财经观察 2300:中国楼市重拳挤出4000亿

中国楼市重拳挤出4000亿 要来美国楼市抄底？(图) 和讯网

　　据称国务院调控楼市新政策将挤出4000亿投资投机资金。它们中的一部分将转向股市,一小部分可能转入海外,包括海外楼市。

　　我们所处的一个世界是一个不平衡的世界,而聪明的人懂得利用这种不平衡而使自己获得成功。正当美国房地产市场遭受金融危机萎靡不振之势,中国楼市却红火异常,大批人疯狂买房。

　　“提起中国概念,我们的外国合作伙伴很兴奋。”美亚置业集团董事长梁健立带着他的美国合作伙伴来中国推销房产。去年,曾有各种团体组织中国购房团去海外抄底,“据我所知,没有一个实际成交的,大家都是去旅游了。”梁健立说。

　　这一情况,已在2010年发生改变。当美国房地产商带着项目踏出国门时,中国投资客的实力令其惊讶。

　　2010年4月17日至18日两天的时间里,美国金门地产公司CEO蒂姆·威尔肯斯带来的20套位于美国加州的房子,卖出了17套,成交金额超过800万美金。“来之前蒂姆根本没有想到会卖掉这么多套房。”一位工作人员告诉记者。

　　美国房地产的低谷期

　　蒂姆说,“我们现在所做的和20年前所做的事情相似,那个时候房价掉得很厉害,我们正在重复经历以前的好时机。最近香港和台湾的报纸都说加州房地产市场已经不行了,经济环境那么差,但我们却觉得这是很好的时机。”据了解,蒂姆带来的项目价格下跌已经超过30%。2005年时,项目的售价是55万美元,而现在只有36.9万美元。加上人民币升值的因素,实际跌幅更大。

　　梁健立说,受到国际金融危机的影响,2008年美国房地产市场遭遇重挫,至今仍处于最低谷,这也被很多业内人士认为是中国投资客抄底的好机会,而中国经济总量和收入水平一直在提高,人民币对美元累计升值已达到21.1%。

　　此外,蒂姆提到,过去两年中国政府对外汇管制比较宽松,所以中国的买家到美国去买房,在美国做按揭相对比较容易。

　　梁健立很想告诉投资者,在美国购置房地产有多种优势:美国有完善的法律,稳定的社会环境和相对简单的购房程序,可以保障外国投资者的利益;人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇;租赁需求旺盛,房屋租金呈日益上升趋势,得以保障投资者的租赁收益;目前的房产情况是百年难遇的长期投资良机。

　　相比较而言,美国房屋拥有永久产权;政府对房地产市场干预性不大;房地产价格完全公开化,法律禁止私自调价;政府支持购房者,有退税和减税政策;更强的产权保障,客户资金先存放于监管账户（Escrow Account）,产权转移到购房者后再进行转账。其中最大的房产保障就是产权调查和产权保险,由中立第三方调查产权的历史记录,避免日后可能引发的产权纠纷;提供产权保险,并承担产权发生意外时的赔偿。

　　据了解,吸引中国投资者前往美国的最重要因素是法律框架。美国的房产法律制度健全,对投资人持有房产,出租房产,出售房产有完全的保护。在美国,所有的房地产所有权文件,诸如转让契据,都是公开的。任何人都可以通过在地方法院查询记录而很容易地查到房产交易历史。而且,随着政府记录的数字化而可通过网络获取,了解一处欲购房产的信息变得更加容易。因为涉及到了房主身份隐私的问题,投资人完全可以通过美国的地产专业人士和律师来保护房主个人身份不被泄露。

　　梁健立用很短的时间讲了一个故事,“现在去美国购房真的是一笔不错的投资。”他说,“过去大家对美国购房有很多误解,认为需要交很多物业税来养房,但是我告诉大家,实际情况并不如此。”他举例说,加州在美国50多个州中是相对税率较高的一个城市。一套30万美元的精装修独栋别墅,买房的费用不超过总价的1.5%,包括律师费、过户费等费用。此外,加州每年会征收房产税,是房屋总价格的1.1%,30万美元的房屋要付3300美元房产税,但日后如果房屋增值,房产税依然按成交时价格为基数征收。此外,还有400美元的保险费和每个月95美元的物业管理费。而如果别墅以每月2000美元的价格出租,就无需个人承担税费。

