财经观察 1287 --- 美国拯救方案成败关键在房价

美国拯救方案成败关键在房价

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2008年09月23日11:29

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化解金融危机，美国财政部计划斥资至多7,000亿美元解决抵押贷款问题，而能否遏制房价跌势将是这一方案成败的关键。

布鲁金斯研究所(Brookings Institution)资深人士艾尔门多夫(Douglas Elmendorf)表示，别抱太高的期望。他谈到，财政部的拯救方案不会改变房价不断下跌的基本面，因为这改变不了许多人根本就住不起现住的房子这一现实。

在这场震撼金融市场的危机中，房价不断下跌一直是问题根源所在。如果住房价格能够继续回升，那么过度借贷的贷款者还可以进行再融资，或者卖掉房子清偿债务；但是他们却目睹了房屋价格不断下滑乃至资不抵债的糟糕局面。陷入止赎程序的房屋数量不断上升，增加了房屋空置量，从而进一步压低了房价。

雪上加霜的是，目前金融机构持有的诸多问题抵押贷款相关证券实际上就是一场赌注，他们押注美国房价不会全面下跌──而在两年前房价就已经开始走低。房价下跌的越多，这些赌注就赔的越狠，金融公司的问题也就越大。这种状况限制了金融公司放贷能力，在某些情况下，还威胁到了他们的生存。6月份美国S&P/Case-Shiller住房价格指数较2006年7月峰值时下挫了19%。

艾尔门多夫表示，政府的拯救应该会有所帮助，因为该方案目标指向最近几周迅速恶化的金融市场，意在避免信贷市场完全枯竭。他谈到，我们会面临房价持续下跌的情况，还会遭受失业率不断上升的问题；但我们将能够避免经济陷入深度衰退，这就是我们现在所能实现的目标。

高盛集团(Goldman Sachs)经济学家也持有类似观点；该行仍然预计今年年底前美国经济增长会逐渐陷入停滞，随后在明年缓慢复苏。

高盛经济学家麦凯维(Ed McKelvey)在一份客户报告中写道，最近几周市场重现动荡，似乎意味着需要再次下调经济增长预期；但是，这种状况也促使决策者们做出过度反应，采取了数十年来都未见的干预措施。他们的举措可能有助于化解一直在发展的金融市场动荡。

尽管财政部拯救方案尚未公布诸多细节，让各机构难以作出准确预测；但一些经济学家表示，该方案可能会带来一个很大的好处：避免更多房屋陷入止赎程序。瑞银证券(UBS Securities)经济学家哈里斯(Maury Harris)表示，帮助贷款买房人摆脱困境的可能会是一个抵押贷款减免措施和一个支付方案。他认为，止赎房屋的价格已经变得非常低迷，因此减少进入止赎的房屋数量可能有助于支撑房价。

穆迪经济网(Moody's Economy.com)首席经济学家赞迪(Mark Zandi)表示，如果政府能收购所有贷款，那么这个过程会变得简单些，因为这样政府就能掌控抵押贷款的所有变数。但如果政府收购的是抵押贷款池打包出售后的抵押贷款支持证券，那么事情就会变得较为复杂。他认为，如果政府没有收购核心贷款，那么他们就不能修订贷款条款、更有效地避免房屋陷入止赎。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院(University of Pennsylvania's Wharton School)的地产学教授苏珊·沃切特(Susan Wachter)说，拯救方案使得放贷机构能将坏帐移出帐面，从而维持这些机构的运转并确保继续放贷。如果措施得当，那么拯救方案能保证银行发放新贷。随着美国每年新组建超过1百万个家庭，购买新房屋将有助于降低美国住房库存，目前房价正受到住房库存的持续压力。

政府的举措要想取得广泛成功，那么除了财政部这一新计划，几乎肯定还需要辅以其他措施。沃切特表示，这些措施包括向市场注资帮助银行维持放贷业务，重组问题抵押贷款以减少涌入市场的陷入止赎房屋。如果银行预计房价会继续下跌，他们就不愿发放贷款，哪怕在他们有充足资本的情况下也是如此；而愿意买房者的数量也会继续保持低位。

沃切特说，这里问题是，如果人们预计房价会继续下跌，不是因为信贷市场而是因为住房库存过多，那么他们又会作何反应。

美林公司(Merrill Lynch)经济学家罗森博格(David Rosenberg)提醒客户说，即使政府举措能够成功化解金融危机，那也要数年才能见到成效。在储贷危机中，政府组建了清债信托公司(Resolution Trust Corporation)处理坏帐；但对市场或经济而言，这都不是立竿见影的解决之道。

罗森博格写道，所有抄底者都应该记住，美国政府于1989年组建了清债信托公司，但一年后股市才触底，两年后经济才开始复苏，住房市场的反弹则耗费了三年时间才最终实现。

Justin Lahart / Ruth Simon