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房地产杂谈 五十九,加州有多少个房可以退休

(2024-04-03 04:51:28) 下一个

投坛经常把赚多少个米可以退休提出来,因为通货膨胀的存在,即使有十个米还是没底气。美国的通货膨胀长期维持在合理的幅度,一旦超出常规,手里的存款和投资账户立马缩水。设想一下,九十年代中后期我从借来的十万开始杀入房地产,今天手里握着十万十几万在户头里能做什么用呢?

如果您没有其他收入,能在60岁时账户上有三百万,包括股票基金各种投资,不算少了,能维持多久呢?省吃俭用维持几十年没问题。按每年10万的花销为轻松宽裕生活(商务舱机票、豪华邮轮、五星级酒店的旅行还是不行),没有通货膨胀可以用到90岁。以现在的通货膨胀幅度,70岁时会感觉嗑瓜子坐马桶入不敷出,80几岁钱会用光。所以说,手里有三百万不一定够。当然,您可以说利息5%的定存一年也有15万。不要以为这15万能放口袋里,加州的州税近10%,加上联邦税,差不多三分之一没有了。现在定存最高是一年期,您想多锁几年,门也没有。一年后很难说是什么利率,几年后降到2%不是没可能。九十年代10%的定存我都见过,跌到几乎没有绝大多数人都经历过。

引用地坛上地主一段话:【地主们珍惜年轻的生活吧,也要好好计划老年财务,万一太长寿了,避免“钱没了人还活着”的尴尬境地】

手里有几个破房子收租呢?我不是鼓励您把资产全都转到房子上,投资有不同途径,猫有猫路鼠有鼠道,总不能引诱瞎子去跳河。我只对眼前的橙县一亩三分地熟悉,就拿我手中的四个房子为例,看看能不能退休,其他地方可作参考。北美大地房地产市场的湾区、纽约、多伦多贵过南加州,德州、佛州则略差些,而中西部二三线城市房子数量加倍也未必胜过南加州房地产。

橙县orange county 约320万人,美国第六大县County。白墨黄黑人口组成大致分别为白38%主流、墨34%最买不起房一族人、黄近25%有钱强烈支撑房价。到此为止,剩下的微不足道,不能多说,犯忌。无论自住还是投资,橙县是绝佳地方。

总共三十几个城市city,可分五挡。

1,上好,大约5个,以Newport Beach,Ladera Ranch为代表。

2,中上,十几个,以Irvine,Lake Forest 为代表。

3,中等,十几个,以Costa Mesa,Garden Grove为代表。

4,中下,不超过五个,以Santa Ana,Stanton为代表。

5,差区,没有!邻居洛杉矶县的 Compton,South Gate这样的城市在橙县不存在。

假设您手里的三百万换成我手里的房子,60岁了不想折腾贷款也罢。但是您还想上杠杆,步伐迈大点,举双手赞成!我做最保守设计,房子按高价买,房租往低了说。以自己手里房为例比较容易,现成的数字,仅供参考。房屋市场各种大小房子可随意组合,尽量去找适合自己的能力和需求。

1,Ladera Ranch,2018年我买过一个联排屋townhouse,上好区白玉房,46万,现在涨到73万,就按75万买到,房租$3500。

2,Lake Forest,2022年我买过一个康斗condo,中上区半白玉房,41万,现在涨到52万,就按55万可以买到,房租$2900。

3,Garden Grove,95年买的独立屋,中等区白菜房,17万,现在涨到85万,就按90万买到,房租$3600。(2006年涨到50万虚高,08年崩盘跌到40万以下,房租岿然不动)

4,Santa Ana,97年买的康斗,中下区里的最好地段,近South Coast Plaza,6万,现在涨到近50万,按50万可以买到,房租$2500。(2007年虚高到30万,08年跌回到20万以下,合理,房租不跌反涨)

大致75万+55万+90万+50万=270万,手里的300万花不完。

房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15万毛收入,gross income。

每个月房租12500减去地税$2300
(270万1%=27000÷12每月2300)

