怎樣做個能賺錢的房東? zt

地產專欄作家托多羅瓦(Aleksandra Todorova)建議﹐現在正是加入“收租”俱樂部的好時機。近日來當不動產市場較為冷卻﹐有越來越多的屋主決定﹐不如繼續持有他們的房產﹐在市場恢復之前﹐透過出租來維持收益。(chinesenewsnet.com)

多維房地產頻道(chinesenewsnet.com)

對于秉持“有土斯有財”觀念的華人來說﹐投資房地產﹑晉身房東階級﹐更是多數人共同的目標之一。不過當你在享有收租的好處時﹐專家提醒﹐你也須了解到相關的法律與財務上的議題。(chinesenewsnet.com)

“你可以把你的股票放在抽屜寣M但很肯定的是﹐你無法做任何事情讓它增值。但如果你投資的是房地產﹐你要它為你帶回更大的好處﹐這一切都由你來決定。”《房東的法律指南》作者波特曼(Janet Portman)表示﹐“做一個成功的房東牽涉到許多事情﹐不過要是你做錯了﹐最後你也可能損失了金錢。”(chinesenewsnet.com)

針對這些情況﹐托多羅瓦提出5大房東教戰守則﹐一次告訴你房東都應該知道的事情。當你在坐擁房屋﹑輕收租的同時﹐還能享受更多樂趣﹐取得最大的回報。(chinesenewsnet.com)

1﹑把屋子當作生意經營(chinesenewsnet.com)

也許你本身已經有一份9點到5點的固定工作。但如果你同時計畫要成為一名房東﹐你得做好心理准備﹐因為你個工作時數將變成1天24小時﹑一星期7天。想成為一個稱職的房東﹐下列是值得你”??項步驟。(chinesenewsnet.com)

了解游戲規則(chinesenewsnet.com)

要展開房屋租賃這份生意﹐你得准備一些書面工作。《管理租房的非官方指南》作者普蘭蒂(Melissa Prandi)指出﹐有些州會要求你在出租屋子之前﹐先申請一張營業執照。因此她建議﹐首次當房東的人﹐在展開所有工作之前﹐應該先向地產律師和執照會計師諮詢。(chinesenewsnet.com)

會計師可以幫助你推算﹐你該訂出多少房租才能獲利﹔而當你明白公平住屋法律的雜性時﹐你就能了解律師的作用與重要性了。(chinesenewsnet.com)

此外﹐普蘭蒂也指出﹐“房東應該用專業的態度來經營這份生意﹐比如﹕開立一個專門的帳戶﹐透過這個帳戶處理所有相關的帳單與租金收入﹐當報稅的時候﹐這個做法能幫你簡化許多書面流程。此外你也可以印?@份名片﹐讓你的房客了解﹐你是個專業﹑可靠﹑且隨時都可聯k到的房東。”(chinesenewsnet.com)
找到可靠房客(chinesenewsnet.com)

找個好房客應該這份生意最費時的部份。“新房東最容易惹上麻煩的地方﹐就是將房子租給朋友﹑親戚﹐或他們以為能令人放心的房客。”專業的房東與物業管理組織Landlord.com的創辦人摩爾(Bill Moore)說。(chinesenewsnet.com)

相反的﹐找房客的時候﹐不妨想像你正打算為你的家族事業顧個員工﹐因此你該做得事情有﹕聯k他們的參考人或前任房東﹐檢查他們的信用報告﹐甚至考慮進行背景調查。(chinesenewsnet.com)

透過全國房客網絡(http://www.ntnnet.com/index2.html)等網站﹐你可以買到三大主要徵信所(Experian﹑Equifax和TransUnion)所提出的房客信用調查報告﹐也可以獲得其他更深入的調查﹐如犯罪報告﹑就業證明﹑以及參考資料。這些報告的價格從13.95元的信用調查﹐到34.95元的全套調查都有。(chinesenewsnet.com)

”?w派作風(chinesenewsnet.com)

本業是工程師的密狄亞(Toni Midea)﹐過去10間﹐他與妻子一同管理10棟出租的物業。透過這些經驗﹐他學會了一套硬派作法﹐並且飛悃魽M當一個深富同情心的房東﹐並不是讓事情順利的方法。(chinesenewsnet.com)

在他的著作《一個傻瓜的房屋出租指南》中﹐他寫道﹕如果你是一個強硬有韌性的人﹐而且非常懂得如何在必要時﹐願意把人趕走﹐那麼你不會有事。如果你是容易大發善心的人﹐又容易同情房客們的故事﹐你將被他們抓到弱點。做為一個房東﹐你必須非常商業導向﹐拒絕傾聽他人的傷心故事。底線就是﹐“房客必須支付租金﹐這是你的工作﹐而我是房東﹐我的工作就是收足這些租金﹐中間沒有任何灰色地帶。”(chinesenewsnet.com)

具備靈活巧手(chinesenewsnet.com)

出租房屋不會是個清爽乾隤漱u作。你必須習慣星期天早晨的電話鈴聲﹐一接起來﹐就是房客對水管破裂﹑浴缸阻塞﹑或電源保險絲燒壞的抱怨﹐當然﹐還有許多的維修問題也會不斷打擾你。 然而若你對這些問題來個相應不理﹐這可能會是成本更高的選擇。波特曼解釋﹐因為一旦你的房屋有個差錯﹐或是問題大到不適合居住﹐你的房客有權利停止支付租金。(chinesenewsnet.com)

不過與此同時﹐你也應該了解作為房東應有的權利。“正常范圍的損壞﹐都是房東應該支付與維修的項目。”波特曼說﹐“不過對于故意的破壞﹐或是極為明顯的人為疏失﹐這就不是房東應該負責的事了。”比如洗手間的堵塞﹐是因為房客將尿布沖進了馬桶﹐這就是他們自己要處理的問題。(chinesenewsnet.com)

