房地产业是暴利行业 (和开发商的对话之一)

        外出旅游，旅友中有位曾在某城市政府部门担任过负责人，现下海成为房地产开发商。他在闲聊中得知我和他同期大学毕业、曾在城市建设和土地管理部门工作过后，多次主动和我聊天，询问我对一些问题的看法。现将对话整理如下∶

        房地产人士： 你对国内的房价怎么看？

        我：房价高的离谱，北京、上海、深圳等大城市的房价接近美国城市的房价。美国人的收入是什么水平？！国外房屋价格一般相当家庭年收入的 5 倍到 6 倍。而目前，北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的价格已经超过家庭年收入 15 倍以上，个别的更达到 20 倍以上。在中国，房价、教育、医疗被形容为压在中国人身上的“新三座大山”，而在这“三座大山”中，百姓关注最集中的当属房价。国务院发展研究中心一位官员认为，“中国目前民愤最集中的就是房价上涨太快，直接反应就是民众对房价的高度关注”。

        房地产人士：现在建筑材料、地价都在涨，房价能不涨吗？

        我：这是你们房地产商的一种说辞。到底是房地产价格上涨拉动建筑材料价格往上涨，还是建筑材料价格上涨促使房价上涨？其实你我心里都很清楚。国家有关部门指出，房地产业的发展带动了五十多个产业的发展。中国的钢铁产量世界第一，但无论是在品种上还是质量上都不行，因为主要是建筑用钢。还有水泥、玻璃、建筑陶瓷、建筑塑料等等，哪一项不是耗能大户？由此导致煤炭价格大涨。煤老板还真是应感谢你们。

        房地产人士：但你不能否认上涨的建材价格会影响房地产价格。

        我：我不否认。我说房价高的离谱，除了前面讲的和国外房价相比外，还有一个意思，：房地产业是暴利行业。我举两个例子。

        1978 年，我刚调到国家建委，当时的副总理、建委主任谷牧有批示，让查查，为什么前三门大街（崇文门、前门到宣武门）的新建高层住宅（水泥现浇）每平米达到了 320 元？在谷牧看来，北京以往的砖混结构的房屋造价也就是每平米 120-150 元。我亲自参加了调查。二十多年后，北京市区的房价达到每平米 10000 至 20000 元，有些还只是毛坯房，上涨了几十倍。

        一般来说，房价的构成主要包括土地成本、建筑成本（包括建安）、销售成本和利润等部分。和 1978 年相比，就算建筑成本涨十倍，也就是 3000 多元。我估计现在北京的建筑成本一般不应超过 3000 元。加上土地成本、利润等，再多也不应超过 5000 元。卖到一、两万元，这利润也太高了。

        我的亲戚在北京星河湾买了一套房子，该小区 60 万平米，开盘价 11000 元 / 平米，当时周围的新建住宅是 5000-6000 元 / 平米。他买时，一期已涨到 13000 元，开发商讲，二期将达到 16000 元，可现在二期的标价是 31000 元。在地价、建筑成本不变的情况下，每平米在两年内涨 20000 元，几十亿利润就这么进了开发商的口袋里。某房地产大亨说：房地产的投资回报率达 500% 。哪个产业能做到这样？！可怕的暴利呀！

        房地产人士：我们市的价格没有这么高。

        我：你们现在没这么高，但你们希望能这么高，如果中央不采取措施，用不了几年，你们市就能达到这个水平。

        我讲是暴利行业，再举一个例子。按马克思的政治经济学的观点，哪个行业利润高，资本就向哪个行业流动。来自官方的统计数据表明， 2003 年到 2004 年，有着 31 个门类的制造业的固定资产投资是 25410 亿，而房地产业一个门类的固定资产投资就达 25764 亿。公布的中国富豪百强中，从事房地产开发的 2004 年达 45 家，而 2002 年，是 22 家。如果不是拥有超高利润，房地产业的大富豪为何能在中国富豪百强中的比率上升得这么快？

        1983 年我们召开全国房地产开发公司座谈会时，全国的房地产开发公司只有 12 家，现在增加到 3 万多家，这个数字还在增加，说明这个行业的巨大诱惑。北京搞房地产的现在竟高达三千家。北京的土地资源那么紧张，根本不需要这么多的开发公司，如果没有暴利的驱使，怎么会出现这种千家万户挤独木桥的情况？中国的最大企业家刘永好靠做饲料起家，成为泰国正大集团最强有力的竞争对手，他讲过：“大家都说房地产疯了，这是因为回报高，我做过房地产知道这些。干一年房地产等于干十年农业产业。 ” ”

        房地产人士：你刚才讲了，房地产业的发展带动了五十多个产业的发展。说明房地产业是国民经济的支柱产业。房地产业要发展，价格上涨是不可避免的。

        我：中国这么大的国家，把房地产业作为支柱产业本身就有问题。我们大学（中国人民大学）的部分老师、同学聚会，这些人不是高官就是专家。其中一位老师曾任中国某经济研究所所长，已退休。当大家都喊房价太高、长得太快时，他说：“北京的房价不高，还要涨。”我开玩笑说：“老师，你拿了开发商多少好处，替他们宣传？”我说：“按北京现有的价格，我们之中有多少人靠自己的力量能买得起房屋？”我问他：“世界 500 强的企业中，有多少是做房地产的？发达国家有哪个国家是靠房地产业崛起？中国要把房地产业作为国民经济的支柱产业很容易发展为泡沫经济。现在北京的商品房，一半以上是炒家购买，价格是炒上去的，这对国民经济是有利还是有害？房地产作为支柱产业，发展的最直接成果就是富裕了少数开发商，并让一部分拥有权力的官员中饱私囊；恶果是造成百姓住房难，社会矛盾激化，民不聊生，国家资源浪费。