买房还是租房？ zt

人们常问我这样的问题：我现在是租房子住，每月租金不低。我能不能买房子呢？我就对他们讲，买房或租房各有优缺点，不能一概而论。每个人都要根据自己的情况来决定是买房还是租房。

买房子的确有许多优惠。最近几年，美国国会和国税局对购房者实行税收优惠。如果购买房屋，你可以抵减房屋贷款利息和财产税。如果把房子卖掉，在一定范围内你赚的钱不用交税。

买房子的税收优惠就是可以抵所有的房地产税。抵税项目还包括所有的州和地方的一般福利（general welfare）税。但是，它不包含任何垃圾收集费和房屋所有者协会的费用。税法没有限定能够抵几个房屋税。拥有一个以上的住宅的屋主也能抵税。如果你拥有3栋房屋，你就可以抵3栋房屋税。但是，由于你的抵税额太大，你可能使用另类最低税（al ernative minimum tax）的抵税办法。

税法第216条，如果你购买的独立房屋（house），你从银行获得的贷款可以抵税。如果你买的是合作公寓（co-op apartment），你所拥有的股份也能抵税。合作公寓管理公司要给你一封信或1098表格，说明你股份的抵税额是多少。

一般来说，当你还有贷款时，通常银行会代为付房屋税。当你的银行支付房屋税时，你就获得抵减。

你的主要住处（principal residence）的房屋贷款可以抵税。同样，你的第二栋房屋或度假屋的贷款也可以抵税。但是，房屋贷款利息抵减限定在一百万元以内。如果你用房屋抵押贷款（home equityloan），这个利息也能抵税。房屋抵押贷款的限额是10万元。你可以用这个抵押贷款去度假或购买新车。

例如，如果你借房屋贷款40万，利率为6%，那么你就能从你每年的收入中抵税2万4000元。如果你属于25%的收入人群，这个2万4000元利息，你只要支付1万8000元，就能节省6000 元。

买房是一件大事。你必须考虑以下几个事项。一、买房子一般需要支付头期款（down payment）。二、养一个房子需要许多开支，如保险、房屋税、维持费 (Maintenance Fee) 和维修费 (Repair)。三、如果失业，将导致没有收入以致无钱支付房屋贷款。

如果你要卖房子，只要符合规定就可以豁免税。该规定是在房子出售前五年中，该房子要成为你的主要住房至少两年时间。免税额一人是25万，已婚夫妇就是50万。而且，这个免税不是一次性的豁免（one-time exclusion），它可以每两年使用一次。你卖房后不一定要再买房子，你用这些钱租房子也行。

上面指的是全部豁免（full exclusion）。当然，你也可能符合部分豁免（partial exclusion）的条件。但部分豁免需要有以下一些原因：一、工作变动。它可使住在一起的人受惠，甚至不是房屋的所有人也行。但工作变动必须是搬家的主要原因。二、健康原因。包括老年疾病、需要照顾家庭成员、向因疾病、受伤的符合条件的个人提供（或获得）医学或个人照顾获得。三、不可预见的情况。包括离婚、死亡、怀多胞胎以及工作或自雇的状态发生变化，引起你不能够支付费用和生活花费。如果你的收入下降或配偶或其它共有人的收入下降，你就可能符合这个部分豁免。

买房子需要经济实力。一个房子花费包括房屋贷款、房屋税、房屋保险和房屋维持费。你能否买房先要计算自己的经济实力。最常用的规则是，你每月支付的本金、利息、税和保险之和不要超过你每月总收入的25%至29%。我自己的网站上有一个计算公式，其位址是：www.AliceChenCPA.com，有兴趣的读者可以试用一下。

有些时候，租房子是一个较好的选择。在美国，换工作和搬家稀松平常。如果你在一个地方居住不会超过三年到五年，你最好是租房。这是因为即使是房屋上涨，你赚的钱也许刚够支付买卖房子的相关花费。

购买房屋具有风险。如果房地产市场下行，你可能会失去本金。过去十几年，美国的房地产市场大涨，使许多华人认为房地产市场会这样永远涨下去。因此，许多华人一窝蜂买房子。例如，几千名纽约华人前往费城买房，结果不赚反赔，就是一个例子。

购买一所房子涉及的事项很多。如果身分没有搞掂，你可能要为身分奔波，买房子的事情会推迟。如果没有足够储蓄，可能会因为一些变化而失去收入，故买房对你来说并不成熟。因此，你在买房前应该做好财务规划。（作者陈琪钱为美国注册会计师）