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决定贷款利率的基本因素 ZT

(2007-01-18 11:32:58) 下一个

大部分贷款公司是依?“风险基准定价”的原则来确定每个房屋贷款的利率。“风险基准定价”的通俗解释是说,以大部分正常风险的消费者可以获得的利率为基准价。贷款公司以此基准价审核每个贷款申请,然后给那些风险高的申请人加收利率,相反给风险低的消费者优惠利率。那厶影响贷款风险的基本因素有哪些呢?

为方便陈述, 让我们先定义正常风险和基准定价。譬如,一般贷款申请人可以申报收入, 信用分数在620至680之间,首期款20%;相应的基准定价是30年固定利率 6.00%,0点数。接着我们可以举例探讨决定贷款利率的一些基本因素。请注意这些例子,只是作为样板,不代表每个贷款公司的真实定价。

(一) 收入申报状况∶ 可以申报收入的消费者可以获得基准定价6.00%利率,0点数;不能申报收入者对贷款公司来说风险增加,需要付0.5点数。

(二) 信用分数∶ 分数越高,表示消费者偿还贷款的意愿越好,风险越低。信用分数超过720分,是A+的信用,一般贷款公司会给消费者0.25点数的优惠。分数低于620分,是属於A- 的信用,消费者很难获得贷款通过,所付的费用可能增加超过0.5到1的点数。

(三) 首期款/房屋净值∶ 首期款或净值低于20%,消费者要付额外贷款保险,相当于贷款成本增加。首期款少于5%,利率更高,贷款要求条件更多。

(四) 贷款偿还期的长短∶一般来说,偿还期越短,利率越低。同样,正常风险的贷款申请人可以获得15年期贷款5.5%固定利率,0点数。5年或7年偿还期的气球(BALLOON)贷款利率更可能低于5.00%。

(五) 房屋的用途及类型∶投资出租的房屋要比自住屋多付1.5的点数。某些情况下,共渡屋(CONDO)的贷款利率要比独立屋要高一点。另外超过5个单位的商品住宅属於别的类型贷款,利率及条件都与普通房屋贷款相差很大。

(六) 贷款额度∶对大部分银行而言,$125,000 至$333,700贷款额是正常的范围。小于$125,000,消费者可能要多付0.25的点数;大于$333,700是大额贷款,利率可能更高。

(七) 利率锁定期∶一般贷款公司的报价是30天锁定期;锁定期越长,点数越高。 45天的锁定期要比30天多0.25点数,15天锁定期比30天少0.25点数。 上述的总结仅是一般贷款利率定价的行情,当然不排除有特例及其他影响利率的因素(本顾问在另篇文章介绍)。

在实际贷款申请的过程中,消费者会发现不同贷款公司的报价相差很大;更糟糕的是,很多消费者最终获得的利率和点数要比起初报价高出很多。造成这种意外的原因,除了上述贷款定价的复杂性外,更多的是贷款商与消费者之间信息沟通的问题。极少数不肖贷款商利用贷款定价的复杂性故意低报价格,然后找各种借口提高价格坑害顾客;也有客人向贷款商隐瞒情况,导致报价错误;经常发生的是,没经验的贷款专员或非专业的地产经纪做贷款报价时,忽略了一些基本定价要素,造成不实报价。

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