湾区理财 原创文集
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不生孩子，房价会跌么？
By bayfamily
中国的生育率屡创新低。投资人首先想到的是房价会跌么？没人结婚，没人生孩子，那么多密密麻麻的房子，以后都给谁？
想回答这个问题，我们可以看看周围邻居的情况。韩国，日本比大唐国生育率下跌差不多早了20年左右。韩国的生育率在全世界都是垫底的。那么低生育率的情况下，人口流动是怎样的呢？
事实上，低生育率，特别是超低生育率的情况下，一个国家的年轻人会向中心城市加速集中。因为那个时候，三、四线城市因为人口萎缩，城市的经济生态严重萎缩，年轻人不得不到大城市。
在高生育率时代，年轻人是因为选择更好的生活到一线城市。到了低生育时代，年轻人会因为没有选择，迫于生计而聚集在一线城市。
我们看看周围的日韩具体的数字。人口聚集在一线城市基本是因为教育，就业机会，和生活方式这三方面的原因。
根据日本文部科学省的数据，东京其中15至29岁的年轻人占比为21.2%，而全日本这个比例是11%。 就是东京的年轻人密度是整个国家的两倍！
对于希望在日本找到好工作的年轻人来说，东京是最好的选择。2022年东京的失业率为2.9%，低于日本其他地区的平均水平。东京拥有众多跨国公司和日本大企业，为年轻人提供了广泛的就业机会。东京是日本文化和生活方式的中心。东京拥有丰富的文化和娱乐活动，东京是日本时尚、音乐和电影的中心。东京还拥有众多博物馆、艺术馆和剧院，为年轻人提供了丰富的文化体验。2022年东京的大学入学率为83.2%，高于日本其他地区的平均水平。
韩国也是一样。
根据韩国统计局的数据，2022年首尔的人口为992.2万，其中15至29岁的年轻人占比为27.2%。这一比例高于韩国其他地区23%的水平，也高于世界平均水平。根据韩国教育部的数据，2022年首尔的大学入学率为75.7%，高于韩国其他地区的平均水平。这表明，首尔为年轻人提供了更多接受高等教育的机会。釜山作为韩国第二大城市。就完全没有第一大城市这样的效应，虽然釜山房价低廉。但是釜山失业率是3.7%，相比首尔的失业率为3.3%要高。釜山的经济主要依赖于港口和旅游业，在制造业和服务业方面与首尔存在较大差距。新兴产业很少。 年轻人的机会到低于首尔。
当然，唯一抑制住东京和首尔涌入更多年轻人的原因就是高房价。 高房价也会带来高生活成本
很多80后可能有过类似的经验，就是他们小时候如果在农村上学，很多这些中小学现在都不存在了。很多人家里搬到了城市里，农村的小学学生人生开始锐减。最后那些不愿意走的学生也被迫离开到城市去，因为小学办不下去了。
在新生人口减少的大趋势下，小城市的经济也是一样的道理。一旦经济规模开始变小，人口流失，很快各行各业都会发现赚不到钱。当各行各业赚不到钱的时候，人口就会开始外流，而加剧的外流导致人口和经济的进一步下降。大家越是挣不到钱，越是要离开那个城市，更多的人离开，就会加速这个恶性循环。
与此同时，这些城市的房价就会加速下跌，越跌越是没人买。最终到送你房子都没人要的地步。
反观一线城市在这个过程中，集聚效应会进一步被放大。到不是一线城市本身搞得有多好，是因为小城市的人没有前途和希望，必须来到大城市来谋生。尤其是年轻人，那些可以流动的人口。
当然如何定义一线城市是见仁见智的，我感觉有强烈的年轻人人口导入效应的都是一线城市。比如同样是省会，哈尔滨人口在流失，而成都在增加。同样是传统的一线城市，首都和深圳对人口的吸引效应也是不一样的。另外还有一些城市在从二线变成准一线城市，比如杭州苏州。
所以不出意外的话，一线城市房价会在这轮地产下行过程中，第一个实现反转，产市虹吸效应。从而加速小城市的人口和房价的失血。
