财经观察之 1184 --- 中国的房价为什么会居高不下？

中国的房价为什么会居高不下？成因有四

文章来源: BBC 于 2007-11-20



BBC时事评论员林贡钦/中国的高楼价，巳是当今民生中的诟病。

国家发改委不久前发布的报告指出，房价涨幅呈逐月加快之势。2007年4月、5月、6月、7月和8月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%。

分地区看，深圳、北京等城市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比分别上涨17.6%和13.5%，销售均价分别达到平方米12790元和10071元。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头。

中国的高楼价，不仅居高不下，而且还有不断上涨的趋势，究其成因有四：

第一，土地"招拍挂"政策，即土地的招标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。

商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。

我不反对土地"招拍挂"政策，因为它基于商品房用地价值最大化的原则，即商品市场的基本原则。

土地"招拍挂"政策，符合土地资源合理配置原则，避免了暗箱操作，铲除了滋生腐败的一个温床。

更重要的是它基于法制的原则。

《中华人民共和国宪法》第十条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百三十七条明确规定："工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。"

因此，"招拍挂"政策，符合法治的原则，可以保障公有土地市场价值的最大化，从而体现了全民利益的最大化。

商品房开发建设用地的市场原则直接导致商品房销售也实行市场原则，公开价格等信息，价高者得。商品房销售不实行原始共产主义的平均分配原则，也不实行社会主义计划分配原则，更不实行共产主义的按需分配原则。在商品房没有丰富到全体国民户均一套的情况下，商品房销售采取的市场原则，是两弊取其轻的较佳选择。当然，其负作用是造成公民在住房上的不公平，造成有的人有几套住房，有的人缺少住房；有的家庭人口少住大房子、新房子，有的家庭人口多住小房子、旧房子。

然而，这一商品经济条件下按金本位购买住房的社会不公平，比起20多年前在计划经济条件下按官本位原则分配住房的社会不公平，无疑是一个巨大的进步。因为计划经济下按官本位原则分配住房的不公平，是社会财富极度匮乏下的不公平，被不公平对待的人较多；而商品经济条件下按金本位购买住房造成的社会不公平，是社会财富相对富足下的不公平，被不公平对待的人相对较少。前者是绝对不公平，后者只是相对不公平。

自2002年7月1日施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，对公有土地市场价值的最大化和减少土地出让领域腐败案件的发生起到了积极作用。当然，它的消极作用也是明显的，就是大幅度地抬高了商品房用地的价格。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。

第二，大幅增加的货币发行量是高楼价的幕后推手。

国家统计局2007年8月13日发布，7月份CPI(居居消费价格总水平)同比上涨5.6%，创出10年新高。1-7月累计，CPI同比上涨3.5%。

通货膨胀的加据，让有点经济学基础的人联想到：商品提价，东西贵了，可能是货币流通量多了。对于不期而来的通货膨胀，官方的观点认为元凶是"三过"：投资过快，信贷过快，顺差过大。

投资过快：国家发改委认为，从投资增速看，2007年上半年全社会固定资产投资42371亿元，增长29.8%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。其中，城镇投资36368亿元，增长31.3%，增幅同比提高4.2个百分点。从新开工项目看，上半年全国新开工项目近10万个，同比增加1.8万个；新开工专案计划总投资同比增长22.2%。其中有8个省（区、市）新开工专案计划总投资增幅超过50%。从行业结构看，一些行业投资增速有所加快。如上半年纺织业投资增长40.6%，汽车等交通运输设备制造业投资增长44.5%，增长速度均快于一季度。投资增长过快与货币信贷增长偏快、外贸顺差过大相互交织、相互推进，但最突出和关系全局的是固定资产投资增长过快。

信贷过快：资料表明，2007年一季度中国的各银行新增信贷高达1.26万亿，完成了全年信贷目标的一半。中国的一家官方报纸援引一位政府经济学家的话说，八月份货币供给涨幅仅为13%。经济学家预测的数字为15.3%，中国央行2004年计划达到的目标是将涨幅控制在17%。最近几年，中国的M2增长幅度每年在18%左右，但从2006年二季度以来，中国M3的增长速度一直快于M2，这反映了资本市场相关的金融资产(如开放式基金、非金融机构持有的债券)的快速积累，也反映出中国货币量的迅猛增加程度。

顺差过大：2003年底，中国外汇储备猛增了1000多亿美元，2004年和2005年增长更快，在短短的4年半的时间里，外汇储备由2002年底的2800亿美元迅猛增长到2007年的13000亿美元。在这9000多亿增加出来的外汇储备中，估计约有4000多亿是靠外贸顺差创造的，剩下的5000亿是靠游资和资本帐下项目创造的。而其中投机性的游资至少在4000亿美元左右。也就是说，在2003年1月之后短短4年多一点的时间里，国外投机资金至少涌进来4000亿美元。这4000亿美元用人民币来兑换，就需要相应发行基础货币36000亿人民币。它产生的乘数效应假如是3倍的话，就等于给我国增加出10万亿元的流动性来。