　　正待挖掘的金矿

　　故事很美丽,但小心谨慎的中国人总会有各种各样的担心。尽管中国人喜欢投资房产,但异国他乡的陌生,足以令一些投资客望而却步。很多人都不清楚国外的房地产是否真的已到最低谷,汇率将在什么时候发生改变,而在国外市场购房是否隐藏着陷阱。更有一些投资者不愿意将金钱花费在美国和中国往返的航班上。

　　一些外国的项目已主动出击。在金门地产公司之前,亦有一些其它国家的公司来中国展示。不久前举办的北京春季房展会上,有60多个国外项目来参加了中国的展会。其中加拿大、泰国及加勒比海项目均为首次参展。去年首次参加春展时,美国仅有两个项目,今年的参展项目已经涉及到8个州和20个城市。让国外开发商感到兴奋的是,中国的富豪正在爆炸式增长,根据最新的《胡润财富报告》,千万富翁87.5万人,他们的购买力十分强劲。

　　北京四季房展组委会国际业务总监魏克非接受本报记者采访时表示,目前购买的中国客户中,大多数是有移民倾向的客户。而为了吸引中国移民,美国将100万美元的投资移民门槛,降低为50万美元。而加拿大投资移民最少只需12万加币即可办理。美国一些地区的政府也有强烈的招商引资意愿,政府甚至会亲自接待投资者。

　　相比北京的房价来说,50万美元似乎并不算昂贵。根据统计,今年北京春季房展会上参展的近50个北京项目中,单价低于每平方米2万元的项目仅11个,占比仅为22%,而且全部为5环外远郊区项目。城区郊区部分项目房价倒挂,参加展会的部分城八区崇文区、宣武区的项目价格在25000元/平方米左右,而郊区通州、大兴一些项目也已经达到或超过这一价格。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟就此做了一个颇具调侃意味的调查:200万元顶多只能在北京四环买到一套小两居,却能在美国波士顿、法国普罗旺斯等地,买下一幢豪华美宅。

　　另据魏克非透露,有两家国外开发商近期将在中国设立长期办事处,以吸引中国买家。

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美国房企赴华推销花园别墅

美楼市正处最低谷 每平方米只卖1300至1600美元

受金融危机冲击而价格暴跌的海外房产项目看上中国人的购买能力，开始来华叫卖。美亚置业集团跟美国金门桥房屋有限公司签订战略合作协议，将于4月17日及18日在北京举行美国房地产展销会。

房市处低谷 北加州成投资首选

综合北京《京华时报》、大陆门户网站搜狐报道，美亚置业集团创建于1988年，由美国及香港公司合作形式经营，是首间在中国大陆举办海外物业展销会的公司。

美亚置业集团与美国房产开发商金门桥房屋有限公司携手合作，推出北加州两个全新独立花园别墅，处于名校区，高级学府包括：加州伯克莱大学和斯坦福大学，开车仅45公里可直达旧金山市中心。别墅面积由1665平方尺（172平方米） 至2368平方尺（220平方米），间隔为三房至五房，售价29万美元起，相当于每平方米1300多美元，安排贷款70%，包括全屋装修和双车库，附花园。

美国金门桥房屋有限公司的一位开发商称，目前是中国投资者抄底美国房地产市场的好机会。

美亚置业集团董事长梁健立称，在加州，只需50万美元，便可买下一栋200多平米永久产权全新花园别墅，对中国买家吸引力很大，自2008年底已有许多中国人参加了赴美购房团。由于租赁市场稳定，旧金山和洛杉矶房屋是投资者首选目标。

购房条件优 专家提醒需谨慎

分析指出，在美国购置房地产有多种优势：美国有完善的法律，稳定的社会环境和相对简单的购房程序可以完全保障海外投资者的利益；人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇。当地租赁需求旺盛，房屋租金呈日益上升趋势，得以保障投资者的租赁收益。

