解讀 1031 Exchange (一)(ZT)

　　近幾年來由於美國房地產市場價格每年都有不同程度的上漲，許多房地產投資者也因此獲利不少。而今年以來美國房地產市場由熱轉溫，使得眾多投資者也在考慮是否應該拋售現有的房地產投資以確保現有的獲利，　但是現有的房地產投資一旦出售而獲利，投資者不可避免地需要負擔當年的capital gains稅務，然而美國聯邦國稅局的1031 Exchange　條款恰恰可以幫助投資者在投資獲利的過程中得到緩稅的優惠待遇。

　　基本定義

　　1031 Exchange是指房地產投資者可以出售現有的房地產, 再將其收益 (proceeds)投資到另一同類(like-kind)房地產中，從而達到緩稅的目的。

 

　　價值所在

　　1031 Exchange的獨特條款所帶來的價值對於房地產投資者來說是多方面的也是多層次的.

　　1. 緩稅: 通過1031 Exchange 投資者可以緩交當年出售房地產所產生的稅款，相對說來也好像聯邦政府為投資者提供了無利息無限期的貸款。

　　2. 組合資產: 通過1031 Exchange 投資者可以重新組合現有的房地產投資，比如說，將多處公寓合併投資到一大公寓樓。

　　3. 多元化投資: 通過 1031 Exchange 投資者可以將投資分散, 不再局限於一種投資，以達到多樣化的投資理念。

　　4. 改變投資地區: 通過 1031 Exchange 投資者可以不在局限於同一城市同一地區，可以有更廣闊的投資環境和投資範圍。

　　5. 改變投資種類: 通過 1031 Exchange 投資者可以在民用住宅、商業住宅、零售店鋪等等不同的投資種類中改變，以尋求更大程度上的獲利空間。

 

　　時間表

　　1031 Exchange 的時間表是在整個買賣過程中十分重要十分關鍵的一環, 因為不同於其他稅務條款, 此項時間表是不可以延期的.

　　1. 確認階段: 在投資者出售其現有的房地產投資之後的45天之內，投資者必須找到和確認作為交換的房地產投資項目。這一時間條例是十分嚴格和苛刻的，即使第45天正好是節日或是週末，也不可以延期。　

　　2. 交換階段: 在投資者出售其現有的房地產投資之後的180天之內，投資者必須買進作為交換的房地產投資項目。如果投資者的報稅期限是在180天之內，那就以較早的那一天為期限，比如說，一投資者在12月1日出售現有房地產投資，那麼按計算這一投資者應該在第二年的5月30日之前完成交換，但是由於這一投資者應該在第二年的4月15日之前報稅，原則上，這一投資者必須在第二年4月15日之前完成交換，當然投資者也可以申請報稅延期，這樣一來就可以完全享受到180天的時間表了。

　　當然以上幾個方面只是1031 Exchange 條款中的一小部分