房屋貸款是如何运作的?(2)

Mary Yu

2，利率可調房屋貸款
　　利率可調貸款或者叫ARM與固定利率的不同之處在與貸款的利率和每月所需支付的償還額隨著利率的波動而或多或少。絕大多數ARM類貸款有一個利率固定期限，即在期限內貸款利率不變，隨後餘下的年限內利率每隔一階段就發生變化(通常以一年為一階段)。
　　利率可調貸款的起始償還額低：想對於那些固定利率貸款計劃，利率可調貸款計劃的初期階段的利率很低。最初的固定利率期限可以短至一個月，也可以長達10年。1年ARM是指第一次的利率調整是在貸款開始後的一年之後，它曾經是最普遍的一種貸款方式。當前以5年的ARM計劃最受歡迎，即最初5年的貸款利率保持不變，隨後每年調整一次利率。這種既有固定利率期限又有利率可調期限的貸款類型稱之為雜合貸款。另外較普遍的雜合貸款為3/1，7/1和10/1貸款計劃。
　　這些雜合ARM—有時簡稱為3/1，5/1，7/1或10/1貸款——分別在前3年，5年，7年或10年有固定的利率，隨後利率是每年調整一次。
　　在固定利率的期限結束後，ARM的利率會隨著某一指數的變化而發生波動。這一特定指數是在您的房屋成交時確定的。貸款公司根據當時的指數值加上margin作為您貸款的新利率，由此來計算出新的每月償還額。
　　絕大多數ARM的利率總是與以下三個指數中的一個密切相關的：1年的國債券的利息﹔COFI：第十一區債券花費的指數﹔LIBOR：倫敦銀行間提供的利率。
　　由於ARM貸款有一個利率變化幅度的限制(Cap)，使得借款者在利率發生巨大變化時獲得保護。這些Cap限制了ARM貸款的利率和償還額可調整的數目。
　　Cap有幾種不同的形式，最普遍的是：周期性利率Cap：限制了利率能在某一時間時發生變化的大小。通常為每年Cap：限制在所指定的任何一年的利率上升不能超過一定的百分比。整個貸款期限的Cap：限制貸款的利率在整個貸款期限上升的多少。償還額Cap：有些ARM貸款計劃提供這一限制>它限制了每月所需支付的償還額在整個貸款期限上升的量。
　　只支付利息的ARM貸款：在進入二十一世紀後，貸款公司開始向中產階級提供只支付利息的房屋貸款。通常只支付利息的貸款是利率可調貸款。借款者只被要求在一定的時期內，一般為10年，只支付利息的部分。十年之後，利率根據三種指數之一的指數被調整。因而貸款的每月支付額以新的上升的利率計算。在只支付利息期間，借款者也可以選擇同時支付本金，所以每月所需支付的償還額的多少可以根據您自身的經濟狀況做決定。因此，只支付利息的貸款特別適用於那些每月收入不均衡的顧客：如，收入來源於傭金的銷售人員。