美國地產買賣常識問答(2)

問﹕什麼是房產交易稅(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)﹖

　　答﹕房產交易稅是為房地產產權交易特權而支付的稅額。根據你所在州不同﹐交易稅的征收方式迥異。如新澤西州﹐通常賣方只需付州稅而在紐約市﹐除州稅外﹐還需付市稅。在紐約﹐如果你有貸款(Mortgage)﹐買方還需付Mortgage Tax(貸款稅)。

 

　　問﹕什麼是房產稅(real Estate Tax or Property Tax)﹖

 

　　答﹕房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅一般按年計﹐房價越貴﹐房產稅越高。一般講﹐房地產稅是用於市政、縣郡、學區、社區大學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目﹐也可用於抵扣州所得稅扣稅項目﹐但各州規定不一。

 

　　問﹕買房時﹐我怎麼查明房產稅﹖

 

　　答﹕賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產稅﹐這通常列在賣方經紀上市單上(MLS)。如沒有﹐買方律師可通過市政府稅務部門查詢。產權調查報告也能較準確地顯示地稅征收。值得注意的是有的市鎮是在房產易手時重新估價征收地稅。有的市鎮是每3到4年調整地稅。因此﹐作為買主﹐應提前查清﹐並理解你將來到底付多少地稅﹐這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。

 

　　問﹕如果市鎮地稅估價都高於我的買價﹐怎麼辦﹖

 

　　答﹕你可以根據你的買價來上訴(Appeal)﹐到估價委員會(The Assessor’s Board)。上訴時﹐你必須證明你的買價是合理市場價格(Fair market Value)而不是從親戚手上廉價購得。

 

　　問﹕買房後﹐有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅﹖

 

　　答﹕房地產稅和一百萬美元貸款的利益可以用於抵扣聯邦所得稅。此外﹐第二個貸款(通常是Home Equity Loan)不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。

 

　　另外﹐只有在報稅時採用單項扣減（Itemized Deduction）的報稅方式時﹐才能扣減房產稅和貸款利息﹐新房屋購買者還可以扣減點數費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋交易中德其他費用﹐如房產交易稅、律師費、登記費及貸款公司的信用報告費﹐估價費等均屬不可抵扣費用。

 

 　　問﹕賣房時﹐需交聯邦資本增值稅（Capital Gain Tax）

 

　　答﹕如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年﹐你賣房利潤低於25萬美元(夫妻倆共50萬美元)﹐部份元需交納資本增值稅。

 

　　但這並不適用投資房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。對於兩用房（Duplex）﹐用於賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優惠﹐但對於出租的單元則需申報資本增值稅。

 

　　問﹕如何確定賣房利潤（Profit）﹖

 

　　答﹕賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）減去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）減去銷售佣金、律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）減去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制﹐如維修熱水器的費用不能列為整修費用﹐但安裝一台洗碗機則可。再如﹐你可扣除雇工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。

 

問﹕申請房屋貸款(Home Mortgage)時﹐貸款公司(Lender)一般要考慮哪些因素﹖

 

答﹕法律上講﹐並沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼﹐但一般講﹐貸款公司會考慮下列因素﹕

 

1、工作經歷、薪資歷史及現職工作證明﹐通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入來自其它方面﹐如房產投資、小孩撫養費(Child Support)或其它投資﹐你同樣需要提交證明文件。

 

2、信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額。

 

3、負債數額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、撫養費(Alimony)和(Child Support)等。

 

4、資產(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金帳戶(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。

 

5、自負金來源(Source of down payment)。注意﹐你如果有親戚的贈送(gift)﹐貸款公司將要你提供贈送證明信(gift letter)。

 

問﹕貸款公司(Lender)依法應讓我知道哪些貸款資料﹖

 

答﹕聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost)﹐如估價費(Appraisal Fees)、貸方律師費(Lender’s Attorney Fees)、托管費(Escrow Fees)、貸方服務費(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根據聯邦招刨J款法案(Federal Truth in Lending Act)﹐所有的貸款公司或機構必須統一採用一致的計算方法來披露貸款費用以利於消費者比較。固之﹐貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。

 

此外﹐聯邦平等信用機會法案(Federal Equal Credit Opportunity)嚴禁貸款中德種族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。