减去三个房有HOA多算点$1300

再减去其他开销$500

12500-2300-1300-500=$8400  
$8400×12=$100800一年差不多10万净收入,标准中产阶级。

270万的房产分27年折旧,一年是10万。当然,只有建筑部分可以折,按10万的80%计算,可以折掉8万不交税(会计师让我折90%)。剩下两万,属于贫困阶层,交税也没有几个钱,十万租金起码顶工薪收入的14万用,拿W2年薪14万,到手不过九万多一点。不要多虑将来卖房时折旧的recapture,钱要先放入口袋,税尽量延后交。

房租一般不超过15年翻倍,会达到30万。地税加州有prop13对屋主有利条款,几乎不涨,HOA和其他开销不会增加多少,15年后您每年至少有20万净收入。有租控rent control 地区,每年可涨租3%+5%通货膨胀指数,9年就翻倍了。没租控地区,我见过5年翻倍的,太美好蓝图不拿来说事。

60岁管理几个破房子易如反掌,75岁的时候20几万房租净收入在手,肯定要交不少的税,如果不想管理,交给PM,也就房租的8-10%的管理费用,还可抵税。

房价一般十年翻倍,5年翻倍的也有,不要做非份之想。就算10-15年,到时您的房子值六七百万,卖掉也可,活到100岁也够用了。有房租收,PM给管理,没必要杀鸡取卵。

手里的存款和理财账户看似一块美丽蛋糕,切下一块少一块。有些很赚钱的股票包括基金以及股指,您切下十万,先要想好要交多少的税,所以您不敢随便乱切。房租是强迫你去花费的被动收入,明明白白清清楚楚,裤裆里的黄泥,它不是屎也是屎啊!

现金砸最稳妥,净收入充裕,绝对安全,但快速发财难,到退休年龄不是所有人还想发财。上杠杆,50%头款能略有盈余,打平没问题,房子数量增加一倍,依然安全,发财几率大增。放三分之一头款,房子数目增加两倍,打平困难,有风险。但要看您的承受能力,现在有高薪,与其交税,不如拿余钱填漏洞,将来发财则是必然。现金270万翻倍和头款90万回报率,不可同日而语。我从来没买过负现金流的房子,因为有人这么做就提一下。

经历过两次房地产崩盘,第一次是九十年代中后期,我们这一代绝大多数要不在读书,要不刚工作不久,没抓住机遇情有可原。因高人指点,破釜沉舟倾囊杀入。光脚不怕穿鞋的,我就是光脚的,本来就是一无所有穷光蛋,拼一下穿上鞋子,拼不出去就继续光脚。最大幅度贷款上杠杆,以小搏大,放屁打鼓-赶在点子上了,抓住了这次机遇,在房地产投资上没有走弯路。

但是,零八年金融危机房地产再次崩盘您在哪里呢?很多人总是哀叹自己的运气太差,喝口水塞牙放屁扭了腰,就连吃屎也没赶上一泡热乎的。王8操兔子,一步没赶上,步步赶不上。落花已作风前舞,又送黄昏雨。两次机遇都错过了,还会再来一次吗?剩女盼郎,朝思暮想。夜茫茫、重寻无处,觉来小园行遍。

2020年,疫情初期,房市有过短暂向下波动,很多人非常的恐慌。当时我曾经说过,就凭Social Distancing这项要求,对住房的需求会大增,与人合租会想自己独处,家庭居住拥挤会寻求宽松大房。接着,政府开足马力印钞票,通货膨胀加剧,惊飞远映碧山去,房价房租出现同时双增长,这是一次刚刚发生的机遇。前两次房市崩盘回过头来看才知道是机遇,连续多年看不到曙光,在痛苦中煎熬。最近这一次没有经历崩盘,属于幸福直接降临,上升幅度巨大,走势干脆利落,曙光就在前面,一片光明。

从今往后几年,通货膨胀还会继续,房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一!如果没有重大事件发生,很难看到房市大飞跃。但是,综合经济形势、就业状况、人口增长、土地存量等各方面因素,大都会地区房市的平稳上涨可以预期。

