新手买房完全手册(3)-home loan科普(上)

说了满多费话, 可能不是新手最关心的问题. 现在loan其实是新手最关心的问题
.
对于serious一定要买房子的人来说, 你看房子之前其实要做这样几件事.
1. 知道自己的credit score怎么样. 我是个半serious的buyer,所以我一开始就花钱自己
去myfico.com买了report,看自己到底多少分, 看能不能带到钱.
出来的report是3家credit bureau的分数, 贷款的时候是看中间哪个分. 我当时是727.

2. 你看到自己的report后, 应该把不用的卡要cancel掉. 该付的balance伏掉. 我想有很多jm和我一样为了图department, cloth store 10% first time discount,申请了些店里的烂卡, 现在想来真是后悔呀.

3. 贷款的人一般看这几点:

(1)第一张卡是什么时候开的, 这是你的history,所以这就是为什么让各位第一张卡即使不用了也不要cancel.

(2)有多少张卡, 至少要3张, 5,6张左右最后, 在多了也是egative factory.

(3).有没有late pay呀,是不是近期too many request呀, balance是不是太高呀. 还有其他一些因素, 我不是专业人士,这里就讲讲我知道的.
然后信用卡不要用完所有credit line,最后用个 百分之二,三十就好了. 象那些balance transfer的是很伤信用的.

4. 准备好你的银行statement.你自己估计一下你要伏多少头宽, 最后加上closing fee,然后捎捎在多点钱,就是你需要show的银行balance 了. 由于我是个超级不回管钱的人, 我把我门家的哪个帐目弄的奇乱无比, 还分好几个银行, 有时就为了图个小便宜,象ING,挣点利息, 把钱转来转去, 最后弄的银行statement 开不出来, 为次付出了惨痛的代价,
后面回在详写.

这个statement 不是说你给了就可以, 别人是要看上面的内容的.
比如有没有大的deposit,对于一些deposit是要解释的. 而我竟然让我门家的statement不能见人, 只好开VOD ( verification of deposit).

5. 用你的信用分, 和个人情况在你local的broker那里问问贷款的情况,了解一下自己可以拿到什么rate.但是这个只是个大概, 因为到具体情况后回有变的.

6. 开个pre-approve的letter.这个Letter, 是可以随时开的, 在e-loan可以当时就开出来, 记住不是pre qualify, pre-approve,上面说你可以带到多少钱,什么rate之类的. 这个只是个letter,你在这家拿了, 然后到真正loan的时候用别家的都可以.不需要伏任何责任.

那么对于loan本身来说, 一般按要求是要付20%的 头款, 在头宽不到20%的情况下,银行就回要求你对它的投资买个保险, 就是PMI ( private mortgage insurance). 这个PMI,是个白白花出去的钱, 花出去了就花出去了, 你不能的到任何benefit. 在这样的情况下,大
家为了避免这个PMI,就用两个loan. 比如 80/15, 80/10. 也就是第一个loan是80%的贷款, 第二个是个10%的. 就比如你买个10万的房子, 头款只付, 10%,那么,你第一个贷款80%,贷款amount是8万, 第二个是10%, 1万, 加上你自己付的1万, 就一共10 万了. 这样的loan 的好处在于, interest是可以免tax的, 但是PMI不可以.

以下都是对小头款的xdjm说的, 对 付20%的基本可以不用看下面的了.
我是选择的付5%的头款, 那样就带两个loan 80%, 15%.然后我通过报纸联系了一个agent. 前面说了没有什么朋友可以推荐看房的agent,现在也
同样没有可以推荐的贷款agent. 只好自己瞎蒙了. 前面有old cop推荐过最好付10%的头款, 因为10%和5%的program不一样, 有个很大的gap,所以如果你能付10%,那么那的rate会更好些.

我的条件是分数727, single F1, 做不查income,也就是不show pay check 和 W2.

这里要提一下做loan的时候你需要提供的check list:

1. income ( paycheck, 过去两年的报税表).

如果你不想这样show,那么你就要做个VOE ( verification of employee).
这个是个form,由lender 给你, 这个form是个标准格式. 然后你公司里添好了, 其中包括你从什么时间到什么时间在这个公司做, salary是多少. 然后公司签好字, fax给lender就好了. 那么这里就有个问题了. 有的同学会问, 那么我随便找个朋友签个字行不行? 行, 但是这个朋友一定是有business的. 因为在form上面有添你公司的电话, 而这个电话需要是个business电话, 他们可以在business 上面查的到的. 然后在最后approve的时候,银行回打电话去, 有时候也不打. 是抽查, 但是你不是得按他们会打来准备,不是吗?打去的时候就问一个问题” xxx是不是在这里工作”

2. 银行两个月的statement.

