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房客那些事(一)

(2018-04-09 17:22:11) 下一个

房客那些事(一)

2008年,美国房地产由于次贷危机下跌的势头是30年未遇到的, 当然危机也是遇机。

加地那城市离洛杉矶市中心仅15分钟车程,这个小区的房子,都是三房三浴连体城市屋,一共有48个单位,均为各屋主自拥的。在2006年时每单元的房价还是超过三十万美元的,到了2008年房价开始下跌,骨牌效应,需要全现金购买了,因为小区欲出售的房子多,加上当时只有三分之一的屋主在付物业费,其它三分之二的屋主有的不付贷款,有的什么都不付,因此没有银行願意放贷给这个小区的房子,要买就要付全现。

2009年底小区的房价变得只有七万了,我偶尔在网上看到了,心想交通方便,三房三浴连体屋,怎么也值了,既使房内破坏得厉害,化一万美元整修一下就可以了。所以根本没有去看房,就立即找房产经纪人买了,当时出租也就是1300美元一个月,但这个投资回报率还是挺高的。
我买的这个单元是银行拍卖屋,银行不作任何整修,(sale as is) 即买方必须接受当时屋子的任何状况。

房子买下了,化了一个月整修,屋顶漏水,应该归物业管,但物业没钱,只好自己化钱修,屋内墙上有几个洞,请油漆公司全部修复并作全内屋油漆,厨房和厠所,该换的换,该修的修。整修后的房子还是挺不错的。特别客厅和两房间朝南,屋内很亮堂。接下来就是找房客了。

一开始对找房客没有经验,登了广告以后就盼着有人打电话来,一有来电就想租给她/他,像是高龄青年找对象似的,不作挑选。


迪尼斯(Dennis)一个母亲带着三个孩子,最大的孩子是一个20岁男生,在UPS工作,另两个孩子八岁和七岁,一女一男在小学读书。迪尼斯在一家服务残疾人的公司工作,每天六小时帮助一个残疾老太太做饭和家亊。两个未满十岁孩子父亲死于工作时的意外,但国家有钱给他们,1000美金一个月一个孩子,所以迪尼斯的家庭收入不错,靠两个孩子就从政府那边拿到补贴两千美元。加上大儿子在UPS上班,工资税后也有二干美元。迪尼斯自己照顾其他的老人每月1500收入。每月总收入是5500美元。通常欲租金占承租人家庭收入的三分之一就被认为承租人在财务上是可以承受的。

迪尼斯还没看过房子,但她说她很熟悉我房子的地段,她想要入住,并需要看房。电话里的她表现的是热情,和气,谦虚以及随和,我也以为找到了好房客。

迪尼斯极力地展现她通情达理的一面,我决定租给她了侭管她的信用报告才540分,但是她的家庭收入不错,正常生活的话完全够用了。她在申请表上填写的她当时所在的地址以及当时的房东的电话,后来才知道根本就是假的。 我打电话问了她的房东迪尼斯的租房情况,我被告知迪尼斯付钱准时。后来才知所谓房东电话,就是迪尼斯的亲戚电话,根本不是房东。而我全然不知, 还急急地准备了租赁合约并约她见面。

见面那天我才知道她是黑人,因为事先知道她有两个比较小的孩子,我带了一盒巧克力给孩子作为见面礼,两个孩子一看到巧克力几分钟就把一盒巧克力吃个精光,我心里突然有种不祥的感觉,按迪尼斯的家庭收入,孩子不应该没有巧克力吃。迪尼斯只带了押金和500美金,而我们讲好的应该是押金和第一个月的租金,一开始就资金不足是不 好的兆头。


她告诉我她的驾照掉了,要等新驾照来了才能从银行取钱出来。一旦收到新驾照就立即付清租金。我犹豫了,不知该怎么办。迪尼斯一脸的诚恳和可怜,

我儿子在一旁一再说不要因为她的肤色就不相信她所说的,应该给她一个机会。我住的地方离出租屋有50多英里,去一次不容易,又怕她会说我们有种族歧视,所以租赁合约还是签了,迪尼斯又写了保证书说在10天内补齐第一个月的租金。 当时是圣诞前夕,我还特地将租期延到元月一日开始,早一周将钥匙交给了她。

