老当不益壮
现居海外，常回国内，自称
房地产人士：如果你还在建设部，你会提出什么解决办法？
我：我的想法很简单，从两个方面入手：重拳出击，查处腐败；完善制度，强化监督。一个是“破”，另一个是“立”，但必须是“铁腕”手段。
房地产人士：京津沪抓出了大贪官，都和房地产有关，还不够重拳出击？
我：重拳出击不是抓几个人就完事了，要从根本上解决房地产业所衍生的腐败及贪官用权力托市的问题。反腐要狠，要集中力量深挖猛追，决不手软。现在的大案要案都是中纪委直接抓，中纪委毕竟力量有限，全面铺开有困难，因此只能集中力量抓大的典型。同时责成省一级纪委抓一两个地级市。一批一批地解决。哪个城市和中央的调整政策对着干，就先解决哪个城市的问题。
上海的问题不是陈良宇倒台就完事了，如果仅解决陈良宇的问题，上海深层次的问题没解决，那就应了当前的一种说法：“是权力斗争”。如果把反腐作为权力斗争的一种手段，那中国就没希望了。
我认为胡锦涛不是那种人，他和江泽民不一样，没听说他和他的子女有什么腐败行为，他也没提拔像黄菊、贾庆林、陈良宇这样屁股有屎、口碑很差的人。但他的魄力如何，还要有待观察。
北京、上海、天津这样的大城市，区一级政府问题也很多，他们和开发商直接打交道的机会多，因而受贿的机会也就多。他们还直接插手土地问题，暴力拆迁也大多涉及他们。反腐决不能只反到市一级。
房地产人士：你认为胡锦涛在反腐上能走多远？
我：我不知道，但我希望他给老百姓做出个样子，恢复百姓对共产党的信心，不要半途而废。
据新闻报道，以色列总理奥尔默特因涉嫌以低于市场价购买了一套公寓而被国家审计长调查。不管你喜不喜欢西方国家，但无论是领导人还是百姓，在法律面前人人平等。在中国，你能明显感到，官越大，腐败保险系数越大，只要当上了政治局常委，就如同进了保险箱。我常常想不明白，以反对资本主义腐朽制度起家的共产党，其腐败程度怎么就超过了资本主义国家的执政党？
从邓小平到江泽民两代领导，都高喊过要反腐，但结果是腐败越来越严重。 1980 年底，我曾被借调到中纪委协助调查涉及北京房地产（主要是饭店建设）的三个案子，和现在的案子相比，简直就是小巫见大巫。现在动不动就是涉及上亿、几十亿的大案，而且一揪就是一窝。
你记不记得在 1980 年，北京丰泽园青年厨师陈爱武批评商业部部长王磊在饭庄吃“客饭”不照付费用的事？当时不但报纸点了王磊的名，中纪委还发了批评王磊的通报，对陈爱武给以赞扬。现在来看，这算什么问题？当时我在中纪委，大案并不多，现在，一百万以下的案子都排不上队。无论是腐败面还是腐败的程度，过去和现在都无法比。
邓小平、江泽民反腐有他们的局限性：一是他们的孩子有腐败行为受到了保护；二是对自己圈子里的人出了问题不但保，还步步高升。这是中国腐败越来越严重的重要原因。江泽民在这方面尤为严重。胡锦涛还有一届了，他要不在反腐上有所作为，他给人民能留下什么？如果三代领导都不能在反腐的问题上有所突破，中国还有希望吗？
房地产人士：我们还是回到整顿房地产市场的问题上。你认为这次整顿有什么新思路？
我：九个部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的文件已提了许多好的要求和规定。问题是怎样落实。落实不了等于白说。《意见》明显的不足有两点：一是没有刚性惩治意见，即：地方政府不落实怎么处置？房价继续高涨怎么处置？二是对控制房屋投机的措施力度不够。对房屋的需求热度，相当大一部分来自投资需要。
当前，关键是怎样打好调整房价这一仗。我看目前主要是火力不够猛，舆论跟不上，手段也不狠。我建议把中宣部加上，加大舆论攻势。
房地产人士：要什么样的舆论？
我：咱们过去背的毛泽东语录里有这么一段：“凡是要推翻一个政权，总要先造舆论，总要先做意识形态方面的工作。革命的阶级是这样，反革命的阶级也是这样。”毛泽东在“九大”的时候曾夸过李德生在安徽的做法，他讲 ： “革命就是造舆论。”毛泽东是在介绍他这一辈子取得成功的经验。
中国政府这些年来，精简机构、反腐、扫黄、环境保护、防伪打假、知识产权保护等等都不成功，问题越来越严重。但对社会舆论控制很成功，这是共产党的长项，除了北朝鲜，就是中国。凡是中国政府不想听到的声音，国内鸦雀无声。
我建议，中央要充分利用这个优势，首先从舆论入手，为房价调整大造舆论。凡是跟中央唱对台戏的、鼓吹房价要涨的文章，一律封杀。对那些跳的高的人，无论是所谓的专家、开发商还是投机者，要查其背景。
