财经观察 1400 --- 华尔街归来 潘石屹称房市无法拯救

华尔街归来信心尽失 潘石屹称房市无法拯救 财经

在潘石屹看来，再出台任何利好政策，均已难救房市，市场走势是一个“L”型，何时出现反弹无法预期

　　刚刚从美国华尔街考察金融危机归来的潘石屹已经变得无比悲观。尽管SOHO中国可能是目前内地流动性最充裕的开发商。

　　作为这家几乎没有任何负债，不太可能破产的上市公司的董事长，潘石屹告诉《财经》记者，在听取一些香港及美国市场人士的意见后，他如今在计算，如果自现在起公司没有一分钱收入进账，同时还需要继续支付工程款及各种土地款、税费的情况下，SOHO中国能否再支撑一年时间。

　　“在这种最坏的情况下，只有能够支撑这么久的开发商，才保证能够生存下来。”潘石屹说，“大部分开发商遇到这种情况，可能连一个月都支撑不住”。

　　10月22日晚，财政部出台减免交易环节税费的“救市”政策，并没有令潘石屹对持续低迷的房地产市场恢复信心。

　　“现在政府出台任何救市政策，都已经无法扭转房地产市场的颓势了”，潘石屹说。在他看来，政府已经错过了最佳的救市时机。

　　市场走势将是‘L’型

　　潘石屹认为，政府目前已经错过了两个救市时机。如今救市为时已晚。

　　“今年4月，政府若救市，房地产市场很容易出现反弹。那么市场走势就会是一个‘V’字。奥运期间，政府若救市，房地产市场可能会在持续一两年的低迷之后，出现反弹，那么市场走势就会是一个‘U’字型。如今，政府再出台任何利好政策，均已难救房市，市场走势只能是一个‘L’型，何时出现反弹，无法预期。”

　　潘石屹称，长三角地区的南京、杭州等城市，近一周内出现的成交量的反弹，与救市利好没有任何关系。

　　9月15日，在雷曼兄弟破产当天，央行决定降息。潘石屹发表博文称，“解放军来了，好在来得不算太晚”。

　　“我当时还认为，政府的救市政策可能在第二天就会公布出来，但是没想到，拖了这么久”，潘石屹说，“那是最后一个机会，救市如救命，晚救一天，情况都会不一样。”

　　潘石屹还认为，保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市场更难恢复。今年，有总规划建筑面积约达760万平米的保障性住房，将会进入市场。约相当于10万套住宅入市。而北京一年的成交量也不过19万套，这对住宅商品房市场将形成巨大的冲击。

　　仍应继续刺激楼市

　　潘石屹认为，即使救市已不能扭转大局，政府仍应继续刺激楼市。在众多可能出台的救市政策中，放松对居民购买第二套住房的限制，以及将开发商土地增值税及企业所得税由提前预征，改为销售后再征收，可能是最有效的两条救市政策。

　　潘石屹表示，央行在近期很可能将彻底放开对居民购买第二套住房的限制。这可以释放出希望改善住房条件的大量需求。此外，将土地增值税和企业所得税由预先征缴转为销售后再征收。将较大缓解开发商的流动性。据他透露，目前，因为预先征收占用的资金，大约占开发商预收款的10%。

　　不会出现大崩盘

　　尽管潘石屹已经不再看好房地产市场短期内出现复兴，但他也不认同房市会出现大崩盘的说法。

　　“开发商已经出现了很大的问题，但不会像美国的投行一样破产。中国与美国不同，如果这些企业在美国，按照现在的负债水平，可能早已宣布破产了。中国的一些问题开发商会以‘失踪’的方式退出这个市场，就像当年的顺驰一样被收购”，潘石屹说。

　　同样，他也不认为，热点城市的房屋均价会出现超过30%的下跌。尽管，一些地区的房价还有进一步下跌的空间。

　　作为少数几个曾经历过海南地产泡沫，幸存下来的开发商，潘石屹认为，如今的房地产市场已经跌到了底部，这个糟糕的局面持续多长时间，无法预测。

　　回顾1993年的海南地产泡沫，潘石屹表示，那时所有的开发商都面临灭顶之灾，但几乎都是悄无声息的死去。留给政府的则是无数的烂尾楼。(《财经》杂志 张映光)