万万没想到,恶梦开始了。

迪尼斯说好10天内付房租的,两周过去了杳无音讯,电话不通,手机不接,短信不回。提前24小时通知她我哪一天去出租房见她,家里没人。一晃一个月就过去了。正当不知所措时,接到洛杉矶卫生健康部的通知说出租房的热水器坏了,房东需在24小时内修好,并且已经立案,洛杉矶卫生健康部随时都会来检查。而房客可以因为室内设备不工作而不付房租的。我好紧张,从未听过这样的事。心里直犯嘀咕,热水器坏了,房客理应立即告诉房东,她报告官方,一定醉翁之意不在酒。


我一面立刻联系房屋设备担保公司,一面打电话给洛杉矶卫生健康部,告诉案子的负责人,我们正在处理热水器的事。

等我到了出租屋,迪尼斯变得很凶悍,不让我进屋,完全变了一个人。我在外面等了一个小时,房屋设备担保公司的人才到。修理人员根本查不出热水器哪里坏了,我想一下,要他们检查房间里的电器配电盘,结果告知配电盘上热水器的开关被关掉了,一旦打开,热水器工作正常。原来迪尼斯将热水器关了,并将热水龙头打开,放掉热水,再叫洛杉矶卫生健康部来检查,没有热水从热水龙头流出。于是案子就成立了。

我立刻让维修人员与洛杉矶卫生健康部负责我这个案子的人员通话,告诉他们热水器不工作的缘由,以便关闭所立的案子。

同时,我意识到事情没那么简单,驱赶房客是免不了;


热水器工作了,我又开始催房租了。 迪尼斯不接电话,也不回电话和短信。无奈我只有同时开始联系律师,了解驱赶房客的步骤和费用。刚过了10天,迪尼斯又来电说热水器又不工作了,我又立即请房屋设备担保公司派人去检查,结果告知热水器上面的调节开关坏了,控制器被砸坏了。这种非常明显的人为破坏,迪尼斯硬说她不知道,她没碰过 。无奈,要换新的控制部件了。

热水器的控制部件换好了,热水器工作正常。我不再催房租了,请了律师开始驱赶房客的程序。

又是两周过去了。

那天我下班特别晚,一回家就听到迪尼斯留言说热水器爆炸了,热水器的水都进了屋子,她的家具都在水中,要我们负责赔。同时,我收到出租屋的邻居邮件(也是一位黑人单身母亲,她有我的联系电话和邮件地址), 说我的房子已经被毁了,热水器爆炸,楼下都毁坏了。我急坏了,打了电话给加地那城市消防局问是否有我出租屋热水器爆炸的报告,回答说没有。我又住得远,天晚了去不了。想了又想,觉得事情严重了, 我担心自己去出租房有危险,打了电话给加地那城市警察局,告诉他们我的情况和担心,警察说第二天和我一起去。次日,我准时出现在出租房的停车场,一会儿,四位警察开着三部警车来了。 当时我好激动,我感觉我付的地产税值了,因为地产税的一部分是付给当地警察局的。

敲门,没人。

打电话给迪尼斯,她说她在40英里之外,我告诉她,我要开门看看屋内的情况,她没等我说完就挂了电话。我给警察看了邻居的邮件,以证明我不是没事找事。 因为有警察在,我可以在房客不在时用钥匙开门,但怎么也打不开,才知道她换了锁。因为有警察在,我们可以让专业开锁的人来开锁,不过我还是打电话给迪尼斯,告诉她警察要强行开门了,但是迪尼斯还是不接我的电话,我就短信给她,也有通知她的一个凭证。未料,她马上打电话来了,她说她在两分钟之内赶到。

真的两分钟,迪尼斯一边哭着,一边搂着俩孩子,口中不停地重复着“我是好人,我会付房租,,,,”, 演的不比好莱坞演员差。。

警察告诉我,一定要赶走这个房客,不然就没有消停的时候。他的经验是迪尼斯吸毒。这就解释了为什么迪尼斯看到警察这么害怕,原本在留言中说,家具坏了,房子毁了,她们要住旅馆了,费用都要我出,等等。现在她却说家里一切都好,没有进水,家具都好,目的是不要我们进去房子看。她最怕的就是警察进屋搜毒品。一旦吸毒,钱就永远不够了,不骗房租才怪呢。当然也解释了为什么孩子这么要吃巧克力。

但是热水器完全被她弄坏了,热水器的顶部明显的人为破坏,彻底不工作了。

我问了律师,在房客不付房租的情况下,在我们已经开始了驱赶房客的程序过程中,如果出租房有与基本生活相关的修理,房东是否一定要修?回答是必须的。

无奈,换上新热水器。

从驱赶房客的程序开始到法院开庭通常要两到三个月的时间,城市越大,案件越多,时间越长。我们只等了七周的时间就等到开庭的日子。我一大早赶到法院,我们的案子是排在当天审理程序的第二个,开始审理了,迪尼斯还没出现。法官问了一些问题后,案子就结束了。判决为:房客必须在一个月内搬出 即最迟5月4日,并需付清所欠房租。律师告诉我要求房客付清所欠房租是一个虚的判决,99%的房客不会付的。房客一旦搬出,你根本找不到她。即使找到,他不付你也没择。房东的目的就是把房子要回来。