房屋投机者是闻风而动，整个舆论如果是降价，投机市场只会萎缩。要对房地产领域的官商勾结，造成“老鼠过街，人人喊打”的局面，该曝光的就曝光。只有这样，才有可能取得成功。目前在造舆论方面，还不如开发商。
房地产人士：你这个建议我不敢苟同，还是要听各方面的意见。开发商应有自己的发言权。
我：中央的政策在制定阶段时，应广泛听取各方意见。一旦形成决议要执行了，舆论必须跟上。任何改革，都要触动既得利益者的利益。反对改革的声音，在开始阶段，往往大于支持改革的声音。
当年我们提出住房制度的改革设想时，当权的反对者众多。部里其它司的人知道是我提出的时，还跑到办公室和我辩论。常务副部长谢北一鼓励我：看准了就坚持到底。他讲当年提出农村责任田承包制时，中央委员中三分之二的人反对。公社、大队一级的干部更是反对的厉害。
建设部领导扬慎，你可能知道，他退下来后担任过中国房地产协会的会长。八十年代初，他负责起草向总理汇报的《建筑业发展纲要》，对住宅商品化不接受。他分管建工，不管我们司。他把我叫去，说：“我要和你辩论，你如果能说服我，我就把‘住宅商品化’写进发展纲要里。”我当时回答得第一句话是：“你反对住宅商品化，总理那关过不去。”当时我只是处级干部，他是副部长，我俩在他办公室争论了三天，激烈时，双方站了起来。第三天，他说：“你说服我了。”他让我帮他起草住房改革这部分。我离开建设部时，他在外出差，听说我走了，打电话给我表示惋惜。
我还是坚持我的观点，舆论不控制住，中央这次调控还会失败。
房地产人士：你认为应建立什么样的制度？
我：民众住房的社会保障制度、防止房地产暴利及投机的约束制度、政府部门的阳光审批制度、社会的有效监督制度。
必须把民众住房的社会保障作为地方政府的基本责任。解决人民的基本住房需求，是考察其政绩的重要标准之一。各个城市要制定出每个时期的城市居民最低居住标准及最低居住标准住户所占的比率，把提高居住标准和降低住房困难户的比率纳入国民经济发展规划中，交当地人代会批准，接收人代会和全体民众的监督检查。
人民选举出政府，就是让它来保障人民的幸福。富人已拥有太多太多，他们不需要政府的关照。政府主要就是为广大中低收入的人民排忧解难。否则，要你政府干什么？国民党为什么垮台？因为它站在富人一边去欺压穷人。共产党靠解救穷人才掌了权，但愿不要步国民党后尘。
房地产人士：我很好奇你提出的“防止房地产暴利及投机的约束制度”
我：实际上就是如何规范住宅市场，防止 “过度市场化”。
住房建设按社会的需求分成三种类型：为低收入者建设的经济适用房和廉租房，约占新建房的 20% —— 30% ；为广大民众建设的、利润受到控制的限价房，约占 40% —— 50% ；为高收入者建设的高档商品房，约占 30% 。只要通过交换得到的，都是商品房。
经济适用房不许上市，只能政府收购，再卖给低收入者。限价房允许上市，但只能买来居住，不许投资者炒卖。只有高档房允许投资者购买、炒卖，但对卖房获利大的，要征高税。
房地产开发必须执行阳光审批制度，建立公开透明的房地产市场。政府必须实行政务公开，即规划全程、土地审批、城市拆迁、房屋开发都要公开。
建立有效的民众监督制度非常重要，人民要有知情权。政府在土地出让时，必须对该地建哪类房、套型面积及价格做出规定，在报纸、电视及网上公布，让社会监督。土地标明建房类型后，要公开拍卖。
政府一定要掌握开发公司的盈利情况，防止暴利，防止偷税漏税。要每年定量对一定规模的开发公司抽查、审计，对民众反映大的开发公司重点审计，公布审计结果，包括房屋的价格构成和房地产行业的利润。
房地产人士：北京的经济适用房政策基本是失败的，买房的人，大款很多，有些人转手发了财，把国家给低收入者的让利转入自己的口袋。
我：这是地方政府的失职。经济适用房和廉租房必须纳入政府的管理，开发商建成后，由房管部门接收出售，不能由开发商出售。在贪官刘志华的领导下，北京的主管部门该管的不管。市公安局能做到把居民情况联网管理，为什么房管局不能把全市居民的住房情况联网管理？掌握了居民的居住状况、收入情况、购房情况，才能保证经济适用房和廉租房合理分配。