在美国的华人普遍受教育程度高,很多从事薪水不错的脑力劳动,一参加工作就是高起点,可谓春风得意马蹄疾。当您人到中年,上有高堂嶙峋瘦骨,中有娇妻含辛茹苦,下有小儿嗷嗷待哺,会倍感生活压力。有了家庭就要承担责任,养个孩子就像有了台碎钞机器。温水煮青蛙,寒冰冻蟒蛇。人的一生里跳槽和被雷都是大概率事件,遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢连夜雨,儿到荒年饭量增。

投资需要未雨绸缪早有动作,您如果处于四、五十岁年龄,手里有些闲钱应该加大借贷款力度,尽量一步步扩大规模。手里多一个房子,十几二十年后就多一部印钞机。不要计较暂时的艰难困苦,小楼今夜听春雨,深巷明朝卖杏花。王8拉屎有后劲,一树梨花落晚风。

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阅读 ()评论 (57)
评论
lunahucn 回复 悄悄话 文采飞扬
亚舟Yajoe 回复 悄悄话 兄弟说的什么都对,就是这加州越来越。。。,而且人都是学坏容易学好难,长远看,地主的日子怎么样难说啊。
老朽 回复 悄悄话 回复 'x潇潇' 的评论 :谢谢阅读
x潇潇 回复 悄悄话 大赞老朽无私奉献,这样好的文章是海外华人的福音!
感谢珍贵真诚的指导!让我们学习在海外立足,活出自我来!
08年经融危机造福了一批人,大部分人睡过08年,醒来已经是春天(*^_^*)

老朽 回复 悄悄话 回复 'SHIYUE' 的评论 : 南加州涨幅都差不多
SHIYUE 回复 悄悄话 老朽说话实在。 不过你买的房子也挑的好。 不是每个房子都涨的这么好的。
老朽 回复 悄悄话 回复 'Unix1998' 的评论 : 刚入门会有很多问题,我出庭20次赶人呢,还没包括更多 uncontested case。虱子多了不咬人,慢慢会有经验,从选房客把好关,近期赶人eviction 很少发生。
Unix1998 回复 悄悄话 实在羡慕,不知道一些风险可否量化? 例如找不到租客,租客欠租 等风险,如果量化,大概十年会占到租金的多少百分比 ?
老朽 回复 悄悄话 回复 '观韵黎' 的评论 : 我本人不喜欢异地投资,管理是最大问题,如果卖掉收缩到周边就1031交换。没有好的投资,拿回来的钱先交税,然后等贬值,还是不要卖。
观韵黎 回复 悄悄话 谢谢详细介绍!我们在外州有一房子,PM对房子维护大手大脚,所以租金都花在修理上了。好在9年前买的,涨了不少。现在租客想买,是否正好脱手。请问大咖有何高见?
观韵黎 回复 悄悄话 谢谢详细介绍!我们在外州有一房子,PM对房子维护大手大脚,所以租金都花在修理上了。好在9年前买的,涨了不少。现在租客想买,是否正好脱手。请问大咖有何高见?
老朽 回复 悄悄话 回复 'cowwoman' 的评论 : 谢谢你和水星的补充评论,我只是过客,对加拿大市场不了解,很肤浅。
