房屋貸款系列講座(4)

柯正

　　(二)在貸款申請時的文件準備
　　各人的情形不一樣﹐申請貸款也不盡相同﹐下列是各項材料
　　內容﹕1﹑最近兩張工資單(pay-stubs); 2﹑最近兩年的W-2(如自僱者則需要前兩年的1040稅表); 3﹑最近兩個月的銀行月結單(Bank statement); 4﹑買賣協議書(Sales agreement);         5﹑駕照(Driver license);6﹑如現在有房子要賣掉﹐則需要買賣協議書;7﹑如現在有房子正在出租﹐則需要租賃合同書柯正先生。
　　以上是查收入﹑查資產的標準貸款(FullDoc)所需申請材料。如果要是申請免查收入﹑資產的貸款則不必出示內容1﹑2﹑3﹑7﹐只需要4﹑5﹑6即可。
三﹐個人信用評估﹑問題與對策

　　(一)信用評估
　　信用評估是用一種複雜的數學公式來評定你和其他人的信用行為。它為放貸者準確提供你有多大風險。如果貸過款﹐特別是有過房屋貸款﹐很可能聽說過“FICO”。FICO表示Fair﹐Issa﹐and Company﹐它是信用評估公司中最有名的﹐它給人們評估的分數從300–900。分數越高表示信用越好﹐反之亦然。FICO是怎樣計算出你的分數的呢﹐請參考下列表格。
　　35% by your payment history
　　30% on amount of debt
　　15% upon length of your credit history
　　10% of every recent history
　　10% from the mix of credit, including auto loans, leases, mortgage &credit cards, etc.
　　FICO分數一覽表
　　<580                 很差
　　580—619         不好
　　620                分水嶺(cutoff point)
　　620—-679     好
　　680—-719     很好
　　720                極好

　　(二)FICO與貸款
　　前面講到﹐信用好壞直接關係到你能否拿到貸款﹐或貸款利率的高低。FICO越高﹐信用越高﹐銀行的風險越低﹐你就會拿到更好的利率﹐反之亦然。如果FICO太低﹐意味著銀行的風險很高﹐銀行就很可能拒絕貸款。
　　當然﹐當你知道自己的FICO不錯時﹐你你就有機會挑選能提供最優惠利率的銀行進行貸款﹐主動權就握在你手中﹗杖哗o服務是重要因素﹐這一點往往是華人社區容易忽視的一點。買房子畢竟是一件令人興奮的大事﹐筆者知道不少人因為為了0.125%的利率而整個過程被搞得精疲力竭﹐成為一生中的惡夢。
　　當然﹐各個銀行不想失去FICO不好這些人群的巨大市場﹐所以就有針對這些人群的貸款項目(產品)﹐即Sut-prime或Portfolio products。象Washington Mutual就有Advantage﹐ 90﹐Affordable﹐ 100%﹐97%﹐97% Plus﹐95%﹐Flex 3﹑5及Option ARM(MTA)等﹐基本上可以滿足這類人群的要求。
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柯正先生房屋貸款系列講座(5)

