如何寻找最划算的房屋贷款

不管是首次购屋、换大房或是重新贷款，为房子找贷款永远是一件麻烦的事。尤有甚者，贷款过程中，你的隐私暴露，成堆的文件要过目和签字，所花的手续费可能好几千都不止。更糟的是，贷款银行承诺的金额，到办理房子交屋手续那天会有出入。
　也难怪密西根州 CFI 集团所做的调查发现，房屋贷款的客户满意度很低。更重要的一点是，客户从寻找贷款开始，就觉得问题很大， CFI 发现，客户觉得没有办法在取得贷款前做比较。这个问题的症结是，房屋贷款特有的分权制度。产权保险公司，清算公司，估价公司，每一业者都在房屋贷款过程中扮演角色，让贷款银行很难保证贷款者的最后费用。

　联邦住宅暨都市发展部长马丁尼兹曾在 2002 年中矢志解决这个问题。他建议更改法规，让寻找房贷者只要根据两个数字─利率和基本交屋手续费，即可做出贷款决定。换句话说，马丁尼兹的计画让贷款人可以像锁定利率一样地锁定交屋费用。

　不过马丁尼兹的计画可能因为阻力太多，到今天尚未付诸实现。无论如何，即使在最复杂的环境中，消费者只要理出头绪，循序渐进，仍能找到最划算的贷款。

　消费者首先要做的事是，检查自己的信用分数，也就是根据信用历史来预测未来是否能够准时付款的指标。银行愿意对高信用分数的贷款人提供最佳条件贷款，对低信用分数者不是拒绝申请案，就是给予条件较差的贷款。

　信用分数一般从最低的三百分到最高的九百分之间。贷款银行并无共同指标可循。一般而言，信用分数在 680分或者以上，即合于银行最低贷款利率的资格。有时侯，620 分或者以上就可申请到最佳贷款。

　消费者取得信用分数的管道很多。譬如你可在拥有最广泛使用的 FICO 信用分数计算公式的 Fair Isaac 公司网站myfico.com 上，花 40 元买到根据你在三大信用局Equifax、Experian 和 TransUnion 档案中的付款纪录做成的信用分数。或者你也可在 E－Loan 公司的网站eloan.com 上免费取得你约略估计的信用分数。

　其次消费者要面临一个鸡生蛋，还是蛋生鸡的问题，到底先找贷款银行，还是先决定贷款产品。HSH 公司房贷顾问龚宾格建议先确定贷款产品，再找贷款银行。譬如你觉得15 年固定利率房贷适合你，可以据以寻找适当的银行。不过有经验的贷款人对决定产品较有把握，首次购屋者可能还要藉助贷款银行或者贷款经纪，协助做出最后决定。

　其实正在寻找房屋的人，可以向自己的房地产经纪询问有关房贷事宜。许多房贷业务是由房地产经纪推荐的，这样的安排并没有什么不好，可是贷款人要记住，房地产经纪和贷款银行可能属于同一公司或是有些其它的关连。

　华盛顿布克曼公司房地产律师密契尔说，房地产经纪推荐贷款银行的做法一般是合法的，但是受到法律管制。譬如联邦法律要求房地产经纪以书面宣示其与贷款银行间的任何商业关系。密契尔说，法律也禁止房地产经纪直接收取贷款介绍费，但是公司在年终奖励达到贷款金额目标而间接发放的奖金是可接受的。

　消费者面临的另一问题是，到底该直接找发放贷款的银行？抑或替消费者寻找贷款银行的房贷经纪？一般的认知是，贷款经纪因为要收取佣金，所以找到的贷款银行可能利率较高，以弥补其要付的佣金。

　不过事实也不尽然。贷款经纪即使拿了佣金，仍可能替你找到最佳条件的贷款。HSH 的龚宾格说，对那些寻求传统15 年或 30 年期贷款之外其它类型贷款以及信用不佳的消费者而言，贷款经纪接触面广，在这方面尤其对你有帮助。而且贷款经纪一直盯你到交屋为止，提供的全面服务就很值得。

　最后，不妨到网上看看有没有适合的贷款。许多网络银行不要你报姓名即可提供个人报价。有些网站可以估出你的交屋费用，譬如 E－Loan、Quicken Loans 和Mortgage.com 都有这样的服务。E－Trade Mortgage 最近推出的「公平比较」服务，只要键入竞争者的报价，就可告诉你是否适合或还有更好的价格。(转载)