财经观察 1395 --- 万科“领会”新政

万科“领会”新政：政府帮开发商降价20%

　　万科认为,这次全国性政策相当于开发商不用降价,政府用其他方式帮他们降了10%～20%,这对尽早结束楼市观望状态有很大帮助。货币政策将从此转向扩张,而这一扩张政策会选择房地产行业作为突破口,房地产行业从现在开始会有一个很强的“反周期性”。今后,从大的方面来看,房地产行业的政策环境会越来越好。

　　昨日上午,万科副总裁、董秘肖莉和董事办主任谭华杰主持召开电话会议,就22日政府出台的救市政策的背景、效果、行业发展动态和未来方向的变化,以及对万科等龙头公司的影响等方面内容进行解读。国内部分基金、保险等机构投资者参加了会议,并从各自的角度进行了提问。《每日经济新闻》第一时间得到了这一会议的资料。

　　万科认为,这次全国性政策相当于开发商不用降价,政府用其他方式帮他们降了10%～20%,这对尽早结束观望有很大帮助。货币政策将从此转向扩张,而这一扩张政策会选择房地产行业作为突破口,房地产行业从现在开始会有一个很强的“反周期性”。今后,从大的方面来看,房地产行业的政策环境会越来越好。

　　货币政策转向扩张

　　10月22日政府出台的核心救市政策,主要包括购房契税税率下调、暂免征印花税及土地增值税、扩大贷款利率的下限、调整最低首付款比例等七大举措。谭华杰认为,此次出台的政策出乎市场意料,但这些政策并不是从房地产行业角度出发的。政府对行业的基本看法和态度没有发生根本改变,依然认为目前有些地区房价过高,居民购房能力不足,同时房地产行业仍存在各种各样的问题。政策之所以出台,是从更大的角度也就是宏观经济的角度考虑的。

　　而出台这样的政策,谭华杰说,无论是从稳定国家金融、经济形势,还是从稳定GDP的变动来说,房地产行业已成为一个突破口。从现在开始,货币政策将不再是从紧、适度从紧或说宽松,而是一个扩张的货币政策。货币政策对房地产行业未来最大的影响就是,房地产行业从现在开始将有一个很强的“反周期性”。因为此行业是在整个经济下行周期中被作为一个平衡器来使用的。

　　当然,这次政策出台,并不是说中央政府就是打算去救房地产市场,但从实际效果看,这比实际去救还要更加乐观一些。谭华杰说,从任何一个方面来说,房地产行业都是稳定经济最好的一个突破口。因为这个行业有两个特征,一是对GDP的带动作用,二是有助于扩充流动性。房地产投资是固定资产投资中很重要的一部分,从过去几年来看,行业对GDP影响大概在10%左右,远超出房地产行业增加值本身占GDP百分之四点几的比例,相当于是一块钱的投资会带来接近两块钱的拉动效应。目前,全世界都在设法解决扩充流动性的问题,从中央角度来看,当然希望银行增加对中小企业的贷款,但目前看来不太顺利。而房贷对银行来说相对比较安全,是在短期内发出大量贷款唯一可用的渠道。

　　“只要稳定整体经济的目的没有达到,救市的举动就不会结束。如果还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场投资等效果的话,有可能会有更有效的配套措施出现。”

　　一周内看房者会明显上升

　　政策出来之后,对不同地区的影响不尽相同。去年房价过高,目前珠三角调整已很可观了,而有些地方还没有到位。对于没怎么涨过的二、三线中西部城市,显而易见,这次全国性政策一下子降了10%～20%,相当于房价回到2005年水平,甚至更早。“相信一周之内看房人群就会明显上升,但是要转为实际购买,应该不会在很短的时间内实现。”

　　在对购买力的提升上,万科认为,对144平方米以下的房子肯定会产生影响,影响最大的是90～144平方米,其次是90平方米以下。“首付从三成降到两成,这减少了短期支付能力的33%。长期来看在月供上,一般购买144平方米以下,不会是特别富有的人群,多选择15～20年按揭期,利息占全款的40%左右,大约相当于房价降了20%。90平方米以下的首付不变,则相当于降了10%～20%。”

　　谭华杰说,无论是从个人利益出发,还是社会制度良性沟通、循环来看,开发商借此机会促销降价,成交量起来了,就是楼市回暖的前奏。

　　肖莉表示,万科今后基本上将延续以前的操作方式,该促销的仍然进行促销。同时会根据对销售数据等的反馈,顺应市场进行调整。她表示,最终是为了达成“销售出去”的目标。至于2009年的开工量,她表示还在做数据统计,增长的可能性是很低的。目前的手头存量非常充足,明年是否能迅速转好,现在还难以估计。但是市场一旦转好,启动开工也很容易。目前的策略是用适度的开工量去匹配销售量。

　　用资金限制拿地冲动

　　政策利好,行业的调整周期可能缩短,万科今后会不会加快拿地？对此,肖莉表示,珠三角的房价调整已基本到位,北京也已经有明显变化,但未来仍难以预测。

　　具体从拿地的角度来看,矛盾点在于资金问题。万科目前有将近200亿元的现金,但其中要应对未来1年到期的债务。另外,广东地区的预收款还是冻结的,这个数量在30亿~40亿元左右。

　　“万科的现金是非常安全的,但可用资金还是有限,这也是行业整体情况,所以拿地还是会非常谨慎,万科不会急着去拿地。到9月份公司已经拿到超过500万平方米的土地,在付款方式上,可以采用合作的方式,这样启动资金比较少。”肖莉总结道,有合适的地,接下来万科还是要边走边看的。

　　关于土地价格的调整,谭华杰补充说,不管地方政府如何安排土地价格,理论上,较低的房价与较高的地价同时出现时,上游的水泥、钢材等价格就会变得很低,势必影响整个产业链的状况。市场不是任人宰割的,它有自己的规律。

　　“万科现在力争把自己的制造业特征做到最强,一直以来周转率相对较高的营销策略也是考虑到未来可能出现的未知风险。”