老朽 回复 悄悄话 回复 '魅力野花' 的评论 : 感谢继续来围观评论
cowwoman 回复 悄悄话 回复 '水星98' 的评论 : 其实俩地区房价差不多。2022四月多伦多房价均价中数短暂超过温哥华。温哥华被人的潜意识高估了。老朽见多识广。
魅力野花 回复 悄悄话 回复 'huiling-LA美國' 的评论 :
" 真没赚多少。"---
所有的美妙故事都是: 几家欢乐几家愁。
水星98 回复 悄悄话 老朽的文章写得太好了,东坡之酒,赤壁之笛,嬉笑怒骂,皆成文章。俺只悄悄指出一点,在加拿大温哥华的房价20多年前是多伦多的一倍,现在也远远高于多伦多。
老朽 回复 悄悄话 回复 '时空穿越' 的评论 : 从来没听说买bond 可以发财,买房子发财可能性极大!
老朽 回复 悄悄话 回复 '时空穿越' 的评论 : 房子是摇钱树,房租10-15年翻倍。 bond4-5%被通货膨胀一冲,还剩多少?
时空穿越 回复 悄悄话 如果要用钱,Bond 是非常灵活的投资。可以根据需要随时卖,卖多少。
而房子,就不那么灵活了。你不可以卖半栋房子的。
Jhu11463 回复 悄悄话 是啊,要不然现在可以退休了,五缶工咨也拿不回耒。
老朽 回复 悄悄话 回复 'goodmum' 的评论 : 再努把力,扩大规模。
老朽 回复 悄悄话 回复 'Jhu11463' 的评论 : 烦心和失去房价上涨不是一个级数,所以可卖可不卖,不卖!
Jhu11463 回复 悄悄话 同意楼下观点,我也遇到了一个不好客户(黑人),弄得很烦,后耒将房子卖了,3000多尺,而且有游咏池,是个高尔夫球场社区,花园洋房,很漂亮。现在后悔了,没想到房价上涨这么厉害。后来精心挑选,再也沒有这种事。
goodmum 回复 悄悄话 回复 car88: 估计您遇到过租霸之类的,我也遇到过2个,都是自己筛选不当。后来留意筛选,现在租客都很好,准时交租。只是规模太小,想扩大望穿秋水
老朽 回复 悄悄话 回复 'car88' 的评论 : 感谢留言评论,不过,您的见解只是回避房地产的借口而已,去地坛看看,很多人不喜欢股票基金。
car88 回复 悄悄话 有三百万美元确实可以退休了,但不推荐再做任何生意,当然也别搞什么出租屋的生意。三百万美元应该放在基金和股票里,让专业人员去管理,或自己管理但一年最多检查一次。基金和股票产生的收益已经足够你们退休的生活和娱乐,复利的威力是巨大的。应该将时间留给自己和家人。老朽的情况特殊,极少有人能像他那样精通出租屋生意。绝大多数人都是上班族退休,千万别去碰什么买房出租。否则比上班还累。切记,切记。
Jhu11463 回复 悄悄话 时空穿越 发表评论于 2024-04-03 15:42:20
有一点是不可控因素:租客多了,必然会碰到不好的。
再有:现在买Bond, 可以锁定4-5%的利率十几二十年。还不用交州税

