财经观察 1389 --- 房地产行业短期政策见效 很难

个人感觉，这些政府的政策出台，实际上并非是所谓＂拯救＂而仅是将前期＂从紧的控制＂向＂正常的状况＂回调．所以不用太激动．

其次，大家目前对此次政策出台最多的争议在于：　１）时点是否合适　（是否应该等到房价回落到普通人能够合理承受的水平） 2) 效果是否能达到扭转销售頽势的作用．

我想，政府的政策时点从来就不可能也不会恰到好处，而且总会引起争议．相比过去老是Behind the curve, 希望这此总算能＂ahead the curve”. 因而，时点的争论难以有合理的答案．

至于可能的效果问题，实际上是投资时限的问题．如果你是长期投资者且资金必须要买股票，目前确实是可以考虑建仓了．毕竟随着政府刺激经济的政策逐步出台，其效果应该逐渐显现（可能１年也可能２，３）；如果你是短期绝对收益投资者而且可持有现金，那确实也不用那么急着去建仓，毕竟我们目前面临的并非普通的小周期（单个大行业的供需关系问题）而是个Super Cycle（多个大行业都面临由于整个经济运行机制及发展源动力的问题，即大周期套小周期）,因而经济的危机消退及复苏是需要耗费较长的时间的（目前看，如果能在１年内危机消除，２－３年消化调整，１－２年重新启动已经很不错了）．

具体到房地产行业，短期内希望政策见效还是很难，因为：１）房价水平确实还很高．不用说房价收入比，就看看各个资产类比在过去一年内的调整幅度，房价明显是回落幅度最小的．还有就是，如果用同等价格下各国的房产实惠水平相比，中国的房价也绝对不实惠（这条对有购房条件者满重要的）．　２）收入水平的预期确实也会限制很多购房者的冲动．３）目前有条件购房者与购房实际需求者之间的错配水平和贫富差距的相关度还是很高，因而导致有条件的人不需买而想买的人没条件．４）市场的潜在购房者对政策期待的胃口越来越大．目前的降低交易成本对他们来说仅是出钱少了，他们可能更希望的是政府能送钱给他们买房．这点在我们内部讨论时很多同时都提到　５）至于经济适用房，相信政府一定有能力把它搞起来，但是它的盈利能力和目前房地产公司的水平将会是大相径庭的．即使它搞起来，首先对现有房价水平可能是向下的拉力而非推动力，其次届时有盈利吸引力的房地产公司一定是寥寥无几．当然，该次政策的出台还是有可能对那些本身就徘徊在中介那里的购房者会有实质性的推动作用，因而此后几周内出现成交量出现回升也不用吃惊了．

最后，用一个ＳＩＮＡ最新的在线民意调查来总结当前的平民对今日政策的反馈：
上海的救市“十四条”会影响你的购房计划吗？

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1.  不会，只有房价降下来我才买 1388 (88.30%)
2.  会，感觉政府还是保地产的，不买可能错过机会 112 (7.12%)
3.  不关我事，不想买房 72 (4.58%)