美国房屋拥有永久产权，政府对房地产市场干预性不大。房地产价格完全公开化，法律禁止私自调价，同时政府支持购房者，有退税和减税政策，并且更强的产权保障对投资者也是一大吸引，客户资金先存放于监管账户，产权转移到购房者后再进行转账。 其中最大的房产保障就是产权调查和产权保险， 由中立第三方调查产权的历史记录，避免日后可能引发的产权纠纷。此外，提供的产权保险，同时还承担承担产权发生意外时的赔偿。

虽然优势很多，但专家提醒，海外投资一定要谨慎再谨慎，美国所有的房地产所有权文件都是公开的，在投资前一定要在地方法院查询房产交易历史记录。

根据福布斯最新报告，中国的富豪正爆炸式增长，但在中国投资机会并不多，美国大量的空置未售出房屋成为中国富人的投资目标。中国人投资美国房产的热情很高，尤以住宅房产投资为主。

北京逐步加强对大陆楼市的调控措施，其中“国十条”重申“限外令”，除继续严厉打击境外人士购房外，亦限制非本地户籍的外地人购房，要求银行停止发放贷款，打击炒家“越省投资”的可行性。同时，提高首付比例及设定贷款金额下限等政策出台，使炒卖成本大增，令不少炒家索性转战海外投资，并将投资目标放在香港、越南，甚至是澳洲。

据彭博消息，随着大陆加强房地产打压力度，不少中国企业及基金，开始逐步将目光投向澳洲和越南等地的房地产投资项目。报道指，管理约1,490亿澳元(约1,380亿美元)的Colonial First State Global Asset Management房地产主管Darren Steinberg表示，不少中国大型机构正寻求涉足澳洲房地产资产，以将投资组合多元化。

澳洲经济复苏前景吸引

国际货币基金会(IMF)早前曾预计，澳洲经济今年将增长3%，明年将增长3.5%，均高于1月份的预估，而澳洲央行亦是G20国家中今年首个加息的央行。Steinberg认为，这些数据都是澳洲受到包括中国在内的海外投资者注意之理由。Steinberg又特别看好澳洲的写字楼行业，其公司目前已接获大量洽租个案。

澳洲在2008年放宽外资进入投资住宅不动产的规定，此后投资额与房价双双上升。根据RP Data 统计，全澳楼价已涨14.4%，当中墨尔本涨22.5%，悉尼涨14%。澳洲央行总裁Glenn Stevens在3月曾表示，正在密切关注放宽住宅不动产投资规定后，对于楼市的影响。

中企考察越南寻找商机

越南最大的资产管理公司VinaCapital Group指出，有中国建筑公司已在越南进行实地考察，探寻投资机遇。VinaCapital Group执行长及创立合伙人Don Lam表示，中国国有企业退出国内房地产业务，将目光投向海外，越南房地产可能从中受益，但是否能成为实际投资，仍需等待12-18个月的探索及考察。

Lam指出，受越南高达14%的利率限制，越南住宅物业价格过去12个月升10%，远低于香港的29%，相信若越南利率可降至12%以下，楼价可有强劲增长。他又特别看好面积68至80平米、物业价格约10万美元的中档住宅市场，相信其价格今年底前可升15%。同时，随着越南人从露天市场转向购物中心，相信商场亦可受追捧。

大陆客买楼移民香港增

此外，香港楼市亦是大陆资金喜爱的投资热点。其中，单是投资移民一项（绝大部分投资移民香港的人士来自大陆），其金额已由08年32.04亿元上升至09年56.17亿元，增幅达75.3%。有移民顾问预期，在人民币升值背景下，加上香港低息环境持续，未来投资移民人士来港置业将续呈上升趋势，预计今年投资移民获批个案会接近1,000宗。

受大陆加强楼市调控影响，近期大陆客来港买楼的个案亦增加，如早前南丰与市建局发展的大角咀海桃湾，即获大陆客斥资逾8,000万元购入5个单位，每方呎价约1.2万至1.5万元，预计作长线持有之用。另外，亦有河北买家于本年3月中购入红磡海名轩高层单位，价值约4,500万元。

买澳洲农场 资金半年增10倍

据彭博消息，澳洲地产经纪公司表示，来自中国的投资者不单止买铁矿石、买楼，还买牛。过去半年内，中国资金对澳洲农场投资的金额暴增10倍，主因澳洲早前放宽对购买住宅地产的规定，令投资者看好澳洲的农业机会。