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　　(三)影響信用的因素
　　1 重要因素
　　- Delinquency 信用卡逾期債務
　　- Bankruptcy 破產
　　- Judgement 法律糾紛
　　- IRS or State Tax Liens (public record) 拖欠稅款
　　- Collection﹕其它債務糾紛﹐包括醫療保險﹐包括帳單等
　　- Mortgage late payment﹕房屋貸款逾期付款
　　2 次要因素
　　- Items older than 2 years 兩年以上的
　　- Dicharge bankruptcy 逾期破產
　　- Charge offs﹕撤訴案
　　- Inquiries 信用查詢次數
　　- Repossessions﹕
　　- Late payments﹕ 逾期付款
　　- Account that were late but are now paid off 逾期付款但現已付清
　　- Revolving accounts too high﹕付債總額過高
　　對于華人群體而言﹐信用大多良好。至于少部份人群信譽不是很好﹐常見的情況有﹕
　　1) Collections﹕即醫療保險﹑電話帳單等糾紛
　　2) Too many revolving accounts﹕信用卡公司付債額特別是最近出現的0% interest 大額度信用卡。
　　3) Too many inquiries﹕信用查詢次數太多。
　　4) Length of time accounts established is too short﹕信用時間不夠多﹐特別是這些新移民﹐尤其是平時不用信用卡﹐或只用丈夫或妻子信用卡的人群。
　　(四)信用修復
　　由于國會通過的"The Fair Credit Reporting ACT﹐FCRA"已經生效好多年了﹐在消費者與信用機構的天平上傾向了消費者這一邊。
　　FCRA規定了消費者的六種基本權利﹕
　　1 消費者隨時有權挑戰信用報告的準確性﹔
　　2 信用機構必須免費重新評估你提出的問題﹔
　　3 信用機構必須在30天內作出答復﹔
　　4 信用機構如果發現錯誤﹐必須立刻刪除或糾正﹔
　　5 信用機構如果在30天沒有答復﹐它們必須立刻刪除該項目﹔
　　6 消費者有權遞交"Consumer statement"﹐而信用機構則必須把該文件放在你的信用報告中。

　　當然﹐信用修復是一件很Tricky的事情﹐不能一下子講清楚﹐歡迎來電查詢。
　　(五)新移民的信用建立
　　1 盡早申請信用卡﹐3~4張為好。銀行儲蓄信用卡(Deposit)也會有幫助。注意要用你自己的名字申請。
　　2 用你的信用卡購物﹑付帳單
　　3 如沒有信用卡﹐儘量用支票付帳﹐少用現金
　　4 如果醫療保險或電話帳單發生糾紛﹐倘若數量不大﹐應該付掉﹐不然它們一旦上報信用機構(collections)﹐你剛建立起來的信用很可能毀于一旦﹐且很長時間難以修復。
　　5 按時付清(至少最低限額款)信用卡帳單
　　6 每半年或一年查詢一下自己的信用﹐但不能查詢過多。
　　7 不要開或少開0% interest的高額信用卡。

　　

