全球房价涨价幅度 房地产业可能三年内崩势

欧洲最权威的房地产市场评估机构——英国皇家特许测量师协会，日前发布了最新的英国房屋价格价差指数：１１月该指数为－４８，即报告房价下跌的会员比报告房价上涨的会员多４８％，这是价差指数１２年来的最低值，同时也是它连续第７个月下跌。 作为发达国家房地产业的一个风向标，英国的房价走势引起了世界各国的普遍关注。虽然目前并不存在着一个全球性的房地产市场，但全球经济一体化的趋势，使得不同国家间房地产市场的相关性正在不断增强。英国的今天，是否就是其他国家房地产业的明天？ 房价飙升催生泡沫 提起房地产泡沫，人们记忆犹新的是上世纪九十年代初发生在日本的先例。八十年代末期，日本举国上下非理性的投资使得东京的房价如火箭般飞窜。然而，随之而来的房价暴跌，使得日本这一世界第二大经济实体陷入了长达十几年的经济困境，其痛苦的影响至今尚在。 从２００１年起，英国的房价也走出了一波疯狂上涨的行情。短短的三年间，英国的房价增幅超过了６０％。受此影响，英国的百万富翁数量也翻了一番。 疯狂的并不只是英国。根据国际货币基金组织的统计，在过去的７年中，欧洲一些主要国家的房屋价格在扣除通胀因素之后，普遍上涨了５０％左右。与此同时，房地产价格与居民年均收入的比率、房价与租金的比率、住房信贷总额等数据，也都创下了历史新高。 在美国，虽然全美的房地产价格年均涨幅只有４％，但在波士顿、旧金山等地区，这一数字却突破了１０％。从１９９５年以来，旧金山和纽约的房价累积涨幅分别高达７０％和４７％。即使在上世纪７０年代末和８０年代末两次出现房地产热时，其涨幅也只有现在的一半左右。 在亚洲，１９９７年的金融危机给房地产业带来的大萧条也已成为过去。当年被那场危机首先击中的泰国如今已是生机勃勃；韩国、香港和新加坡的房地产业也在迅速增长。其中最引人注目的还是经济高速发展的中国大陆。以上海为例，在过去的两年中，房屋均价每年都以超过２０％的增幅攀升，在市中心的一些黄金地带，房价已升至三年前的２－３倍。丰厚的利润仍在吸引大批资金源源不断地涌入。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《财经时报》记者采访时，就明确表示了对上海房价非理性上涨的担心。 尹伯成指出，从房价与收入之比、房价与租金之比、房价与成本之比等数据来看，上海目前的房价明显存在着泡沫，虽然情况尚未达到日本当年的严重程度。 房价的基础有多牢？ 影响房价的因素很多，人口增加导致的需求增长、经济发展带来的收入增加、各国政府相关政策的变化等等都可能导致房价的波动。但全球范围内如此长时间、大幅度的房价上涨却极为罕见，背后的推动因素既有消费需求的增加，也有投机者的身影。 专家们认为，在一些工业化国家里，房价的迅速上涨主要来自富余资金的投资需求。近年来，全球股市持续走低，尤其是在美国的高科技股市神话破灭以后，大批资金流出股市，急于寻找合适的投资渠道。传统上一直较为平稳的房地产市场无疑成了这些资金的乐土。 耶鲁大学的经济学家罗伯特·希勒的一项研究成果显示，旧金山、洛杉矶、波士顿的绝大多数购房者都承认，购买房产是因为看好房地产市场的后势发展。罗伯特认为，如果房市的大多数购房者都是出于投资，那个这个市场就已经开始出现危险的泡沫了。 同样的情况在欧洲也存在，以英国为例，在过去３年里，股价下跌了４０％，而房价却上涨了６０％。股市作为经济基本面的一个直观反映，其走势与房价竟完全背道而驰，这让人们有理由相信，目前的高企的房价已经缺乏存在的基础。 同发达国家相比，亚洲一些发展中国家的房价上涨则可称得上是政策刺激、需求增长与投资拉动多重因素相混合的结果。在泰国，由于利率偏低，业内估计今后两年新增的房屋需求将达到两年前的一倍。新加坡和香港的房市也在政府刺激经济增长政策的作用下，供需两旺，欣欣向荣。 在高额利润和巨大需求的共同推动下，近两年中国的房地产市场可谓超常规发展。据统计，２００４年１至６月，全国房地产投资的增长速度达３２．９％，是ＧＤＰ增长速度的４倍，已经显现出过热迹象。 与此同时，在一些大城市，购房者的主力已经由本地居民转为外地居民，而其购房的主要目的则是投资获利。上海市供电部门今年四月公布的一项调查显示，在黄浦、静安、徐汇、长宁等四个中心城区，因无人居住而拖欠电费的住宅就高达４．３万套。其中大部分业主都是外地人，不在上海居住。有业内人士估计，目前上海的购房者中，超过３０％的人属期待房价继续上涨以便售出获利的投机者，这一比例远远超过了２０％的国际警戒线。 太阳也会落山 国际货币基金组织今年９月公布的一项研究报告称，随着全球范围内房地产价格近年来的持续攀升，目前世界大多数国家的房价正面临着回调，而房价的大幅下滑则可能影响到全球经济的健康运行。 摩根士丹利估算，世界２５％的经济中目前存在房地产泡沫，另外４０％的地区处于“泡沫预警”状态。换句话说，目前全世界大约２／３的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫，而其中就包括中国。 《纽约时报》不久前也发表文章指出，在上海，大约有１／６的高级住宅是没有人住的；在北京为１／４；在深圳附近为１／３。而且在未来的几年里，房屋的空置率还会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增５０％。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海房地产泡沫的产生主要有三方面的原因，一是商人的逐利行为，二是扭曲的金融利率，三是政府的“托市”政策。 他说，房地产业对上海经济的支柱作用极为明显。２００３年，上海房地产业对ＧＤＰ的贡献达到７．４％。近年来，上海市政府出台了一系列政策扶持房地产业的发展，市政府领导也多次公开发言，为房价上涨“摇旗呐喊”。他认为，在上海经济转型尚未完成之前，房价的上涨增加了地方财政收入，支付了当前的改革成本，有着其积极的一面。但连续两年的暴涨，由此积累的金融和社会风险己到了不容忽视的地步。 也许正如英国《经济学家》杂志的一篇文章所言，房地产业曾经像太阳一样充满了希望。不过，即使是太阳也有落山的那一天。