有很多人不善于理才, 而我就是其中一个. 我把我们的银行statement弄的乱七八糟, 钱
进进出出. 为了这个管钱的问题, 我和bf是讨论了很多次的, 我门两个都不愿意管钱, 最
后只的我做. 反正statement是秀不出来了, 因为我无法解释那些进进出出的deposit. 对
于大deposit是需要解释来源的. 这样我门就做了 VOD ( verification of deposit).
这个VOD,也是个标准格式, 各个银行都知道怎么帮你做. 我们有bank of American,
Washington mutual, ING direct. Bank of American 是service最好的, 出什么证明都
很快, 以后是坚决要用的. Lender去要求VOD, BOA当天就可以fax.
Washington mutual 是非常非常的烂. 它的VOD,你一定要write a letter to request
VOD, 然后他们在寄给lender,他们不接受phone call,也不能在branch办理, 只能写信.
所以如果你用这个烂银行, 你要提前做好准备. 在VOD上就写了过去两个月你的average
balance. 对于ING,你到是可以打电话request,但是也是要寄给你, 大概也的个5天. 所以
你要和你的lender沟通好, 看他门有没有经验和你的银行打过交道.

3. Visa. 这个其实是个很恶心的问题. 我在local问了多家, 其中一个broker帮我办了,
但是由于晚了一天fund钱给escrow,我已经用了eloan.但是local都不需要show visa,在我
明确告诉他们我是F1的情况下. 他们说it doesn’t matter.
但是我要说的是这里的F1 xdjm门, 你门也不要人为F1一定可以带到, 各个lender不一样.
你最好在之前告诉他们, 问他们要不要你的什么visa copy之类的, 即使他们不问这个问
题. 而我就偏偏吃了这个亏. 我用的是eloan, 在最后要close escrow了, 她门跑来要我
的visa,一看我是F1,马上就拒了. 我哪个心痛, tnnd的不早说, 最后一分钟出这个问题.
其实他们是要付很大责任的.

然后我知道很多broker给你直接就选了citizen,说citizen不check, 但是green
card要check. 我想这些也都是听听, 最好开始就跟broker,或lender讲好, 问能不能做,
不能做你可以马上换别家. Anyway, F1是一定可以带到款的, 这个不用担心,就看是从那
里带了.

现在俺谈谈怎么跟lender打交道.

Appraisal是根据lender 来, 一般是你确定好lender后, 有lender提出要求做什么样的,有的lender还会要求到他们制定的地方做. 而我刚开始不知道, 所以也百百浪费了250$.
这里有个这样的问题. 有的同学可能回问,那我不确定最后用那家怎么办呢?.在lender开始接受申请, process,一直到最后fund之前, 其实你都不需要付什么责任. 我的意思到不是鼓励大家任意乱换. 我是说如果他们最后实际情况和他们刚开始说的时候不一样, 那么你想换别的lender,不回因为前面已经付给目前lender什么钱而要增加cost.所以不到最后
一分种, 不要给lender什么钱. 如果是broker,你可以让他们把appraisal的钱放到closing cost里面去. 到最后来算. 而我刚开始傻傻的, 一开始就写了一个250$的支票, 但是后来又没有用哪个broker. 大家不要学我.
Broker,尤其是中国broker, trick及多, 费用也是差别很大.

在买房的时候, 你第一次付出去的钱, 也就是大家熟称的closing cost, 简而言之包括这
样三个大部分.
1. escrow company出的一个closing cost, 包括 insurance, title, 他们的各种杂费..每次当你问lender/broker closing cost是多少, 他们都回推脱说什么escrow 的费用他们不能control,所以无法知道确切的什么. 屁话, 其实他们心理是有数的. 这个是有个大概范围的, 根据你的房价来. 是有行规的. 而且在出escrow 那边的费用, escrow company也回和lender同气, 他们只间是要work out的. 具我所知就象是他们之间也回来
个加加剪减. 另外常打交道的escrow就那么几家, 如果是broker, 他在这个区域是肯定熟悉这些escrow company的.

2. 另外一部分就是lender cost. 比如broker的钱. 银行的钱, 这个是在一开始你买房的价钱定下来了, 在broker那里就知道这部分钱了.
在你刚开始申请loan的时候, Lender/broker会给你一个good faith estimate.
上面list出来大概的charge, 你的rate. 在这张表的左边是lender fee, 右边是escrow charge.

