【说税】出租房的亏损可以抵税吗？

先向大家汇报，俺又背起书包上学啦。在社区大学拿了一门《Income Tax Fundamental》的正经课，5个学分呢。学得好了，少说可以省下每年交给会计师的几百大洋，自己报税，多则可以当个IRS认可的报税员，为人民服务哈。：） 现在正值报税季节，俺就谈谈俺的读书心得，与大家分享。

出租房的亏损可以抵税吗？

简单的说，可以抵税。但是，有的可以当年抵，有的要等卖房时才能抵。决定怎么抵税，首先要看你是专业地主还是业余的，这两种人租房亏损抵税的算法不一样。还要看你的收入是多少。

专业房地产人员：必要条件 1.每年在房地产工作了750钟头以上，并且所有的时间都有详细记录；2.必须收入的1半以上来自房地产。也就是说专业房地产人员是以房地产收入为生，那所有有关的开销都可以作为business expenses 来抵消收入。jy版主之类就是专业地主。

业余地主：哪怕是远程管理都可以算为 active manager for the rental property. 如果收入10万以下，最多可以 deduct $25000 lost。如果收入大于15万，$25000 deduction limit is phased out, you can carry over the loss to next year.如果你的收入在10万到15万之间，亏损折半抵税。如果你明年的收入低了，可用以前积累的亏损来抵税，如果你的收入一直高于15万，卖房子的时候所有的carry over loss can be used to deduct 卖房的 gain.

[任1球]

请问大侠,我国内朋友从外国公司划了钱买房(入律师账户),但CLOSING 那天,国内朋友不能按时到,我用自己的名字买了.要交税的吧. 咋办?

[任1球]

请问大侠,我国内朋友从外国公司划了钱买房(入律师账户),但CLOSING 那天,国内朋友不能按时到,我用自己的名字买了.要交税的吧. 咋办?

[shanyao]

Thanks a lot, laoyangdelp.

[laoyangdelp]

回复shanyao的评论:
mortgage interest etc. are part of itemized deduction. it doesn't reduce AGI. If your AGI is > 150k, your rental loss will not be deducted this year. Please read my 省税第一步。

[shanyao]

仍然不明白。请指教。我家从w2表上得来的收入是大于１５万，但是减掉morgage, denpendent care,donation 之后是少于１７万。用trubotax,我出租房有亏损，也不能抵税。所以我就不明白了。请指教。

[laoyangdelp]

回复shanyao的评论:
严格的说应该是AGI without passive gain/loss $150,000.

[shanyao]

请问是毛收入１５万，还是taxable income 15万？　多谢，

[mme.potato]

税法就是百衲衣，补丁打补丁出来的。

[astermatch]

人类自作陷阱啊，
这么复杂的税。

[yuan222]

"专业房地产人员：必要条件 1.每年在房地产工作了750钟头以上，并且所有的时间都有详细记录；2.必须收入的1半以上来自房地产。"

请教:这个"收入的1半以上来自房地产"指家庭收入?还是此人员个人的收入?
例如:妻子只管理7个出租房,每年花费时间 > 800小时，每年pure loss $14000. 丈夫全职工作年 AGI: $200,000. 那么我想这个loss 是可以deductible regular income的。