美国房贷风险的警示

众所周知，美国经济目前最大的问题，就是房地产市场的走向问题；而房地产市场最棘手的问题，则是房贷问题。从2006年初开始，寒流席卷美国房地产市场，由于摇晃不稳的抵押贷款市场状况持续恶化，近期引发美国股市大幅走跌，也令亚洲股市受到牵连。尽管美国金融当局已经认识到了问题的严重性，紧缩核批高风险贷款，但似乎已为时过晚。莱曼兄弟公司发布的一份报告显示，由于美国房屋抵押贷款利率的不断攀升，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30％可能无法及时还贷。目前，因付不起房贷而面临失去房产风险的美国人已达220万人左右。

　　“零首付”房贷埋隐患

　　自2000年年底起，美国房地产市场呈现一片繁荣景象。在当时美联储实施的低利率环境下，以房屋担保抵押贷款似乎是一项合算又安全的投资。借款者即使无力还款，也可以通过将自己的房产二次抵押来偿还过高的月供金额，这无疑使美国人买房的热情空前高涨。

　　为了在这场房购热潮中捞足油水，多数放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款，以便众多低收入者可以贷款买房。一些次级贷款金融公司受利益驱使，降低“门槛”，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。如此宽松的贷款资格审核埋下了危机的种子。

　　房贷客户资不抵债

　　次级抵押贷款是美国抵押贷款市场中风险最大的，主要面向那些信用记录较差的客户。美国抵押贷款银行协会数据显示，次级抵押贷款占整体抵押贷款份额从2000年的2.4％上升至2006年的13.6％（真实情况可能要达到30％以上）。由于在房地产市场火爆时，这种贷款的利率不是很高，而且巨大的利润令金融机构大量提高投放金额，因此当时看起来风险不是很大。但由于这种贷款利率是随着市场浮动的，一旦市场风向发生改变，这些贷款可能会变成高危品种。从2004年6月到2006年6月间美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有反应，房屋价格、开工率和销售均下滑并屡创新低，很多贷款者无力支付这些贷款，导致该市场违约率不断上升。原先在房地产价格不断攀升的时候，贷款者可以通过卖房还贷。如今房价不断下跌，而利息反倒有增无减，越来越多的次级抵押贷款者已经不堪重负。如在2005年办理的次级贷款利率现在已普遍升至12％左右，一些人的利率甚至高达20％，借贷人每月的还贷数额也因此上升了30％至50％。

　　房地产市场是最情绪化的市场，随着去年初美国房市的急转直下，房价迅速走低，危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法支付高房贷，只能拒交贷款。在所有的次级抵押贷款者中，约有1/5拖欠还款。这一局面不但令借贷人苦不堪言，当初肆意放贷的借贷公司也尝到了自己种下的苦果，随即成为直接的受害者，因为即使取回抵押的房产，但由于房价走低，房产也是资不抵债。

　　市场多变加剧危机

　　受房地产市场不景气的影响，全美房屋抵押贷款市场危机四伏。当地时间3月12日，美国第二大次级抵押贷款企业——新世纪金融公司宣布，由于银行和其他投资者已经或准备中断融资，加上巨额债务即将到期，公司离破产又近了一步。该公司表示，越来越多的贷款人正在拖欠付款，公司股票在过去三周内下跌了一半，已跌至每股仅3.21美元。

　　根据美国证券交易委员会日前公布的一份文件，新世纪金融公司必须在短时间内偿还84亿美元的债务，但该公司表示并无足够现金流支付这些债务。此外，该公司已经停止接受新的房贷申请。

　　事实上，受难的不仅仅是新世纪金融公司，还有美国最大的按揭贷款公司全国金融公司和英国汇丰银行等向次级信用贷款公司提供贷款的知名金融机构，另有20多家较大公司已宣布不再进行新的贷款，许多大公司的股票也因此而纷纷大幅下跌。

　　尽管房贷市场危机四伏，但仍有一些华尔街的公司和企业家们一如既往地进行着按揭贷款，其中多数房屋贷款风险性较高。据悉，美国房屋按揭贷款市场规模已高达6.5万亿美元，比美国国债市场还要大，目前信用不佳的贷款人得到的次级按揭贷款已占12.6％。对此，不少市场分析人士纷纷提出警告：现在的问题不是房贷市场崩溃的问题，而是按揭贷款业者已经疯狂的问题。美联储理事比斯日前表示，美国次级按揭贷款市场的问题可能才刚刚开始。

　　房贷压倒第一张骨牌？

　　2007年以来，美国次级抵押贷款市场违约案数量升至四年新高，市场担心会演变成1980年代美国储蓄信贷协会濒临大量倒闭的超级金融风暴。虽然目前违约案数量的上升对消费者影响还不是很大（2月份零售销售增长约0.1％，核心销售近几个月第一次下跌），但如果房地产市场价格持续下跌，并影响到股市变现的话，那就另当别论了。

　　这次次级按揭风暴的冲击将有多大，会不会产生多米诺骨牌效应，导致全球金融危机，现在还不能判断。但投资者应该密切注意，因为金融、经济一体化意味着牵一发而动全身。尽管美国住房和城市发展部部长日前表示，建议包括“联邦全国抵押贷款协会”和“联邦住房抵押贷款协会”在内的大型抵押贷款机构考虑给予那些经济困难的借款者更多时间来偿还贷款，并准备对部分次级抵押贷款商采取惩罚性措施。不管结果如何，此次坏账危机已经波及到股票市场、外汇市场和债券市场，让美国金融市场产生了振荡。一些投资者担心，危机很可能会波及到整个金融业。而金融业一旦出现问题，整个美国经济也可能受到影响。由于工业生产设备利用率已逐步从高点回落，今年一季度美国GDP增长率将低于目前的预期。美国经济不稳，世界经济也必然受到冲击。

　　美国房贷危机是否会愈演愈烈，关键看美国房价的走势。经济学家们认为，目前美国房市不外乎三种命运：软着陆、硬着陆或者衰退。软着陆，是美国政商两界都期盼的结果，也是最好的结果。如果房价继续走低，无疑将有更多的次级贷款公司被拖下水，一些“优惠级”贷款者也可能无力偿还贷款。但反过来，如果美国房价上涨10％，那么贷款人就能以优质资产取得更多贷款，不会拖延偿还贷款，抵押贷款公司也不会出现大量的坏账。第一张多米诺骨牌也就不会倒下。