3. prepay的一部分. 比如你这个月25号close,那么银行就收从25到这个月底的interest.
如果有HOA,还有HOA, impound, property tax.
Impound是一种伏款方式. Property tax是一年交两次, 你可以选择到时候交, 也可以选择每个月交给lender,然后lender 到时候帮你交. 后者就是impound, 你不用到时候在自己去做这件事情. 有的地方据说是impound是规定,一定要那样做.反正我门选择的是impound.

现在很多地方都有0 费用, 注意不是0 closing fee,因为第一次一般都不会0 closing.Lender无法确切知道escrow company那边的费用, 所以他们也不敢把自己的利润去cover escrow 那边的那部分, 而给你0 closing. 但是refinance 一般就很容易有0 closing了.
那么买房的0 费用, 就是指省lender fee. 到目前, 我在local问的多家都要有lender fee,一般都是在800到1500不等. 另外还要付做appraisal 的钱.
网上的一般都不要lender fee, 而且还有appraisal free,那样你基本可以省个几千的lender费用.
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但是网上的贷款有一个不好的就是你无法面对面的交流, 而且对我这样英文认不了几个字的就更是痛苦呀. 那么多专业的数语.另外只有他们找你的分, 你找他们真是难上加难.
你要打很多很多电话, 也找不到人的. 我当时打到自己都讨厌自己, 决的我怎么是这样一个tough的customer呀. 所以第一次买房的人, 如果你经验不足, 就要好好考虑一下了. 

Local的broker,最到的好处就是face to face交流. 但是费用就高些.而且中国broker感觉他们trick真是多, 也不怎么说真话, 给你的 Good faith estimate 也搞不好是个bath faith, 因为一开始可能很多item 他们都不写. 另外他们的rate还是稍稍高点, 但是是可以忍受的范围. 总之和他们打交到,就是要逼着他们把除了escrow的费用外, 他们这部分的费用一定要说清楚. 另外他们要求的appraisal fee 也要放到最后closing fee里面一起交.

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这篇文章写的不错，但我想提两点不同看法。

１。关于费用

当你选定了银行和Title company后，你的费用才能确定。一般Broker收四，五百块钱，不同的broker差别不大。不同的银行，费用会有差异。不同的Title company，费用也会有出入。至于prepay的一部分，是由Closing Date和你的贷款的具体情况决定的，跟任何人无关。

如此看来，并不存在中国经纪骗人的问题，因为每个Broker都是收四，五百块钱而已，其他的钱都没有进经纪人的腰包。但为什么却给人中国经纪骗人的印象呢？这是因为有的经纪人摸透了人的心理，他知道客人愿意找费用低的，所以他故意将费用说低。这样做的目的是为了抢到Case，他并不会因此多拿钱。实际上，费用在你选定了银行和Title company, Closing Date后是固定的。每家银行收费是个定数，Title company的费用会有一些出入。

所以，大家不用把精力放在费用上。但Builder和网上贷款时要小心费用。我的一个客户一月份在网上做的refinance，当时我们的利率没法跟网上报的比，就让他去作了，结果费用由开始保证的３０００多增加到６０００多,还有Impound, 可由于当时利率已升高只好close，现在
后悔莫及。另外象作者说的到最后关头挑毛病不close的也时有发生，因为如果市场利率走高，而他们的贷款多半是要卖掉，他们赚不到钱当然不想close deal.

２。关于appraisal fee

一般都会要求客人先付。原因就不用说了。

回答: 有关 home loan科普(上) 的几点看法 由 表情符号 于 2007-03-07 23:14:28

初次买房贷款的人一定会有帮助的，但我不喜欢其中的一些想法，好像也正是表情提出来的部分。
相对来讲中国人的贷款公司费用比美国人的低，至于网上的我看到的不多，偶尔看过一些给出的利率，最终的APR比报出的利率高的蛮多的，这说明其中涵盖了很多费用。若要比价，最好看APR。还有关于APPRAISAL费的问题，如果一个人为这个买房子的人做估价付费难道不是理所当然的事情吗？我不喜欢这种让人白白付出劳动却不付费的思维方式。实际上当一个LOAN 在CLOSE ESCROW之前取消了，那贷款公司，LENDER, ESCROW, TITLE 都是白忙活了，相对来讲，BORROWER 没有什么费用的支出，也就少了很多风险，至于CREDIT REPORT 和 APPRAISAL 的钱一般是要求预付的，贷款公司并不赚这个钱，只是代付而已。如果想避免不愉快，可以在决定作贷款和LOCK RATE之后再作APPRAISAL.不过PURCHASE可能一定要先做估价。不过万一作了估价后取消贷款或是DEAL的话，我觉得还是要把钱付了比较好。