地价走高, 中国2005年房价还会再涨多少?

宏观调控以来，由于政府土地供应的减少，地价均有不同程度的上升；投入房地产业的资金也在减少，不少开发商表示，公开竞买土地会使土地价格水涨船高，从而带动房价的上涨。 土地竞拍价高者得 碧桂园4.51亿元竞得南海地块　12月15日，碧桂园以4.51亿元夺得南海大沥雅瑶立交北侧494294平方米地块，平均容积率在1.4以下，项目需开发商自建一桥连接桂和路。地块2.2亿多元起拍，碧桂园物业以高出底价2亿多元成交，楼面地价652元。 肇庆1253亩拍出5亿元天价　肇庆市面积83.55万平方米(折合1253.3亩)的五星级酒店及商业住宅用地使用权，经过反复激烈争夺后，终于以5.002亿元的价格落到(浙江)广宇集团股份有限公司、中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司和杭州国际大厦有限公司联合组织的买家手中。这次的土地拍卖，创造了肇庆市国有土地使用权拍卖的多项纪录：单宗土地拍卖单价的最高纪录；而由1.772亿元挂牌上市到5.002亿元成交，价格增幅182.3％也是增幅最大的。 六家争竞投广州空压机厂地块　在广州今年最后一次国有土地出让拍卖会上，时代集团、南航集团、万科等六大开发商经过30轮举牌竞投一块占地面积仅有1.7万平方米的住宅用地－－广州空气压缩机厂地块。南航集团以4880万元投得地块，高出底价44％。广州空气压缩机厂地块占地面积仅1.7087万平方米，4880万元的成交价折合楼面地价达2202元／平方米，高出起拍楼面地价1525元／平方米近700元／平方米。该地价成本未来楼价必须超过6000元／平方米才有利润，可以说超出了市场接受价格。 合生惠州5.34亿元高价拿地　10月29日上午，位于惠州市城市中心区的一块20多万平方米的居住用地被政府挂牌拍卖，吸引了来自上海、深圳、广州等地多家大型地产集团及惠州当地最大的两家地产商前来竞拍。该地块底价4亿元，经过1个多小时数十轮的叫价，最终由来自广州的合生创展集团以5.34亿元的高价拍得。 中海地产南海高价拿地　南海区千灯湖2004－G302地块拍卖会，引来6大地产商争夺，最终广州中海房地产有限公司以6.91亿元的高价夺得，创南海土地拍卖史总价及单价新高，6大地产商共叫价六十多次。该地块用地面积270452.31平方米，折合405.678亩，起拍价为5.071亿元，成交价6.91亿元，折合地价为171万元／亩。 地价升房价也要升 从今年上半年国土资源部公布的土地收入价格情况看，今年大概协议出让了70万亩土地，土地价格是下降了，但是招标、拍卖、挂牌方式出让了大概28％的土地，大概是29万多亩。这29万多亩的平均价格，是协议出让土地价格的三到六倍。 虽然地价上涨并不是房价上涨的惟一因素，但不可否认的是，地价的上涨对房价上涨所起到的推波助澜的作用。有开发商告诉记者，地价在房价成本中占相当比重，一般有30－40％，而且越是中心区域的地，地价所占比重越大，有时候，市中心黄金地段的地价甚至会占到开发成本的80％左右。借着地价上扬的势头，房价的走高更可谓是“火借风势”。 土地供应减少，“一地难求”现象更为普遍从去年开始，全国广泛实行土地的招投标制度，此举一方面给开发商提供了相对透明公开的竞争环境，另一方面，因供应土地有限，开发商竞相叫价，从客观上也促成了地价的上涨。有开发商表示，商品房供应量的减少将会在一年以后明显显现；由于购房需求不变，导致今后的房价将会有一定程度的上升。 拍卖缺乏调控价格办法 中国房地产及住宅研究会副会长包宗华在《土地拍卖“拍”出的危险信号》一文中指出，拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高价。更主要的，高价源于我国土地的十分紧缺和人们对土地总会不断涨价的“认识”，另外，我们在拍卖过程中，还缺乏调控价格过高的办法。例如，深圳豪宅片区香蜜湖地块于今年4月6日拍卖，起拍价为7.65亿元，落槌价为9.5亿元，楼面地价每平方米7442元，为深圳近年地价之最。楼面价中地价占了7000多元，建成楼房后，每平方米楼面成本将在1万元以上(已超过香蜜湖现有楼房售价)，如果售价不超过13000元，就没有利润可言。由此可见，地价大幅度上涨必然造成房价大幅度提高，而这最终都要摊到购房居民头上。地价大幅度提高还会大面积冲击房地产市场，首先是与这一地块相邻的楼盘会受其影响而纷纷涨价，然后再向四周辐射。 中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授认为，市场经济条件下，并不是拍卖或原来协议方式决定价格，价格是由供求决定的，如果价格高需求相对就少，少的话地产商如果想尽快卖出房子，价格就要降下来。当然，如果供不应求房子就会涨价，在目前市场处在相对平衡的条件下，大限之后，短期内房价将保持平稳。不过，从长期来看，房价肯定要涨，随着中国经济发展和人民收入提高，随着土地供应量越来越少，而城市区域不可能盲目扩大，土地供应不足这一矛盾将日益凸显，房子涨价是自然而然的事情。