%－25%。换算一下，如果是100万的房子，6%的commission，佣金总额是60000，四分之一是15000，六分之一是10000。如果房价是50万，那么就要减半。如果commission少于6%，那么你的佣金就会更少。至于考试、买卖的一些文档、广告、讲价等都要你自己承当，还有一些法律风险等。所以要不要自己考sales，自己买卖自己的房，也是仁者见仁的事。

目前美国有超过一百万的房地产经纪，当然也适用那个简单的定律，就是20%的经纪做了80%的sales。

我不反对大家考执照也不支持大家考执照，只是就我所知泛泛而谈。如果大家有问题可以发邮件给我：[e-mail]

补充一点，关于对地产经纪公司和地产经纪使用上的一些误解。

以纽约威郡地区为例，可能有上百家地产经纪公司，有大公司有小公司。但这些公司的规模、名气在我眼里没什么太大的区别。因为地产经纪是在自己的客户圈里工作，即如果你要买卖房子，只要找到你喜欢的地产经纪就可以了，至于这个经纪隶属于哪个broker的地产经纪公司其实无关紧要。

因为这个地区所有的房地产经纪都使用Westchester-Putnam Multiple Listing Service, Inc.数据系统。

也就是说如果你想买房子，任何一个地产经纪都可以向你提供全部Westchester和Putnam两个县以及部分纽约市、纽约州、康州等其他地区的在市场出售的房地产的MLS资料。然后陪同你参观你感兴趣的房子，提供各类你需要的资料，回答你的合理问题，协助你与卖方地产经纪讨价还价等等。

如果你要出售房子，任何一个你信任的地产经纪都可以帮助你把你的地产资料输入MLS系统（listing）。这个你信任的地产经纪会同你讨论如何能让你的房子吸引潜在买主，什么定价比较合理等等，签订合约后即可listing到ＭＬＳ，然后就是安排一个broker open house把你的房子向所有感兴趣的real estate sales person展示，另外就是安排一次或多次的public open house 尽可能多的吸引潜在买主，平时安排感兴趣的人来看房，跟踪反馈意见，与房主沟通等等。

所以不管买卖，哪个地产公司不是一个主要因素，主要是你是否跟这个地产经纪有良好的沟通。地产经纪个人之外的其他因素都是大同小异。

如果你有什么问题或对Westchester和Putnam的私人地产和商业地产买卖／租赁感兴趣，可以直接同我联系：[e-mail]