四﹐怎樣選擇合適的房屋貸款項目
　　決定簽定房屋買賣合同之後﹐就要開始尋找房屋貸款公司以拿到貸款而按合同按時交易﹐整個房屋購買過程才算告一段落。在你申請房屋貸款時﹐首先要了解目前市場上各家銀行有哪些產品可供選擇﹐然後根據自己的實際情況決定何種貸款﹐這些是一門不小的學問。華人社區中大多數選擇15年﹐30年固定利率﹐或者5年或7年固定的30年貸款額。實際上有幾十種貸款項目可供選擇﹐為什么華人社區很少用到呢﹖主要是華人社區的特殊性﹐更重要的是多數人並不了解還有更多更好且為大多數美國主流社會採用的項目。下面我來介紹一下貸款的項目﹐這也是我寫整個系列講座的主要目的之一。
　　(一) 固定利率貸款(Fixed rates)
　　固定利率貸款是指鎖定一定年限保持不變﹐通常有10年﹐15年30年和40年(少)﹐其中10年與15年﹑20年與30年利率基本相同﹐因為它們用同一年限債券。如果收入較高且穩定﹐傾向15年﹐否則用30年。15年的利率要比30年低0.5％~0.75％﹐但因為年限短的關係﹐每月付款額較高。
　　(二) 可調利率貸款(Adjustable rates)
　　可調利率貸款以30年為貸款年限﹐利率固定一定期限﹐然後根據當時市場進行調整。可調利率常有3/1 ARM﹐5/1 ARM﹐7/1 ARM及10/1 ARM等等﹐分別為三年﹑五年﹑七年和十年固定﹐然後每年調整一次。最近出現﹕5/1 ARM Interest only 是個很好的項目﹐它也是5/1 ARM的﹐但主要每月付利息即可﹐有錢可以多付自動減少本金﹐而利率比5/1 ARM﹐還要低﹐值得推薦。由於在美國工作換動的頻繁﹐很多人願意選擇5年或7年ARM。由於新澤西州不允許有prepay penalty﹐所以有錢時可以付清貸款。
　　(三) 特別貸款
　　通常房屋貸款申請都是普通型的(Conventional)﹐還有一些特殊貸款﹐由於華人社區很少用到﹐在此僅提及而已。
　　1 FHA貸款﹕Federal Housing Agency資助的貸款﹐針對中低收入家庭的貸款申請﹐聯邦政府提供補貼﹐一般體現在利率上﹐優惠1％的利率。由於新澤西州的平均家庭收入很高﹐且其貸款額度有一定限制﹐很少人能符合這個標準。
　　2 VA貸款﹕Veteran Agency資助的房屋貸款針對退伍軍人的﹐申請條件要求松一些﹐但利率上沒有什麼不同。
　　3 lot and construction 貸款﹕指貸款用來購買土地和自己建造房子。這種貸款有許多要求﹐比如說要求頭期款30％以上﹐要在2~3年內建房子﹐或房子要在2年內完工等﹐利率通常比普通貸款要高0.75％~1％﹐與商業貸款基本相同。
　　4 可調月平均利率貸款﹕MTA(Monthly Treasury Average)﹐又稱Option ARM。MTA 與其它貸款相比有很多特點﹕1)起始利率很低﹐通常為1％﹔2) 以後每月﹑每3個月﹑每6個月或每年調整一次利率﹔3) 它的利率是由前11個月利率的平均值來決定。4) 利率的調整有最高限制(≦9.95％)﹔5) 每個月有5種不同的付款方式可供選擇﹕ a 付最低額﹔ b 只付利息﹔ C 5/1 ARM; d 30年固定﹑15年固定。 6) 下一年的最低付款額不能超過前一年的7.5％﹔7) 利息可延期長達12個月而無罰款﹔8) 所有利息可抵稅﹔9) 由於利率低每月付款額很低﹐頭期款要求少﹐同樣情況下可貸更多的款﹔10) 無信用要求﹐這對信用欠佳的的人群尤為合適。綜合上述特點﹐MTA是一個近來最受歡迎的貸款產品﹐這也是為什么美國人除亞裔外超過50％的人群都用這一貸款的緣故。對于廣大地產經紀人來說﹐他們熱衷於MTA﹐因為可以使客人買更大更貴的房子。
由於貸款項目很多﹐不易一一講清﹐且不時有新產品出現﹐我會及時介紹給大家﹐也歡迎大家來電咨詢James 柯﹐609-540-1888。

五﹐房屋貸款的新星——MTA(Option ARM)
　　MTA即Monthly Treasury Average﹐又稱Option ARM﹐即可調月平均利率貸款。美國主流社會在申請房屋貸款時﹐已有超過60%的人群採用MTA。我在前文中已簡單介紹過MTA﹐在此為大家詳細講解一下。
（一）基本術語
　　APR、ARM見講座一
　　Deferred Interest﹕如果選擇最低月付款於應付利息﹐剩下的利息將加到本金中去﹐這會導致“Negative Amortazation”。
　　Fully Indexed Rate﹕ARM貸款的利率是由Index加上Margin而計算的。
　　Index﹕是用來計算ARM利率調節的經濟學指標﹐通常與Federal Rate相等或接近。
　　Inttoduetory Period﹕Option ARM和Home Equity貸款時﹐貸款銀行給客人的優惠期﹐這段時間的利率將是非常低（與信用卡一樣）。
　　Lifetime Interest Rate Cap﹕ARM貸款時在整個貸款期間的最高上限﹐通常現有利率＋5%。
　　Margin﹕即貸款利率減去Index的差值（Spread）﹐Margin都是固定的﹐通常為2.75%。
　　Negative Amortazation﹕由於Deferred Interest﹐貸款付期表就會顯示應付本金會不斷增加。
　　Payment Change Cap﹕每月應付貸款之每年最大百分比﹐比如2004年$1000∕月﹐如果7%為Cap﹐2004年應≦(1000×N$1070∕月)。
　　Recast﹕Option ARM貸款基於利率、未付本金額和剩餘年份來重新計算每月最低付款額﹐一般每5年﹐或本金超過最初貸款的125%(110%NY)時會Recast。
　　Stact Rate﹕即Introductory Period的利率。
（二）MTA的基本特徵
　　Option ARM與其它貸款相比﹐有許多特點﹕
　　1、超始利率低﹐通常為1%-1.75%﹔
　　2、每12個月調整一次利率﹔
　　3、它的利率由前11個月的年點廿十Margin來決定﹐永遠低於Prime Rate（詳見附表圖）﹔
　　4、利率的調整有最高限制（≦9.95%）﹔
　　5、每月有5種不同的付款方式可供選擇（見下文）﹔
　　6、下一年的每月最低付款額不能超過前一年的7.5%﹔
　　7、利息延期（Interest Deffered）可長達12個月而無需罰款﹔
　　8、免查收入﹐免查存款的貸款申請利率一樣﹔
　　9、所有利息可抵稅﹔
　　10、無信用要求﹔
　　11、頭期款要求少﹐每月付款額低﹐同樣條件下可貸更多的款