我就不明白，对经济适用房的上市控制有那么难吗？一开始购房合同就写明：不许转让、出售、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，只能由政府收购，违者重罚。把丑话讲在前面，你同意，再卖给你。同时房管部门公告天下：私自转让、出售的，不给办产权证。你想卖，谁敢买拿不到产权证的房子？把买的路堵死了，卖的问题也就解决了。这么简单的事都办不好，还谈什么执政能力！
房地产人士：九个部委的《意见》下来后，继续上涨的房价怎么办？
我：就看政府是不是真想控制房价。如果没有“铁腕”手段，不把中央政府的政策落到实处的话，那么控制虚高的房价只能沦为一句空话。
房价上涨过快，并不是中国独有的问题，有的国家解决的就很好。前不久韩国总统府宣布，建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀，因房价过高辞职。如果党中央有这样的魄力，改变以往“管理上‘松’，查处上‘软’”的问题，事情就好解决了。
对现在已上市的房屋，该限价的一定限价，由物价局、建委、发改委等部门组成房价审定小组，先对大的楼盘限价并公布。凡是没经过批准的涨价，一律非法，情节严重者，封存其楼盘，由政府按规定价格出售。
建议以中央下达文件的时间为准，已开盘的项目，凡是下文件后涨价的，一个一个的查，涨价前已有不低的利润，还要涨价获取暴利的，以哄抬房价、扰乱市场的名义，让你把涨价的钱如数吐出来，收归国有，用于支持廉租房的建设。我就不信政府治不了涨价风。现在是政府这边不断发文件，开发商那边我行我素，你有政策，他有对策，政府的公信力越来越差。
点名通报房价涨的快的城市，限期市政府采取措施解决，解决不了的，市长下台。中国的官员目前是“旱涝保收”。如果没有“问责制”，能执政为民才怪！
建设部、物价局、统计局对房价涨的最快的楼盘及开发商发通报，必要时，罚款、封盘直至取消其开发资格。
房地产人士：这本是个市场供求关系的问题，现在倒退到用行政手法解决，我看不合适。
我：这又回到我俩一开始谈的问题。一个健全的市场，应该是靠经济杠杆来调节，行政干预应越来越少。但中国的房地产市场一开始就不是靠经济规律运作。你前面也承认，你们要打通各种关系。我接触的开发商不少。有些是我的好朋友，都承认对政府部门、银行用了“潜规则”。这实际上是用钱介入了行政管理，干预了行政管理，干扰了土地、金融市场。对于一个从一开始就没按经济规律运行的房地产市场，政府用单纯的经济杠杆调整，管用吗？
房屋是不可替代的生存消费品，不像酒、肉、烟，也不像彩电、冰箱，可吃可不吃，可有可没有，在相当多的民众还没解决居住问题的情况下，能允许无限制的投机炒作吗？我再重复一下，投机需求决不是正常的市场需求，只会导致市场泡沫化。南韩市场化的程度比我们高的多，官员因房价高下台，这不是行政管理又是什么？
还有一种是恐慌性的消费抢购，也是搅乱市场的因素。现在买房的主力是年轻人，许多人还没结婚或本来可以暂时和父母住在一起的，因恐惧房价暴涨而提前进入住房市场，没有经济能力就“吃老”，提早形成买房需求。
其实这种例子很多，过去不只一次的因担心物价上涨而出现物资的抢购风潮，造成过旺的需求。政府不是听之任之，而是采取措施稳定物价，消除人们的顾虑。当前政府出台稳定房价的政策，目的之一就是消除恐慌性的消费需求。有的人反对中央的调控，高唱房价还要涨，其目的就是要维持这种恐慌性的消费需求。
房地产人士：不光是我们开发商反对行政干预，社会上支持我们的也不少。
我：住房市场是采取价格完全放开的办法还是纳入政府调控的范围，社会上是有争论。你主张前一种办法，而我主张后一种。
反对限制房价的，除了开发商和某些地方官员外，就是有钱的投资者。投资者不可能把自己住的房屋用来投机，因为房价是高出高进，你不可能不住房，你要卖就要买，卖的贵，你再买房，价格也贵。根据调查，投资者往往有多处房产，他们希望自己投资的房产涨价涨的越快越好，根本不会考虑涨价给广大急需住房民众带来的疾苦。他们的身份发生了变化，已是投资资本的化身。马克思在《资本论》里对资本追逐利润的心态刻画的很生动，我就不多说了。住房消费者也是买房者，他们的心态与投资者完全不一样，他们买房后成了房奴，其它消费水平大大下降，因此对高房价很不满。当政府要在是维护房屋投机者的利益还是维护住房需求者的利益之间抉择时，会站在投机者一边吗？
我建议你我都静观这场没有硝烟的战斗，鹿死谁手还很难讲，也许胜利者是你们开发商、投资者和地方利益集团，也许是广大民众及中央政府。咱们拭目以待。
（对话结束）
