中国房地产的泡沫

一场关于国企改革的争论让一些知名学者的中立性遭受了质疑,公众的不信任感在增强,而目前的房地产市场上缺少一些能被认可的信息提供者。 2004年年末，关于房地产泡沫论的争论又上升到了一个新的顶点，摩根斯坦利的中国区首席经济学家谢国忠秉持一贯的立场，称中国房地产泡沫巨大，甚至给出了泡沫破灭的时间表，摩根的首席经济学家罗奇这次也站到了他这一边。 而反方也阵容强大，中国房地产协会，建设部，甚至上海的主管官员也跳出来驳斥，称上海房地产不会崩溃。国内一位著名的经济学家则又一次抛出了知名的“阴谋论”。一时之间，一地鸡毛。 多或是空，泡沫、非泡沫，阴谋论背后有什么秘密吗？ 争论，还将继续下去，而事实则会在未来降临。 市场中的噪音 近日，谢国忠又出惊人之语，他称，上海楼市将在一年内崩盘。虽然他在此前也一直唱空中国房地产，但这是第一次给出如此详细的时间表。 此前，亦有一些国内学者提出过类似的看法，只是国际投行巨鳄、明星分析师显然更能吸引媒体的注意，另一方面，不断上涨的房价也已经让很多人不堪重负，房地产存在巨大泡沫的说法更容易引起共鸣。 市场上显然不止这一种声音。在12月3日的上海住交会上，上海官员及专家反驳了谢国忠预言上海楼市将在一年内崩盘的说法。一向力挺中国房地产的房地产协会也出来发言，称当前房地产热不是泡沫。 “在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％……”这是《纽约时报》一篇报道的开头，它指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线。 中国房地产协会会长杨慎对这篇报道提出了自己的反驳，他认为，房地产价格的上涨是由市场化招标后土地价格的攀升、生产资料价格的上涨以及中国城市场化进程加快三方面引起的。据他研究，生产资料方面，铝合金的涨幅高达一倍左右；而近几年在中国城市化进程加快的过程中，城市化人口每年增幅达1200万。在强大的需求面前，严重短缺的供应，势必抬升房产价格，这是市场价值规律在起作用。 建设部研究中心则抛出了一份反击地产“泡沫论”的报告。然而，又有人釜底抽薪，社科院学者尹中立指证地产商联手做局，集体操纵原始数据，上海的实际房价比统计高出67％。 著名经济学家厉以宁教授日前则指出，中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。他认为，国外企业和资本对中国房地产市场窥视已久，包括很多国外经济学家和媒体等都宣扬中国房地产市场即将崩溃，其目的实际上是在为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。 房地产的争论再现了百花齐放，百家争鸣的局面，哪些是接近真实，哪些又是市场的噪音呢？似乎每一个发言方背后都有利益的存在。 记者采访的一位专家称,市场经济发展,经济利益渗透力惊人,而此前的一场关于国企改革的争论让一些知名学者的中立性遭受了质疑,公众的不信任感在增强,而目前的房地产市场上缺少一些能被认可的信息提供者。 泡沫真的存在 记者采访了中国人民大学财政金融学院应用金融系类承曜副教授。他从金融政策和经济学的角度阐述了他的观点：中国房地产确实存在泡沫。 类教授曾经就金融政策对房地产行业的影响做了一些实证研究，他认为，上一轮通货紧缩以后，央行为了刺激经济，实行了比较宽松的货币政策，货币供应量过大导致很多资金进入房地产行业，这个过程与七十年代发生在日本的那一幕有着惊人的相似性。其实，日本亦是先有通货紧缩，后由于在货币政策放松导致大量资金进入房地产行业之后，日本房地产才出现泡沫。“泡沫破灭的后果使日本到现在还没能从经济衰退中完全摆脱出来。” 类教授认为，收入房价比不一定适合中国目前的经济现状，但是空置率确是判断是否存在泡沫的一个重要指标。目前，由于投机性需求在买房的需求中占了很大的比例，空置率显然已经超出了正常的范围。房子是耐用消费品，对于大多数人而言，并不会在短期内做出重新置业的决定，因此目前业界经常引用的强劲的需求并不太符合事实。大量投资性需求的存在，使得中国的房地产出现了荷兰郁金香热时的击鼓传花的游戏，而最终，这个链条的最后一环将为此买单。 而且，由于进入楼市的资金很大一部分来自商业银行的贷款，道德风险大量存在，类教授强调，如果这种状况不能引起注意的话，也许最终国家将为此买单。 中国不同于日本的逻辑在于，最近几年股市一直不景气，大量资金流出，而房地产一向被视为实体性投资，成为众多资金的集散地。而所谓的中国概念则吸引了众多的境外资金进入中国的房地产市场，据有关统计表明，上海外滩的楼房，60％被海外资金所购买，此前，北京的媒体也曾爆出国际大投行组织海外基金考察京城和上海的楼市。 阴谋论的背后 就在谢国忠大肆唱空的同时，摩根斯坦利却悄悄与复地集团成立了合资公司，还与顺弛达成合作意向，进军内地房地产市场。研究部门和投资部门采取了看似矛盾的举动，难道真的可以用不同部门的独立性来解释吗？ 于是,阴谋论出台。 此前，关于国际投行的一个传奇就是其做市能力。中国人民大学经济学院的樊朝晖教授称，早期，国际大投行影响力巨大，某国际投行就在香港回归前夕发表了唱空香港的长篇报告,并且做了后续的跟进,此后,香港股市大受影响,一路狂跌。然而在盘点时,却有细心人发现,在抛出唱空报告之前,该投行已经在市场上做了相反的操作,获利甚丰。 类承曜教授称,他赞同谢国忠关于中国房地产存在泡沫的观点，但是对于谢称泡沫在一年内破灭，类教授表示，经济学不是地质学，不可能做出如此精确的判断。 但是在投资银行中的确会存在研究部门和投资部门不一致的行为。一种可能是，摩根斯坦利的确在为自己背后的经济利益考虑,比如摩根斯坦利可以利用打压泡沫,然后在市场低迷的时候进入,或者摩根的国外客户有意投资中国房地产,但是希望能够低价进入。 现实与历史似乎与这种说法相切合,一方面是7月份,摩根和高盛组织海外财团考察北京和上海的楼市,亦有传闻传海外游资豪赌中国房地产，另一方面，亚洲金融危机之后，有西方财团大量投资东南亚的房地产，到目前已经是获利颇多了。 一切都只是合理推测。 另外一种可能性就是这只是一些明星分析师的个人行为。在国际大投行中,分析师的观点相对独立。类教授强调,在国外,投资银行的研究部门和投资部门的所谓利益冲突也一直是监管层关注的一个问题。分析师通过推荐自己公司所承销的股票或者发表看法影响股价从而从中获利的案例也多有耳闻。现在国际大投行大规模进军中国，这种习惯会不会带到中国？ 类教授称，问题的关键在于房地产是否存在泡沫，苍蝇不盯无缝的蛋。1994年的时候索罗斯狙击英镑，然而事后英国却从中吸取了教训，新的调整也有利于经济的发展。“市场就是在不断的投机与反投机中走向前进。”