锁定十几二十年,如果要用怎么办?
老朽 回复 悄悄话 回复 'goodmum' 的评论 : 现在的房价仍然是上升趋势,等下跌不实际。
goodmum 回复 悄悄话 以为2019疫情会导致房市下降,因为很多病倒病死失业破产,但4年来房价不跌反涨。 想低价入场买几个安身立命,不知何时花落我家,望穿秋水等不着,估计再下个10年没指望
老朽 回复 悄悄话 回复 '时空穿越' 的评论 : 十个手指头还不一班齐,我有近40个,赶走的房客多了。bond 我也买过,到期就完了,而且追不上通货膨胀。房租10-15年翻倍。
老朽 回复 悄悄话 回复 '暖冬cool夏' 的评论 : 价钱真是几个月一窜升,75万以下只有零星可见,尺寸还小。不过,租房市场也很紧俏。
时空穿越 回复 悄悄话 有一点是不可控因素:租客多了,必然会碰到不好的。
再有:现在买Bond, 可以锁定4-5%的利率十几二十年。还不用交州税。
暖冬cool夏 回复 悄悄话 朽爷的文章语言生动,出口成章,又有巨量信息和vision,是文学城难得的一道风景线。LaderaRanch的房子估计都不止你说的价了。Rancho Mission V的townhome 1400尺不到(三层)都卖到96.5万了。房子的飙升是直线的:))谢谢朽爷的分享!
老朽 回复 悄悄话 回复 '妙人儿28' 的评论 : 逼到分上也只能做,很多智商高的人,一直坐办公室,也杀入房地产,而且自己动手。
妙人儿28 回复 悄悄话 做地主要比较勤劳的人。 好吃懒做得做不了。
cowwoman 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 您已经是文学城里知名游轮专家和富有人士啦。名声早在外了。前一阵还有人拿英国郭哥和你对比呢。说看看老朽天天自己掏腰包坐游轮什么的。
老朽 回复 悄悄话 回复 'cowwoman' 的评论 : 股票我也有,好的翻十几倍,差的被清零。关键是命运不在自己手里,房子看的见摸的到,百分之百在自己手里。
cowwoman 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 我感觉买房就是抗通胀用的。其实股票也会涨的。一通胀除了存的钱跌,剩下啥都涨。股票最大问题是波动太大,要钱的时候往往跌,所以舍不得取出来。房租就像每天吃粥,月月有进项。
cowwoman 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 您是高人。
老朽 回复 悄悄话 回复 'cowwoman' 的评论 : 我疏忽大意了,多伦多19年刚刚去过不久,对房价有特别感受。温哥华最后一次去是08年,已经过去久远。
再说,多伦多是加拿大龙头老大,其他城市排在后面。
老朽 回复 悄悄话 回复 '花似鹿葱' 的评论 : 谢谢谬赞
cowwoman 回复 悄悄话 您说多伦多房子贵,加拿大温哥华的听了就不乐意了。
花似鹿葱 回复 悄悄话 老朽威武!
老朽 回复 悄悄话 回复 'huiling-LA美國' 的评论 : 起码退休有底气
huiling-LA美國 回复 悄悄话 老朽博主语言生动活泼,喜笑怒骂加屎尿体,令女士看了脸红。谢谢分享买房当地主经验,我也趁2011年低价时买了几套condo,房价是 涨了二三倍,但地税、condo fee, 经理10%, 再加上缴IRS税,真没赚多少。
老朽 回复 悄悄话 回复 'Jhu11463' 的评论 : 同情一下,我有个别condo的HOA达到700,太贵了。你的是在哪里?如果是高层建筑,一定贵。
老朽 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 问好乔老爷,湾区房地产任何时候都压南加州一头。疫情期间,房价有波动,我就说过,硅谷不倒,湾区房地产上涨一定回来。
老朽 回复 悄悄话 回复 'ljty1' 的评论 : 谢谢留言
Jhu11463 回复 悄悄话 iceox 发表评论于 2024-04-03 11:04:07
condo fee 年年涨誒,像我们住的这边有的地光condo fee 都起码 500+起价,再加租金,想想都好贵。宁愿买连栋房都别买condo吧。
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这就是为什么我没有买公寓的原因,即使价格非常低。Town house 还可以,HOA在200-300美元左右
Jhu11463 回复 悄悄话 老朽 发表评论于 2024-04-03 09:58:22-
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谢谢,我准备再买一个
乔宁 回复 悄悄话 朽爷,问好!这半年股市推高了湾区的房价,春季又是房市最热络的季节,眼看着今年又涨了10~20%.
iceox 回复 悄悄话 condo fee 年年涨誒,像我们住的这边有的地光condo fee 都起码 500+起价,再加租金,想想都好贵。宁愿买连栋房都别买condo吧。
ljty1 回复 悄悄话 “手里多一个房子,十几二十年后就多一部印钞机”,说的好,是这个理儿!
老朽 回复 悄悄话 回复 'Jhu11463' 的评论 : Tampa 我去过,房地产投资好地方,你如果想发财就要扩大规模,现金流比我这里好多了。等房价下跌不现实,租售比不错,通货膨胀在继续,上涨是趋势。
Jhu11463 回复 悄悄话 如果我早点看到你的文章,我可能会买更多的房产。Tampa 有很多物美价廉的房产10年前,有些公寓只有40k-50k左右,现在超过200k,每月租金约为2000。10年前我用200k购买了两栋联排别墅( each 1800平方米),现在房屋价值600k,出租非常容易。你觉得现在还好买吗,如果你放30k钱,租金2200左右,每年可以盈利15000-17000
老朽 回复 悄悄话 回复 '魅力野花' 的评论 : 年轻人会有理想,在大办公楼里一坐就有高高在上的自豪感。
但用不了多久就回到现实,钱难挣屎难吃,地主后代会继承房产继续下去,毕竟钱来的容易。
餐馆老板后代不知道。
魅力野花 回复 悄悄话 请教老地主个问题:
为什么老地主的孩子们都不想当地主?
餐馆老板的孩子不想开餐馆?
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