财经观察之 1161 --- 谈谈房地产投资的风险

 

 来源: 华尔街日报 于 07-01-24 15:19:01  

 

 

 

 

房地产可能变得越来越便宜。但买房永远是昂贵的。

 

与很多逆向投资者一样，随着坏消息增多，我对房地产市场的热情不断高涨。就在上周，美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)关于地区经济现状的“黄皮书”显示，住房市场继续走软，一些辖区房屋销售放缓，价格下挫。

 

所以如果你一直梦想着有一栋度假别墅，你是不是可以出手了呢？你是不是也可以换个大房子？这的确很诱人。不过如果你纯粹为了赚钱，买房可能很难达到目的。

 

－－算算成本。当你分析房屋回报时，最重要的是记住两点。

 

首先，房价升值幅度一直很温和，前些年急剧飙升的日子已经一去不复返。

 

联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)的数据显示，过去30年间美国房价的年升幅平均为6.2%，而通货膨胀率为4.3%。比通货膨胀率高出1.9个百分点实在不值一提。更糟糕的是，在最近十年火爆一阵后，房地产市场的回报率可能会更低。

 

当你盘算着是否要换个大房子或者买第二套房屋的时候，你真正关注的应该是你的房屋收入。这种收入可以以房租的形式体现；如果自住，那么就是你“应投入的房租”，即假设你不买房可能支付的房租。每年你可能收获相当于房屋价值7%或8%的房租，不过这也要看地点好坏。

 

下面我们来谈谈第二点。拥有房屋实在是成本高昂。事实上，它已经与持有共同基金的成本不相上下，购买共同基金不仅要支付3%左右的年费，出售的时候还要支付5%-6%的手续费。

 

你卖房的时候支付的佣金就相当于卖出共同基金的手续费，而地产税、房屋保险和维护成本则可看作共同基金的3%的年费。

 

如果算上装修成本和抵押贷款成本，你的年支出更高。不过如果不算这部分成本也无可厚非：房屋装修属于选择性支出，抵押贷款是借款成本，不是拥有房屋的固有成本。

 

－－收房租。什么意思？如果你从房价升值部分中减去拥有房屋的成本，你的回报可能赶不上通货膨胀－－甚至可能亏损。

 

的确，如果你有抵押贷款，你可以享受杠杆收益。但杠杆同样可以让你一败涂地。事实上，从当前水平来看，房价的上涨速度可能落后于6.4%的30年期固定利率抵押贷款率。考虑到抵押贷款税收减免会不会好些？即便你算上这部分省下的税费，也未必能从这种杠杆中受益。

 

总而言之，目前也许是进入房地产的好时机－－不，我并不是在作市场预期。坦率地说，房地产价格每年是否能涨4%-6%并不重要。

 

重要的是长期收益。问问精明的房主，他们会告诉你，投资房地产成功的关键在于选好地段，有好的房客，有稳定的租金收入。

 

但如果你不想作房东呢？如果你考虑换个大房子或者买套度假别墅自己住会怎么样？

 

这种情况你可能就很难有收益了。你不会有任何房租收入，扣除所有成本，就算房子升值你可能也得不到什么。

 

不过，如果你资金充裕，而且确实能从中获得乐趣，可以考虑买一幢乡村小别墅享受一下。显然，2007年买要比2005年买合算得多。不过千万不要骗自己：你这样做并不是房地产投资－－而是在消费。

 

Jonathan Clements