枫下客
苦心人,天不负，卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。要不是我自己为自己建立纪念碑，这纪念碑，它从何而来？
美国新房子与旧房子的差异
如山
（ 2011 年 9 月 17 日，星期六）
新房子好还是旧房子好？大多数人的反应可能是，那还用说，什么东西不是新的比旧的好？可能也有人反驳，有些东西就是旧的比新的好，例如古董等等。至于美国房子，有些人感觉到某些年代的旧房子比新房子更稳固，更好。那么到底美国的新房与旧房有哪些差别，说好与不好有些什么根据呢？让我们粗略分析一下房子的有关结构和元素随着年代变迁而改变，大家就应该比较清楚了。本人也是在学习中，有错漏的地方请行家指正和补充。
先说“旧房”的定义，我们限于 100 年内的房子。
旧房子的确有好的方面，最显见的是木材。凡是用原始木的地方，木材都是旧的好。为什么？因为以前的木材都是很老年龄的，现在的木材都比较“嫩”。例如用作整个房子架构的 Framing （ 2x4,2x6,2x10… 等等）；用作 Siding 的，用作木地板的。这些木材的耐用性无可异议都比现在的木材好。
但是，整个房子的更仔细的元素和系统，是在不断的改进中。人类的技术进步和地方政府结合相关的建筑 Codes 来规范和检查建筑工程，都令新房比旧房不断有新改善。发达国家的新建筑都在往愈来愈安全、舒适、更节省能源的方向发展。就是更合理地使用自然资源和更有利于居住者的健康。很多元素的改变都不是一般“局外人”从外面能看到的。
先说最重要的房子稳固性。大约在 20 世纪 80 年代中，整个美国的房子开始使用防震 Code 。 Hardware 等材料和技术的发展和应用，使整个房子的稳固性对比上世纪 50 年代的房有极大的改进。另外，水管（ Plumbing ）、电（ Electric ）、暖气 / 空调（ HVAC ）、隔热（ Insulation ）、通风（ Ventilation ）的相关 Codes 改变和相关材料和系统性的不断改善，令房子的安全性、舒适性和能源使用的有效性得到极大的改进。这种改变有多频繁呢？我们可以从建筑的 Codes 改变频繁和程度可见一斑。
从 1900 年代开始，美国的建筑 Codes 由三个不同区的机构分别管理：美国东岸到部分中西部由 BOCA 制定的 Codes 指引；东南部由 SBCCI 制定的 Codes 指引；而西岸和大部分的中西部由 ICBO 制定的 Codes 指引。为了统一全美规范，以上三大机构决定结合各地的 Codes ，于 1994 年成立了 International Code Council (ICC) 。从 2000 年开始， ICC 第一次公布 International Building Code （
由以上分析可见，总体而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能够（综合价钱、区和自己的可承受力）买新就是买新的好。至于出租房，要是当地的期望回报值能够算得过来，也是愈新的愈有利。因为一个新房子出租几年后，重新 油漆一下也基本上可以以接近新房的价钱卖出。要是建 Duplex 、 Fourplex 、几个 Townhouse 或者 5 个以上单位的 Apartment, 可以在招满租客有稳定收入后再卖出，会有高的回报。新房子就算在一般区，也是能够吸引到好租客的。必须指出，这里说的用新房子做出租，是不包括在那些酗酒、贩毒、卖淫集中和听枪声犹如听鞭炮声一样平常的地方。那些地方就不必考虑建什么新房出租了。
披露和说明：以上是结合本人的实践经验、学习和领悟而写，目的在于与有兴趣的读者分享，不是投资建议，也很可能有错误。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
（为尊重原创，本人（石燕）咨询后已被授权收藏，下面的如山博客连接表明出处，请看原文）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201109&postID=17355
应该买新房还是买旧房
如山
（ 2011 年 9 月 18 日，星期日）
我写了《美国新房子与旧房子的差异》后引来那么多的点击和评论，完全是我的预料之外。好事，好事： - ）。不过后面很多跟贴和评论，已经完全脱离我原来文章的本意，很有意思。乘着热闹劲，再发一贴展开一下。
那么我写的《美国新房子与旧房子的差异》主要点是什么呢？是“科普性”地介绍美国新房子与旧房子到底有些什么差别（正如文章题目）。这些优点和改进不是一般“行外”的读者能看到的，所以目的是为不知道的读者“科普”。例如新房的稳固性和安全性，有读者就问现在跟 50 年代的有什么分别？我怎么觉得 50 年代的更稳固？这必须是知道具体房子建筑的元素才明白是什么样的改变，是怎么回事的。读者都明白我该文提到美国用的房子建筑大约在 1980s 采用防震 Code 的意思和建筑上的具体做法吗？一般读者不知道吧。那是包括 Hardware ， Share wall, Nailing ， Lumber 等等 一系列的改进要求的综合，来达到尽可能稳固的目的。至于水管（ Plumbing ）、电（ Electric ）、暖气 / 空调（ HVAC ）、隔热 / 隔音（ Insulation ）、通风（ Ventilation ）等等的改进随着时间的推移已经有无数的改进。而这种改进，不是建筑商、工程师或者设计师是根本不知道的，因为大多数是从表面看不出来的。