2﹑切忌不現實的態度(chinesenewsnet.com)

地產公司Griswold Real Estate負責人葛利斯伍德(Robert Griswold)指出﹐房東一年從房租中的獲利﹐事實上只能當作11個月的租金來看待﹐而不是你所想像的12個月。因為你要考慮到沒租掉或是租金收不齊的潛在成本﹐加上房屋維修費用﹐因此最糟的情況可能是﹐你這棟房子的貸款或開銷加起來﹐超出你回收的租金。(chinesenewsnet.com)

對此密狄亞有親身的經驗。有一年因為房屋修理﹐加上趕走惡房客的過程﹐他們承擔了2﹑3萬的損失。而這一切的工作﹐都必須在他正式的職業之外完成﹐為此他還得多請了幾天假。

3﹑虜悇袺鰝k律(chinesenewsnet.com)

《房東的法律指南》作者波特曼(Janet Portman)指出﹐美國的住屋法律極為雜﹐首先﹐有適用于每個地區的聯邦住房法律﹐在這之下﹐各州又有各自的住屋法﹐通常這些法律會比聯邦法更傾向保護房客。除此之外﹐有些城市也訂定了自己的規矩﹐比起州的住屋法﹐城市的法律又更加”?O護房客的態度。做為一個房東﹐你一定要了解你所在地區的相關法律﹐以下是房東們最常遭遇到的法律問題﹕(chinesenewsnet.com)

歧視(discrimination)(chinesenewsnet.com)

確定你有合法的理由﹐你才可以拒絕向你租屋的申請人﹐否則你很可能會有被控告歧視的風險。例如﹐你無法單一地根據對方的種族﹑膚色﹑宗教﹑國籍﹑家庭地位﹑性別﹑傷殘或障礙等原因﹐就拒絕他們的租屋申請。你能夠用以拒絕對方的理由﹐必須像是寵物問題﹑房客的破產紀錄或收入不足﹐或是你從對方的參考人或先前的房東方面獲得負面評價。(chinesenewsnet.com)

指點(steering)(chinesenewsnet.com)

所謂指點﹐就是鼓勵一個潛在的房客選擇某間租屋﹐而放棄另一個選擇。波特曼指出﹐許多房東在無意與無辜的情況下﹐就觸犯了這條法律。比如一名房東向一對單親媽媽與十多歲的女兒說﹐陪抸雩蚇嚝僂茪W或後頭的那套單位﹐這種普遍的情況﹐就叫做指點﹐同時也是非法的。“房東也許是好意的﹐但是根據聯邦法和州法﹐他必須允許房客從可選擇的單位中﹐自己決定他想要租下哪一間。”波特曼說。(chinesenewsnet.com押金(Security deposits)(chinesenewsnet.com)

法院中最常見的房客房東紛爭﹐就是有關押金的爭議。波特曼說﹐如果法院最後證明房東將押金用在錯誤的用途上﹐最後你比須支付的罰金﹐可能高達押金的2到3倍。(chinesenewsnet.com)

因此房東應該記住﹐有些州會限制你可以收取的押金金額﹐甚至要求你將這些錢存放在另開的帳戶中累積利息。通常﹐房東可以利用這筆押金﹐作為房客未支付的租金﹐或是用以修理正常范圍之外的破損﹐但是各州也許還有各自的法律要求﹐房東必須多加注意。許多州都要求房東﹐必須提出詳細的押金使用明細﹐若你在加州的話﹐你甚至要保有收據。(chinesenewsnet.com)

4﹑投保你的物業(chinesenewsnet.com)

無論你是將一套房子出租給一個房客﹐或是將一整棟大樓內的數套公寓﹐分別租給好幾個對象﹐房東都應該分開為每個出租的物業投保﹐而且必須認識到﹐這些費用將是一筆不小的開銷。(chinesenewsnet.com)

“當你租屋給越多的房客﹐你就應該支付更多的保險費﹐因為這代表你的物業暴露在更多風險之下。”保險資訊學院的副總裁華特斯(Loretta Worters)說。如果你出租的物業是個單戶住宅﹐或是你自己住家的一部份﹐你只需在現行的保險計劃中﹐另行增加一個特別的項目即可﹐但若你有不少業務需要管理﹐那麼你需要更專門或完善的計劃。(chinesenewsnet.com)

華特斯建議﹐在今日動輒提告的環境中﹐請確認你的保險理賠范圍夠廣﹐因為如果你房客的狗咬了鄰居的孩子﹐鄰居告的也許是房客﹐但要是其中牽涉到了房東的疏忽﹐比如籬笆高度不夠﹐鄰居還是會找到房東的頭上。(chinesenewsnet.com)

5﹑取得專業協助(chinesenewsnet.com)

物業管理公司基本上能為你完成任何工作。他們可以幫你打廣告﹑維護房子﹑篩選房客﹑收集租金﹑支付帳單﹑准備財務證明﹑以及掌握最新的公平住屋法律。幫你幫到這種程度﹐那麼當然﹐價格也不會太便宜。《管理租房的非官方指南》作者普蘭蒂(Melissa Prandi)指出﹐業務管理公司的收費﹐約在租金的6%到10%不等。(chinesenewsnet.com)

但在某些情況﹐你的業務管理人也許能幫到大忙。例如﹐你的住所離你出租的房子很遠﹐此時你便需要一個管理公司替你經營這個生意。當你發現你不是相當的手巧﹐或是投入租屋管理後﹐你離原有的工作或生活越來越遠﹐這時候也是尋求專業協助的時刻。