财经观察之 1056 --- 日本再现房产热 中央银行强化资金监管

日本国土交通省不久前发表的全国“公示地价”显示，东京商业和住宅用地
平均价格出现了自１９９１年“泡沫经济”破灭以来的首次上涨，其中银座、涩谷等
部分商业用地价格的涨幅达到了２０％以上。为此，日本中央银行决定加强对房地产
行业资金的监管力度，以防止该行业再次产生“泡沫”。

　　　　随着日本经济复苏，新成立企业不断增加以及原有企业业务扩展需要，东京
等大城市的商务用房需求大幅增长，房租价格上涨。２００５年，东京主要市区的商
务用房空置率已经降到了３．６％，租赁市场也从“求租方主导”转变为“出租方主
导”。东京大手町中央商务区的平均租金已经达到了每平方米８０００日元左右，东
京车站附近的新建成的Ａ级商务用房租金更是高达每平方米２万日元左右。

　　　　住宅市场方面，由于东京市区地价、房价经过了１０多年的调整，基本上已
经回落到了合理水平。另外，日本许多年轻人回归市中心居住的想法，导致东京市区
的住宅热销。特别是位于东京湾沿岸的江东区、中央区、港区和品川区的超高层公寓
楼，尽管价格相对较高，但由于距离商业区比较近，交通和各种服务设施齐全，受到
了消费者欢迎，销售十分火爆。

　　　　在这种情况下，国际和日本的许多投资基金纷纷设立专门用于投资日本房地
产的基金，大量资金涌入东京、名古屋和大阪等大城市的房地产市场。今年１月，日
本最大的房地产投资信托公司“日本先驱”通过公开上市以及募集基金等方式筹集了
１万亿日元的资金，从事房地产投资事业。据国土交通省预测，日本房地产投资基金
总额大约为２０万亿日元。

　　　　另一方面，房地产公司的贷款余额也在不断增加。据《朝日新闻》报道，近
两年来，日本房地产公司新增贷款每年都在８万亿至９万亿日元。截至去年９月底，
房地产业贷款余额已经达到了５０万亿日元以上，接近“泡沫经济”时期的６０万亿
日元。日本中央银行发表的数据显示，去年第三季度金融机构向不动产业提供的新贷
款比上年同期增长了４４％，为１９８７年以来的最大增幅。

　　　　大量资金流入房地产行业，导致日本部分大城市土地价格大幅上涨。据日本
国土交通省发表的数据，东京银座山野乐器大楼的地价比上年上涨了２３％，每平方
米价格为２３００万日元。东京车站前面的丸之内大楼的地价涨至每平方米２４４０
万日元，为日本之最。在住宅用地方面，东京港区南青山一带地价的涨幅达到了２５
％到２８．８％。

　　　　除东京之外，去年刚刚举办了世界博览会的名古屋地价涨势更为强劲，名古
屋车站附近的一块地的价格比上年暴涨了３８％，至少另外还有５个地点的地价涨幅
超过３０％。

　　　　为防止房地产“泡沫”再次产生，日本中央银行决定对房地产行业加强检查
、监督和管理，并已经向商业银行、地方银行以及信用金库等所有金融机构发出通告
，要求这些金融机构从今年１月开始，必须每月向中央银行金融机构局等有关部门报
告其向房地产公司发放贷款的数额、增长率以及贷款企业财务状况、抵押物、收益预
测等具体情况和数据，并对贷款企业的担保财产价值、贷款利率以及财务状况重新评
估。如果发现有不妥之处，日本央行将勒令金融机构采取缩小贷款、提高利率等措施
来调节资金流向，将房地产“泡沫”防备于未然之中，确保日本金融体系的稳定

来源：中国证券报