财经观察之381 --- 美房贷机构为何大放风险贷款？

来源：金融时报

美国的房地产泡沫正在膨胀，现在人们关注的焦点已经从某些地区房价的飙升速
度转移到房地产市场投机程度、房地产贷款类型和借贷者的信誉上。鉴于越来越多没
有资格获得传统抵押贷款的购房者选择了像只付息抵押贷款和选择型浮动利率贷款这
样的产品，在泡沫破灭、房价随时可能下降和利率不断攀升的情况下，美国贷款机构
所面临的风险日益增大。

　　与固定利率贷款相比，选择上述两种类型贷款的购房者，在初期阶段只需负担较
低月供即可购买价格较高的房产。虽然这些工具本身可能并没有风险，但是，它们也
许并不适合那些没有资格获得分期支付抵押贷款并最大限度借贷的人。随着短期利率
不断升高，申请选择型浮动利率贷款的贷款人不能继续享受刚开始时获得的低利率，
每月的还款额随之增加。那些申请只付息贷款的人遭遇的打击更大，随着只付利息期
的结束，他们接下来要面对的是更沉重的本金偿还任务。由于在过去５年中，房地产
价格已大幅上升，如果房价掉头向下，那些首付较少的人可能会发现他们的房屋净值
所剩无几，有时甚至还是负值。这时，贷款机构也将遭受打击。

　　那么，抛开这些危险的贷款人不谈，是谁制造了这些可疑的风险贷款，为什么放
款机构愿意借钱给这些违约风险很高的人呢？

　　分析家认为，一个答案是这些放款机构并没有独自承担风险，相反，风险被分散
、淡化了。放款机构出售贷款，或这些贷款被证券化，由投资者来承担风险。正如美
联储主席格林斯潘反复指出的那样，美国高效的资本市场使风险多样化，将风险从那
些不想承担的人那里转移给了愿意承担的人，有些人为那些只能承担较小风险的人承
担了大量的风险。“尽管对发放１０年期只付息抵押贷款毫无经验，过去（贷款机构
）大量仍增加了向那些缺乏信用管理记录、履行还款义务记录不足的人的放贷”，抵
押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯表示，造成这一现象的一个主要原因就是
交易中的所有人员都各自承担了风险。

　　但是，银行和放款机构仍然持有部分贷款，特别是浮动利率贷款。那么，如果房
地产泡沫破灭、房屋价值下降，贷款人违约、贷款机构不能冲销贷款人所欠债务时，
贷款机构不会陷入困境吗？

　　邓肯说，对贷款机构来说，当房屋价格下跌时有两个关键的问题需要回答，一是
引起房价下跌的导火索是什么？二是下跌是否范围广泛？实际上，与人们一般感觉的
相反，利率并非房价下跌的典型催化剂，就业和人口迁移才是导火索。

　　邓肯指出，２０世纪８０年代油价崩溃导致了大量失业和石油行业的紧缩，有大
量移民从得克萨斯、路易斯安娜、俄克拉荷马、科罗拉多迁走，导致这些地方的房价
“大跳水”。上世纪９０年代美国削弱马萨诸塞、加利福尼亚和华盛顿特区的国防，
也导致当地房价大跌。最近，因失业增加，美国中西部一些地区的违法和丧失抵押品
赎回权的案例正在增多。当发生全国性房价下跌时，只有少数地方能够幸免。

　　数据显示，在众多的购房者中面临利率风险的其实并不多。根据美国抵押贷款银
行家协会的数据，美国３５％的人没有申请抵押贷款，５１％的人利用了固定利率抵
押贷款，只有１４％的房屋抵押贷款是对利率敏感的。不过，有一点值得注意，即过
去１年半有三分之一的新增抵押贷款都是浮动利率贷款，利率提升使借贷者面临的还
款压力增大。

　　因此，在贷款机构的风险被交易各方分担、美国房价没有出现自大萧条以来的持
续下跌，且利率风险不大之时，人们应该不难理解过去几年美国放贷机构为争取客户
竞相放宽贷款条件、不断创造新的贷款类型的做法。不过，随着房价越涨越高，下跌
的风险随之加大，美国储贷机构的活动开始冷却。

　　美国的银行在价格过高的资产上过分扩张信用一向具有悠久的历史。只是每当最
后价格崩溃时，都给银行带来了大量的不良贷款和坏账。２０世纪７０年代和８０年
代，在原油价格不会跌落的预期下，银行大量放贷给石油天然气行业。结果是１９８
６年原油价格崩溃，银行的贷款也打了水漂。在同一时期，银行将风险分散到拉美的
主权贷款，结果陷入债务危机。银行豁免了这些贷款，也忘记了教训，在上世纪９０
年代又一头扎进了亚洲新兴市场，结果是损失惨重。银行也不是没吃过房地产业的亏
，上世纪８０年代晚期美国储蓄和贷款机构（Ｓ＆Ｌ）的破产倒闭就是一个明显的例
子。

　　因此，除非美国的金融市场和抵押借贷发展到一个风险更小或更加多样化的阶段
，最后的结果也许才会有所不同。而在现行环境和条件下，如何在保证资金安全的情
况下获取最大利润，是各贷款机构都应该认真思索的问题