投资过快，信贷过快，顺差过大，造成货币流通量大幅增加，引起流动性过剩，导致中国国内人民币的相对贬值，从而引发了国内的通货膨胀。物价上涨，从农付产品开始，逐渐波及到日用消费品、工业产品，以及服务产品。房地产等固定资产投资成了保值增值抵御通胀的有效方法。楼价向上攀升是人们经济理性的必然反应。

第三，政府行为与房地产开发利益一致，助长楼价不断攀高。

谁是高楼价的最大受益者，当然是以经营土地为己任的各级政府。

首先，各级政府从土地"招拍挂"中获得最大收益。现行的《土地管理法》第55条规定："新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府"。

其次，各级政府从房地产开发企业所得税中获得重大收益，而且是预收，即在房地产开发企业尚未完成销售的情况下先行征收所得之税。

各级政府从商品房销售中征收营业税、印花税等税收。地方政府财政收入中与房地产相关收入所占的比例大幅增加，有的地方甚至超过财政收入的一半。

再次，自从房价开始上涨，民众好不容易发现买房收租这样稳健的投资渠道。政府不断给房地产交易加税，先是加契税，又加营业税，还要加个人所得税、土地增值税，不断提升房地产的交易成本，缩小了获利空问。

又次，各级政府从房地产开发带动的相关企业和行业的经营、发展中征收的各种税收，例如建筑企业、规划设计企业、建材行业、娱乐縳饮休闲行业为当地经济繁荣做出很大贡献。

最后，正在酝酿出台的向全体己置业的人士开征的物业税，对政府来说，又是一笔巨大的收入。

近年来，中央政府各部委相继出台?少抑制楼价的政策，大都不能奏效，反而是火上浇油，助长楼价的不断攀升。从土地的"招拍挂"，到小户型比重的强制性增加，从商品房预售的时间推迟，到银行对房地产企业贷款的收紧，最近又出台央行对个人购买第二套住房贷款限制的政策等，都在不断抬高商品房的开发成本，拉长商品房的开发周期，减少发展商的边际利润，增加房地产投资的成本，最终体现在楼价的提高，并被转移到消费者身上。

同属中国投资市场的股市和楼市，对中国民众来说，一方面希望股价不断攀高，另一方面却不希望楼市不断升高。有人总结说，中国的股市是政策市，中国的楼市是政治市。政策靠官员制定，政治决定官员去留。股市暴跌由股民个人承担经济风险，楼市暴升成了各级父母官的责任，要承担政治风险。

楼市攀升，影响民生，陷各级官员于不义；楼市不升，库房拮据，陷各级官员于不力；楼市下跌，百业凋敞，陷各级官员于不能。楼市成了考验各级官员聪明和才干的平台。

第四，房地产发展商和国内外投资者连手，烧旺了楼市。

房地产发展商通过"招拍挂"取得商品房用地使用权，通过规划设计取得商品房建设用地开发权，通过建筑施工进度取得商品房销售权，在市场经济中，资本的趋利性导致房地产发展商追逐利润的最大化，无可厚非，是市场原则始然。要求房地产发展商让利销售，照顾到中低收入人士置业的愿望，无疑是缘木求鱼，与虎谋皮。因为商品房价格是市场上供求关系角力的结果，决不是良心、道德的产物。如果采用政府的行政干预，后患无穷。

自从有了房地产抵押贷款政策(简称房贷)，其杠杆作用吸引大批以投资获利为目的国内外房地产投资者，俗称炒家，纷至沓来，购房入市，造成虚假需求，对楼市上升起了推波助澜的作用。特别是国外投资者，投资中国房地产，至少有两重利润回报：一是人民升值的回报，二是房地产升值的回报。

房地产发展商对国内外投资者投资楼市，求之不得。在市场经济中，炒楼与炒股一样，都是以获利为目的，只要不违法，应一视同仁。当然，如果弄虚作假，欺行霸市，拐卖坑骗，不正当竞争，破坏公平交易，则另当别论。

因此，中国的房地产市场火爆连年，每逢推出一个天价楼盘，就会带动周边地区房价跟着上涨。

上海已成为外资进入中国房地产的桥头堡，也是外资在中国开展房地产业务较为集中的城市之一。2007年上半年，上海的房价开始了新一轮的上涨，外资推动的作用尤为明显。同时，外资已从幕后走到台前，成为上海房价上涨的真正推手。

被外资炒作的还有深圳等城市。深圳楼市均价从每平方米5980元上涨到9300元，用了两年。自2007年以来，深圳楼市涨价突然加速，据深圳国土资源和房产管理局统计，截至2007年6月21日，深圳楼市均价为每平方米15487元，比5月份上涨1264元，而在2007年1月份，深圳楼市均价仅有每平方米10670元。在半年之间深圳房价暴涨了50%。目前在深圳关内，新盘均价已经突破每平方米2万元，在罗湖区最高达每平方米5万元。

最近《华西都市报》报导，成都6月房价出现井喷之势，单月上涨20-30%，售房量达历史高值。

这就是中国楼价变高的基本原因。