天下无马的房地产投资篇 - 2

 II.      庙算篇

孙子兵法中的庙算, 在投资中, 等于Business Case (BC). 做过BC的人, 一定知道假设数据的重要性. 假设数据一错, 全盘皆输. 笔者有幸做过一个大的项目, 结果千算万算, 什么都对, 唯独外汇的汇率假设错了. 笔者在到达项目所在国的当天, 就到街上去摸底. 当时就发觉, 当地穷人的一天赚不过$1不到. 一双NIKE要$150. 中国饭馆的一盘虾炒饭要$40. 笔者和公司的Sr. VP谈到了这个货币不反映国情的问题, 可这位仁兄飘来一句: “It is all figured in the business case”. 两年后,  项目所在国的货币大幅贬值. 另外, 财经部门又犯了一个重大的错误:  所有的收入是以本地货币做为基准, 所有的贷款是以USD做为基准. 货币大幅贬值后, 入不敷出, 破产了结, 公司项目折了20亿美金. 还好, 大公司赔得起. 这件事对笔者的印象太深, 不能不以它为教训.

做房地产投资, 有哪些假设数据呢?

房地产的COST

利率

贷款时间长度

预期的租金收入

预期的空房率

税率

保险费

社区费

维修保养费

竞争对象以及竞争对象的租金收入

本地现房的空房率

本地公寓空房率

房客的素质

社区的环境

交通的便利

城市人口的迁入迁出比

公司的迁入迁出比

土地资源

等等, 等等…

要做BC, 用Spreadsheet是最好的. 能写一些VB的MICRO则更方便. 在Spreadsheet上, 一定要做Mortgage Amortization Schedule. Spreadsheet里已经有现成的公式. 只要Insert these functions就可.

上面所提的假设数据, 有些是BC需要的直接输入, 如房地产的COST,利率,贷款时间长度,预期的租金收入,税率,保险费, 维修保养费, 社区费. 有些是BC根据直接输入算出的数据, 如月付. 有些假设数据会影响直接输入假设, 如竞争对象以及竞争对象的租金收入,本地现房的空房率,本地公寓空房率,房客的素质.

BC的目标,是可以算出Cash Flow和回报率. 在一个项目下, 能做几个BC最好. 一个是最冒险的 (如很高的租金收入). 一个是中性的. 一个是保守的. 成功的BC, 一般在最保守的预计下, 仍能有正数的月入(Positive Cash Flow). 在今天的房地产价下,那是很少见了. 当然, 炒房例外.