财经观察之五 --- 坐在利率针尖上的美国房地产

My Diary 77 --- 坐在利率针尖上的美国房地产 2005-02-03 15:36:54 如果说除了上帝以外还有什么可以拯救美国经济于水火之中的话，恐怕就只有房地产市场了。近两三年中，尽管美国经济发展速度步履蹒跚，房地产市场却始终保持强劲增长，成为美国经济中少见的亮点之一。 纽约的Fed经济学家Jason Ram这么描绘道，“就算有人能预测国家经济衰退、预测股市崩盘、预测财政公司丑闻曝光，甚至能预测“911”事件，他也决不会预测到房地产可以弥补这些灾难带来的损失。” 降息＝房地产泡沫! 事实上这并不是一个奇迹，过去几年所发生的一切都源自于美联储所创造的excess liquidity。在2000年的IT泡沫破裂以后，Fed为了避免经济衰退，快速而猛烈地降低利率，结果房地产成了低利率政策几乎是惟一的受益者。由于房地产价格的上涨提升了美国的家庭财富远远超过了那斯达克市场崩溃所带来的损失，因此美国的家庭财富并没有感受到股票市场下跌所带来的痛苦。同时，很多美国人通过的房产的再抵押，借入更多的资金来资助消费，从而扶持了处于颓废状态的美国经济。Morgan Stanley资深分析师Steven忧心忡忡地认为，“借助房地产升值而觉得富裕的美国消费者还在扩大消费，这种状况显然会导致经济泡沫，并导致消费者的短期债务负担不断加重,。美国消费者迟早会见到这种状况发生。” 把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入美国的文化。由于油价的居高不下和美元对主要货币汇率的下滑，触发了投资者对通胀的恐惧心理，作为对冲通胀的主要投资工具，房地产等具备“避难资产”特征的商品价格则节节上升。另外，绝大多数美国购房者都看好房地产投资的后市发展潜力，他们认为在未来10年中其购置的房产将升值13%以上。再者，有40%的美国人认为投资房地产是目前最好的养老手段，而选择依靠养老基金的人数只占全部被调查者的27%。正是这三点原因导致了美国东西海岸大城市的房价上涨速度比物价上涨快了60%，然而有意思的是房价涨了，房租却持续下跌。一些经济学家认为房租的低迷表现说明房地产市场的火爆程度已经接近极限，泡沫破灭为时不远。 加息＝“泡沫”的破灭？ 始于2004年6月，Fed不顾经济仍处于“松软地带”，连续6次调高联邦基准利率力图使其回到Neutral Level，尽管Fed没有明言，但为房地产市场降温的意图已十分明显。而且美国房地产泡泡也可能已经升到极限。早在Fed升息之前，美国的住宅贷款业和房地产筑业就已经显现降温前兆。根据美国商务部统计，2004年4月全美独栋新房销量降了11.8%，是自上世纪90年代经济高速增长以来单月最大的降幅记录。经济学家普遍预测，“股市灭了楼市补”的局面已经支撑不了多久。Fed经济学家Morris和Jonathan曾共同指出，美国房地产市场可能会像1985年至1990年和1990年至1995年那样，再经历一次巨大波动。 房地产泡沫破裂对一个国家的经济和金融体系负面影响巨大。比如上世纪90年代初，日本房地产泡沫破裂重创了日本金融业，给企业和银行带来的损失以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展。次者，提高利率的最大风险是消费者信心会受到影响。在美国，许多对经济前景满不在乎的人大笔借钱，他们借钱的速度甚至比房价上涨的速度还快，今天美国消费者Family Debt/Disposable Income的比率达到了历史最高。美国有一半以上居民拥有自己的住房，而且住房占居民家庭全部财产的60%。因此，如果房地产价格出现大幅度下降，就等于令居民财产贬值，直接影响的是消费者的实际需求，甚至出现债台高筑和个人破产现象。 然而，房地产泡沫破裂最大的受害者是银行，由于炒房者十有八九从银行借钱，其破裂带来的危害要远远大于股市泡沫破裂。房地产业与银行业关系如此密切，使得房价下跌必然导致银行不良贷款增加，出现大批死账坏账，甚至有可能诱发金融危机。日本房地产泡沫破裂后银行里形成的那些坏账，拖了这么多年也无法解决，除去银行自身利用利润冲销方式处置的不良贷款外，截至2003年财年末，日本银行的不良贷款余额仍高达35 trillion日元。 《Econimist》杂志也指出，美国的大部分地区，房价已呈震荡走势，尽管当前利率不高美国居民的债务负担却已接近历史高点。因此，Fed的着一轮提高利率，将会引发房价下降，加速房地产泡沫的破灭，进而导致可能严重的实际经济后果。 变数 = 泡沫的未来?! 不过，GreenSpan在最近的一次演讲中，再次否认了美国房地产泡沫的存在。他辩解说，房地产市场不像股票市场那样容易出现泡沫，因为购房者对房地产的处置不会像投机者买卖股票那样随意，而且房地产交易的高额成本也避免了交易的频繁发生。不过，许多经济学家提出了相反的意见。他们认为，有三方面可以说明房地产市场比股票市场更容易形成泡沫。1）交易信息不完全，美国目前还没有及时记录房地产交易价格的机构；2）由于缺乏短线交易和期货或期权市场，房地产投资者只会单向被动地推动价格一路走高，市场始终回不到Equilibrium；3) 因为房地产多数可作为抵押品，因此在价格上升时，银行发放的贷款金额将会大量增加，加速金融泡沫的形成；相反，当房地产泡沫破裂时，银行的不良债权就会大幅增长，进而给社会经济各个方面带来巨大冲击。 IMF最新发表的《World Economy Outlook》警告说，正如房地产价格上涨已经成为全球趋势一样，未来的价格下跌同样也将成为一种全球趋势。也有人已经指出，若2005年美国房地产市场有任何放缓势头，美元则有望从中受益，这种看法不太对，因为美元汇率和房产市场价格间的correlation没有那麽紧密。另外一些分析师认为，如果美国的房价自当前的高水准下跌，美国强劲的消费者支出或许遭到削弱。但在我看来这也有积极的一面，消费支出的下滑可能促使美国人增加储蓄，这将有助纠正储蓄和投资间的不平衡状态。 总之，不管各方观点如何不同，有一点是可以肯定的，那就是美国房地产如今正面临越来越多的变数。从前景看，美国房地产业的发展最起码面临两种趋势，一种价格平稳下降，利率缓慢上升，最后实现软着陆。这种结果对美国经济恢复不会产生破坏作用，但会妨碍经济增长速度。另一种可能的结局，就是房地产业急剧下滑，从而对消费信心形成比当年股市暴跌更为严重的负面效应，进而可能逆转正在回升的美国经济。因此很多经济界人士在庆幸疲软的美国经济仍有这么一个有力支柱的同时，也着实为下一阶段房地产的走势捏着一把汗。 写于2005年2月3日多伦多