（三）MTA每月付款選擇
　　MTA如上所述﹐有許多優點﹐其中每月有不同的付款方式可供選擇﹐更是受到歡迎﹐詳見所附表格說明。
　　1、付最低額﹔
　　2、只付利息﹔
　　3、按5/1 ARM付﹔
　　4、按30年固定利率付﹔
　　5、按15年固定利率付。
　　想了解有關MTA(Option) ARM的信息﹐請致電James 609-540-1888。

六﹐怎樣申請房屋重新貸款
　　當你申請房屋重新貸款（Refinance）時﹐通常把現有的貸款付清（Payoff）而重新簽訂一個新貸款﹐這個新貸款可以是也可以不是當初的貸款銀行（Lender）。
（一）重新貸款的目的
　　房屋重新貸款一般說有三個目的﹕
　　1、降低貸款利率或∕和改變貸款年限（Rate/Term）﹔
　　2、拿出現金以作它用（Cash Out）﹔
　　3、去掉貸款保險（Mortgage insurance）。
　　重新貸款可能是為了其中一個目的也可能是其中兩個或全部。一般來說﹐華人團體以第一種目的為主﹐而美國主流社會大多數為第二種為目的﹐或1、2都是。
（二）重新貸款的時機
　　當房屋貸款利率出於低水平﹐就會有重新貸款的浪潮﹐很多人以降低利率為目的從而使每月付款減少﹐或從30年貸款改變成15年或10年貸款﹐或者將可調利率貸款變成固定利率﹐或反之。如果是取出現金用來投資做生意、或供孩子上學、或付清其它如信用卡等高利息債務﹐等等﹐則選擇的時機就沒有那麼從容。
　　要想知道房屋貸款的利率走向一般很難﹐但要想知道短時間（1-2天）的走向﹐就要分析當時的市場動態。下表是一個參考。

（三）重新貸款的選擇
　　當你申請重新貸款時﹐首先要決定是否付Closing Cost﹐如果你認為利率確實很低﹐且你還會在現在房子裡繼續住相當長一段時間（3-4年以上）﹐那麼選擇付Cost最合算﹐因為從此以後你會節省不少﹔反之﹐你如果認為利率還會下降﹐且還有No Cost重新貸款的機會﹐或者3年內會搬家﹐則要計算你省下的錢要用多少時間來抵消你付的Cost。計算方法可參考下表。一般來說﹐Closing Cost大致相當於1%的貸款額﹐大額貸款則＜1%﹐小額貸款則＞1%。當然﹐當選擇No Cost重新貸款時﹐它的利率比應pay Cost高0.25%﹐即相當於買點（1%貸款可買0.25%利率)。

（四）重新貸款的申請手續
　　申請重新貸款比購買房屋貸款簡單得多﹐也取決於申請貸款是FullDoc、LowDoc或NoDoc。
　　1、2張Pay Checks
　　2、2年W-2
　　3、2月Bank Statement
　　4、Deed(&HUD-1)
　　5、Drive License
　　如果是在同一家銀行（Lender）（與貸款Agent無關）﹐申請重新貸款﹐則無需提供任何文件。