所以我的上文《美国新房子与旧房子的差异》是一篇“科普”，而不是建议。很多读者将地点等因素加到一块去比较。谁不知道，有些地方光是空地就比别的地方的地连同新房子加起来都贵？我不是有多篇文章都提到这点吗？至于你应该买新房还是旧房，是一个很个人的选择，是一个综合评估自己具体状况的决定。请回顾我在《美国新房子与旧房子的差异》最后一段的结论：
“由以上分析可见，总体而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能够（综合价钱、区和自己的可承受力）买新就是买新的好。”
——别漏掉我括号里面的话“综合价钱、区和自己的可承受力”。读者要是把不同住宅，不同背景的资料放上去，其结论完全是不同的，我的回答也是不同的。请读我回答网友“想喘气”的贴：
由 想喘气 于 2011-09-17 17:39:14
比较喜欢如山的文章，只是读了下面那篇后，让我更加纠结，也想听听大家的讨论
住交通方便上班近好学区的旧房子划算哪？还是住交通比较拥挤，上班比较远的中等学区的新豪宅哪个更划算？
来源 : 如山 于 2011-09-17 19:44:35
回答 : 比较喜欢如山的文章，只是读了下面那篇后，让我更加纠结，也想听听大家的讨论 由 想喘气 于 2011-09-17 17:39:14
读完你的贴，我也要喘口气才能回答： - ）。
其实这一个无法回答的问题，正如你在该贴介绍的，就是所谓 “ 萝卜青菜，各有所爱 ” ： - ）。也是为什么在好学区的旧房有人买，在一般学区的新房一样有人买。愿意用什么来换什么，也是个人的价值观所分别。所以，没有定论： - ）。
在想喘气的个案里，要是她对住新房的渴望超过怕上下班远的麻烦，她肯定就弃交通方便的旧房而买远区的新房了。老实说，我要是处于她的情景，我也不会选择搬远而每天花时间在交通里。
我自己住的就是一个十几年新的房子。而我太太还时不时投诉这个房子的主人房 Closet room 小，不合理。是否有人想问，你自己可以建，为什么不建一个新房？首先是在这个约 20 年新的社区根本没有合适的空地；其次是人们往往不愿意改变自己熟悉的环境。因为我后来好不容易找到附近屋村的一块空地，同样是很好的区，可以建自己想要的 Plan ，小孩读书的学校也不需要改变。我本来的想法是，建一间全家完全满意的 Layout 新房子，又可以卖掉原来房子升值已经刚刚超过 50 万最高免税额的旧房子，而基本不用付税。新房重新计算免税额，岂不两全其美？但是全家讨论时还是通不过。因为全家都习惯了这个 Neighborhood ，喜欢这个 Neighborhood ，小孩不愿意离开邻居的朋友，我们也花了很多时间和精力去 Upgrade 房子内外，包括 Landscaping ，搬家麻烦等等理由。綜合全家意见还是不想搬。看看，当你对一个房子投入感情，对邻居的朋友有感情，对所在的屋村有感情等等附近价值连在房子里，就更加不是简单的比较了。想想看也是，自己的住房不能因为想多赚点钱而折腾。俗话说，有钱难买喜欢嘛。
综合结论：从房子本身的条件来说，是愈新的愈好。这个比较是在同一个 Neighborhood 来说。但是就算是同一个 Neighborhood ，具体到是否应该买新房的个案，也有面积， Plan layout ，价钱等等綜合因素要考量。把不同区、不同层次的新旧房子再加上投资价值互相比较没意义。所以到底 应该买新房还是买旧房，是一个很个人化的决定。根本没有定论。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201109&postID=17973什么新房旧房，都是钱闹的。
有钱的话，在好学区好地段，生活工作都比较方便的地方，弄一个又大又新的房子住住，当然是最好的。
问题就是没钱怎么办？那你就势必在某一方面做点妥协。这个就取决于你的个人偏好了。具体情况具体分析。有的人宁可住远点也要住新房子。有的人就是贪图近，方便，旧房子住惯了，也不觉得难受。其实最简单的方法，就是让你家的领导做决定。老婆英明果断的话，一切听老婆的。老婆不在乎的话，那就听老公的。
关键问题是你自己别折磨自己。如果已经住了新房子，就是每天开车远点，那你就想想新房子的好处。多买几盒好听的音乐CD，这样开车的时候不会太闷。买个好点的车也很重要，因为你在车上花的时间比较多。如果你已经住在了一个旧房子里面，那你没事也别去买了新房子的朋友家逛。眼不见心不烦嘛.金窝隐窝不如自己的草窝。没有对比的话，旧房子住住也是不错的。开车在路上的时间少了，就多花点时间陪陪你的家人。一家人和和乐乐的，比什么都强。
如果你不是一个知足的人，住了新房想要最好的地段，或者住了旧房想要住新房豪宅，那就一门心思的去挣钱。有了钱要啥有啥。找个好地段把房子扒了，找个custom home builder盖个你自己满意的房子。至于怎么挣钱？挣钱的门道多了去了，做地主炒股票办公司，买乐透抢银行傍富婆，条条道路通罗马，就看你是哪块料。但是泡在这个坛上肯定不是一条发财的路。这里是大家掏马桶掏累了时候来娱乐的。
投资房产主要是房屋的质量，至于其他，如果脱离房产的质量来谈投资地产，无异于空中楼阁。
房屋的质量主要的不是新房还是旧房，主要看的是地基。美国的房屋大部分都是木头架构（水泥除外），连墙都是纸板（新旧能差几个钱？），但是如果地基不平，或下沉，动则上万。房子要10年20年才能稳固下来，新房这个磨合期间，或多或少都会有下沉。driving way和房子分离的，deck和房体分离的这样的现象都很可能出现，这就需要update。所以无论老房子，新房子，update都是必不可少的。所以，单单说新房子好还是旧房子好，根本是得不出结论的。即使建筑code不断改变，也不见得老房子的屋主就几十年没有更新；即使有建筑材料的行业标准不断改变，也不见得就是越变越好，有的反而是越变越简单，越来越cheap了。所谓的行业标准，并不代表越来越为买家着想，而是越来越为本行业有利而已。