 

問﹕我正在買房﹐但我現在住房還沒有賣出﹐有什麼辦法我可以先從現住房上借款來購新房﹖

 

答﹕有兩種辦法﹕一是Home Equity Loan(房屋淨值貸款)。如果你有房屋淨值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱 HELOC)﹐你也可以直接從中取錢。

 

二是用Bridge Loan﹐但注意通常Bridge Loan的利率較高。

 

問﹕請解釋固定利率貸款(fixed-rate Loan)

 

答﹕固定利率貸款﹐顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年﹐20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部份卻是變化的。通常在貸款初期﹐償還利息較多﹐因此﹐年終報稅可抵扣部份也較多。

 

問﹕什麼是變化利率貸款(Adjustable – Rate Loan)﹖

 

答﹕變化利率貸款因貸方變化利率﹐或還貸金額或還貸時間不同而有幾種﹕

 

1、變化利率貸款(ARM)﹕這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率﹐然後利率會隨著指數(通常是一年期財政債券Lender而變﹐但同時貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。

 

 

2、可轉換ARM(Convertible ARM)﹕這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。

 

 

3、可重新協定利率貸款(Renegotiable – Rate Mortgage或Rollover)﹕這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額﹐然後允許貸款人重新協商利率。

 

 

4、漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)﹕這類貸款的頭兩年付款較低﹐但在第5至10年或逐漸調昇。

 

 5、共享昇值貸款(Shared-Appreciation Mortgage)﹕這類貸款提供低於市場的利率﹐但同時貸方共享房屋昇值﹐在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方昇值共享部份。

 

問﹕什麼是氣球貸款(Balloon Loan)﹖

 

答﹕氣球貸款要求貸款人在一定時間內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。

 

問﹕什麼是超額貸款(Jumbo Loan)﹖

 

答﹕超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度﹐如截止2004年1月1日該額度為$333,700.00﹐超額貸款的利率通常要高於其它貸款。

 

問﹕什麼是可轉讓貸款(Assumable Mortgage) ﹖

 

答﹕可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是“賣房即付清”(Due-on-Sale)貸款﹐只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是﹐可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率﹐並且貸方會收取轉讓費用。

 

問﹕什麼是提前付清罰款(Prepayment Penalty) ﹖

 

答﹕提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的﹐但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。

 

問﹕房屋過戶時﹐房契(Deed)會給誰﹖

 

答﹕在所謂的Title State﹐如紐約州﹐房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State﹐如新澤西﹐房契交給買方。

 

問﹕過戶時﹐貸款公司說貸款已經賣給別的銀行﹐這是怎麼回事﹖

 

答﹕大多數貸款在過戶後轉賣給互助基金(Mutual Fund)或保險公司﹐而貸款公司只是充當貸款中間服務者﹐負責處理每月還款﹐房地產稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)﹐貸方(Lender)須﹕

 

1、在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。

 

2、通知書上須注明新的貸款機構的名字及地址﹐生效日期﹐第一次付款變更日期以及免費電話。

 

3、貸款條件不可變。

 

4、提供借款人60天應變時間﹐這期間﹐不可加收遲付罰款。

 

問﹕什麼是托收帳戶(Escrow Account) ﹖

 

答﹕托收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立帳戶。通常在過戶時﹐貸方會要求托收1-3個月的地稅和房屋保險。托收帳戶不付利息。聯邦房地產過戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對托收帳戶有嚴格限制。根據這一法案﹐銀行可征收的托收金額計算相當複雜﹐但粗略講﹐應以不超過2個月的托收項目為宜。

 

問﹕房屋淨值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別﹖

 

答﹕兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)並且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。

 

問﹕FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同﹖

 

答﹕FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing﹐不要求房屋估價﹐工作確認(Employment Varification)。

 

問﹕重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅﹖

 

答﹕可以﹐但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點數貸30年期貸款﹐每年可抵稅的點數為$100﹐但同時應注意﹐如果你付了點數同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)﹐你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100﹐000﹐15年期。你付了$2000﹐00(2個點數)。你又用貸款所得中的$25000來裝修廚房﹐這樣﹐你可在今年的報稅中抵稅$500($2000的25%)﹐剩下的$1500再分為15分﹐即每年還可抵稅$100。