感觉这一个月特别久,可是到了5月3日,律师告诉我法院通知,房客搬出时间延后了,理由是,迪尼斯去了法院,抱怨法院不公正,那头她在法院安检处被耽搁了,所以没来得及参加开庭,(法官自然知道她在撒谎),迪尼斯还抱怨法官判决不顾她孩子的学习,小学通常在6月10日左右放暑假,只有一个多月的时间就要放假了,她不能搬家换学校影响孩子学习。法官站在保护孩子的立场,同意房客延后搬家。

又是一个多月的煎熬。

担心房客不搬,又担心房客在走之前搞破坏。听说有的坏房客在走之前把水泥倒入马桶,清理下水道的水泥是房东最痛苦的事!劳命伤财。

学校放假前几天,迪尼斯打电话给我,说她愿意从现在开始好好付房租,讲了一大堆好话,如果我没有之前的经历我一定会被她打动的。由于律师早告诉过我,不要听这样人的承诺,我告诉迪尼斯去与我的律师谈。迪尼斯气急败坏地,像转换开关一样,立刻破口大骂我,并威胁我说要告我,一连串脏话,有些我都听不懂。 迪尼斯一定是骗租老手,软硬兼施, 这样的人满嘴的谎言,我们哪是她的对手!

6月12日,学校放假了,迪尼斯全家还在我的房子里开party!她就是拖一天是一天. 律师告诉我,接下来就是按排警察强行驱赶。

要警察作强行驱赶也要排队,警察局先给房客2周的最后通牒,如果2周内房客没有搬走,警察会在2周后的任意一天进屋驱赶。房东需在那天到场,将门锁换了。

两周的最后一天,6月26日晚上,邻居告诉我,迪尼斯在搬东西。6 月27日,警察到了,告诉我他们搬走了,一片狼藉。我们赶到,立刻换了门锁。谢天谢地,房子破坏的不严重,墙上有几个洞以外,其他还算好。房子拿回来了,清理,整修就不算个事了。

一想到我再也不用与迪尼斯打交道了,心里的高兴就像我中了大奖似的,半年的噩梦总算结束了!


经过这次教训,我学到了许多:

  1. 信用分数在600分以下的不应该考虑;
  2. 房客收入不到三倍租金的迟早会有麻烦,除非信用分数在700以上,或能出示银行有高额存款;
  3. 要了解房客的租赁历史,光用房客提供的房东电话了解房客是不够的;避免假的房东信息;
  4. 房客有稳定的工作并在同一公司上班几年以上应优先考虑;
  5. 家庭有两份工作以上的应该比较可靠;
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评论
随缘无我 回复 悄悄话 回复 '湘雨潇潇2018' 的评论 : 所言极是! 谢谢到访!
随缘无我 回复 悄悄话 回复 'qun0' 的评论 : 谢谢到访!有些地段,好的租客 ( 三好matters的)不想住。问好!
随缘无我 回复 悄悄话 回复 '东湖绿道' 的评论 : 在信用报告中可看到租客的居住历史,经常换住处的要警惕。有条件的话,拜访租客正在居住的地点对了解租客会有帮助。谢谢到访!
随缘无我 回复 悄悄话 回复 '我生活着' 的评论 : 说得对!谢谢到访!
qun0 回复 悄悄话 哎呀,你怎么这么倒霉,摊上这样的无耻的房客呢。我觉得人的肤色matters,人的收入水平matters,人所处的阶层matters。
湘雨潇潇2018 回复 悄悄话 大教顺。
东湖绿道 回复 悄悄话 这个了解租客的租房历史是有难度的。有的前房东想要早点赶走坏房客,尽量给房客好的推荐信。
我生活着 回复 悄悄话 吃一堑长一智吧,难免的。
随缘无我 回复 悄悄话 回复 '炒瓜子' 的评论 : 当时没有经验啊!谢谢到访。
炒瓜子 回复 悄悄话 没交够押金就是bad sign。 应该当时就不允许入住,不给她钥匙的。 我show房时, 如果他来晚了, 没有通知我, 我就会拒他,这种人不会按时付钱
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